Haus kaufen in Australien als Österreicher – FIRB-Regeln, Kosten & Wise-Spartipps für AUD-Überweisungen

Australien fasziniert – mit endlosen Küsten, pulsierenden Metropolen und Sonne das ganze Jahr über. Doch wer den Traum vom Leben oder Investieren Down Under verwirklichen will, merkt schnell: Hier läuft vieles anders als in Österreich.

Von Steuern über Immobilienrecht bis hin zu Währung und Markttrends – dieser Artikel hilft dir, den australischen Immobilienmarkt wirklich zu verstehen. Du erfährst, worauf du achten musst, wie viel der Traum vom Haus in Australien kostet und wie du dein Budget klug planst. Ob du auf der Suche nach einem neuen Zuhause oder einer spannenden Anlage bist – hier startest du gut informiert.

Dein Geld, Weltweit!

Der Kaufprozess in Australien

Die erste Frage, die du dir wahrscheinlich stellst: Kann man als ÖsterreicherIn überhaupt ein Haus in Australien kaufen? Ja, das geht grundsätzlich – und zwar sogar ohne dauerhaften Wohnsitz in Down Under. Allerdings ist das Ganze dann deutlich komplizierter als ein Hauskauf in Österreich, denn du brauchst zunächst mal eine Genehmigung vom Foreign Investment Review Board, kurz FIRB.¹

Als ausländische Person musst du diese schon vor dem Kauf einer Wohnimmobilie in Australien beim Australian Taxation Office beantragen. Du kannst aber auch das sogenannte Exemption Certificate beantragen. Das bekommst du, wenn du nur eine einzige Immobilie kaufen möchtest. Damit stellt Australien sicher, dass Privatpersonen wie du nicht durch Großinvestoren verdrängt werden, die ganze Wohnblocks aufkaufen.

Das Exemption Certificate ist dabei dein Schlüssel zum Erfolg. Es erlaubt dir, innerhalb von zwölf Monaten mehrere Angebote oder Gebote für eine Immobilie abzugeben, ohne für jede einzelne Immobilie eine neue Genehmigung einholen zu müssen. Das Zertifikat legt fest, in welchem Bundesstaat oder Territorium du kaufen darfst, welchen Immobilientyp du erwerben kannst und bis zu welchem Maximalpreis du bieten darfst.

Hier kommt allerdings ein wichtiger Punkt, der deine Pläne möglicherweise durchkreuzen könnte: Vom 1. April 2025 bis zum 31. März 2027 gilt ein Kaufverbot von Bestandsimmobilien für AusländerInnen.² Auch Temporary Residents, die bisher eine Bestandsimmobilie als Hauptwohnsitz kaufen durften, fallen unter dieses Verbot. Du kannst weiterhin unbebaute Grundstücke oder Neubauten kaufen – das macht das Ganze aber natürlich finanziell aufwändiger.

Ablauf im Detail

Wenn ein Neubau für dich in Frage kommt, widmen wir uns der nächsten Frage. Wie läuft der FIRB Australien Hauskauf eigentlich Schritt für Schritt ab?

• Schritt 1: Die FIRB-Genehmigung einholen. Das ist dein erster und wichtigster Schritt. Du reichst deinen Antrag beim Foreign Investment Review Board bzw. Taxation Office ein und zahlst die entsprechende Gebühr. Die Bearbeitung dauert nach Zahlungseingang bis zu 30 Tage. Plane diese Wartezeit also unbedingt ein.
• Schritt 2: Die richtige Immobilie finden. Jetzt kommt der spannende Teil – die Immobiliensuche. Aber Achtung: Als Ausländer bist du bis 2027 auf Neubauten oder unbebaute Grundstücke beschränkt.
• Schritt 3: Vorläufige Hypothekengenehmigung besorgen. Viele australische Banken haben strenge Richtlinien und vergeben Kredite hauptsächlich an australische StaatsbürgerInnen oder Personen mit dauerhaftem Wohnsitz. Als Ausländer wird es hier knifflig, aber nicht unmöglich. Plane mehr Zeit und möglicherweise höhere Zinsen ein.
• Schritt 4: Angebot abgeben und verhandeln. Genau wie in Österreich verhandelst du mit dem Verkäufer über Preis und Bedingungen.
• Schritt 5: Gebäude- und Schädlingsinspektion durchführen lassen. In Australien ist das ein absolutes Muss. Termiten und andere Schädlinge sind ein echtes Thema, gerade in den wärmeren Regionen.
• Schritt 6: Rechtsanwalt oder Conveyancer beauftragen. Die rechtliche Abwicklung übernimmt in Australien typischerweise ein Conveyancer oder ein Solicitor. Diese Person kümmert sich um die Eigentumsübertragung, die Zahlung von Steuern und alle rechtlichen Feinheiten.
• Schritt 7: Anzahlung leisten. Wenn dein Angebot akzeptiert wurde, leistest du die Anzahlung, auf die ihr euch geeinigt habt.
• Schritt 8: Kaufabwicklung (Settlement). Nun zahlst du den Restbetrag plus alle anfallenden Gebühren wie die Stempelsteuer.
• Schritt 9: Übergabe und Einzug. Geschafft! Die Immobilie gehört jetzt dir!

Regionale Besonderheiten und Immobilienarten

Beliebte Regionen für Ausländer sind traditionell Sydney und Melbourne, wobei auch Brisbane, Perth und Adelaide immer interessanter werden. Die Gold Coast zieht viele Europäer wegen des Klimas und der Strandnähe an, während das Umland von Melbourne für Weinliebhaber und Naturfreunde perfekt ist.

Aber natürlich gibt es in Australien unendliches Outback, das für viele ÖsterreicherInnen ebenfalls spannend sein kann. Wenn du von absoluter Abgeschiedenheit träumst, hat Down Under also viel zu bieten.

Kosten und regulatorische Hürden

Jetzt kommen wir zum Geld. Was kostet ein Haus in Australien eigentlich? Genau wie in Österreich unterscheiden sich die Preise natürlich stark je nach Lage. Hier ist ein Überblick über die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in den wichtigsten Regionen (Wechselkurs vom 12.11.2025):³

FIRB Application Fee

Dazu kommen aber leider noch weitere Kostenpunkte. Denn die FIRB-Genehmigung gibt es nicht umsonst – und ehrlich gesagt, haben die Gebühren es in sich. Die Höhe richtet sich nach der Art und dem Kaufpreis der Immobilie.

Für Bestandsimmobilien (established dwellings) sind die Gebühren nach dem Kaufpreis gestaffelt:⁴

• 13.500 AUD (etwa 7.605 EUR) für Immobilien bis 75.000 AUD Kaufpreis
• 90.900 AUD (etwa 51.204 EUR) für Immobilien bis 2 Millionen AUD Kaufpreis
• Die höchste Gebühr liegt bei satten 3,6 Millionen AUD für Immobilien über 40 Millionen AUD Kaufpreis – aber das ist vermutlich eher weniger relevant für die meisten von uns.

Für Neubauten oder unbebaute Grundstücke sind die Gebühren niedriger, aber ebenfalls gestaffelt. Hier einige Beispiele:⁴

• 4.500 AUD (etwa 2.535 EUR) für Immobilien bis 75.000 AUD
• 30.300 AUD (etwa 17.068 EUR) für Kaufpreise bis 2 Millionen AUD
• Die Maximalgebühr liegt bei 1,2 Millionen AUD für Immobilien über 40 Millionen AUD.

Ein weiterer Punkt, den du kennen solltest: die Leerstandsgebühr (vacancy fee). Wenn deine Immobilie 183 Tage oder länger in einem Jahr leer steht oder du deine jährliche Leerstandserklärung nicht rechtzeitig einreichst, wird eine zusätzliche Gebühr fällig. Australien will damit verhindern, dass ausländische Investoren Immobilien als reine Kapitalanlage ungenutzt lassen.⁴

Kaufnebenkosten Australien Österreicher

Auch die Kaufnebenkosten in Australien können sich ordentlich summieren – ähnlich wie in Österreich, aber mit einigen Unterschieden:⁵

• Stamp Duty (Stempelsteuer): Je nach Bundesstaat und Immobilienwert zahlst du zwischen 3 und 5% des Kaufpreises als Steuer an die Landesregierung.
• Legal/Conveyancing Fees (Rechts- und Übertragungsgebühren): Dein Conveyancer oder Solicitor berechnet typischerweise zwischen 1.500 und 3.000 AUD (etwa 845 bis 1.690 EUR) für die rechtliche Abwicklung. Das ist zwar deutlich günstiger als bei vielen österreichischen Notaren, aber trotzdem ein Posten, den du einkalkulieren musst.

Steuerliche Aspekte

Hier wird es komplex, hol dir also unbedingt professionelle Beratung von Steuerberatern und Rechtsanwälten, die sich mit australischem Recht auskennen. Die steuerlichen Implikationen eines Immobilienkaufs in Australien können sich nicht zuletzt erheblich auf deine Situation in Österreich auswirken.

Internationale Geldüberweisung

Jetzt kommen wir zu einem Punkt, der dich potenziell genauso viel kosten kann wie die Kaufnebenkosten: die Überweisung deines Geldes von Österreich nach Australien. Zwar hört sich das Geld überweisen von hohen Beträgen in AUD nicht weiter kompliziert an: Du gehst zu deiner Bank, gibst den Auftrag auf und fertig. Theoretisch ist es auch einfach – praktisch verlierst du dabei aber viel Geld.

Und das liegt nicht nur an den hohen Gebühren für Auslandsüberweisungen nach Australien. Österreichische Banken arbeiten bei Währungsumrechnungen, wie sie bei einer solchen Überweisung anfallen, typischerweise mit versteckten Wechselkursaufschlägen. So bekommst du für jeden Euro weniger Australische Dollar als du zunächst denkst. Doch das muss nicht zwingend sein – denn es gibt eine günstigere Alternative zu deiner österreichischen Bank.

Wise als Lösung

Wenn du einmalig oder regelmäßig große Beträge ins Ausland sendest, bist du bei Wise bestens aufgehoben. Bei Wise handelt es sich um einen Finanzdienstleister, der sich 2011 auf faire, schnelle und günstige Auslandsüberweisungen spezialisiert hat. Mittlerweile überweisen mehr als 16 Millionen Menschen auf der ganzen Welt Geld mit Wise.

Das Geheimnis von Wise ist der echte Wechselkurs – auch Devisenmittelkursgenannt. Versteckte Aufschläge gibt es nicht. Wise berechnet stattdessen eine transparente Gebühr, die deutlich unter dem liegt, was traditionelle Banken an Kosten einbauen.

Die Vorteile von Wise im Überblick:

• Der echte Wechselkurs ohne versteckte Aufschläge sorgt dafür, dass du genau weißt, was du bekommst.
• Die Gebühren sind transparent und werden dir vor der Transaktion klar angezeigt – keine bösen Überraschungen.
• Die Überweisungen sind schnell und kommen spätestens innerhalb von ein bis zwei Werktagen an, was bei Immobilienkäufen mit festen Fristen entscheidend sein kann.
• Du kannst ein AUD Konto als ÖsterreicherIn im Wise Multi-Währungs-Konto führen, was praktisch ist, wenn du häufig Geld nach Australien überweist.
• Die Wise App zeigt dir in Echtzeit den Status deiner Überweisung, sodass du immer weißt, wo dein Geld gerade ist.
• Mit der Wise Debitkarte und deinem AUD Guthaben kannst du in Australien immer kostenlos bezahlen.

Ein weiterer großer Unterschied zu österreichischen Banken: Du kannst den Gebührenrechner auf der Wise Website nutzen, um vor deiner Überweisung exakt zu sehen, wie sich die Gebühren zusammensetzen. Mit Wise kannst du sogar den Betrag, den der Empfänger in der lokalen Währung erhalten soll, eingeben – so gehst du 100% sicher, dass auch nach Abzug der Gebühren der richtige Betrag ankommt.

Eröffne jetzt dein Wise Konto und probiere es aus!

Fazit zum Hauskauf in Australien

Ein Haus kaufen in Australien als ÖsterreicherIn – das ist definitiv möglich, aber kein Spaziergang. Die rechtlichen Hürden durch FIRB sind hoch und auch die Kosten zwischen Genehmigungsgebühren, Stempelsteuer und Kaufnebenkosten summieren sich schnell auf 50.000 EUR oder mehr. Das temporäre Verbot für Bestandsimmobilien bis März 2027 schränkt deine Optionen zusätzlich ein.

Aber wenn du clever vorgehst, professionelle Beratung einholst und vor allem bei der Auslandsüberweisung nach Australien die richtigen Tools nutzt, kannst du am Ende einiges an Geld sparen.

Jetzt bist du dran: Nutze den Wise Gebührenrechner, vergleiche die Kosten mit deiner Bank und starte mit der Planung deines australischen Immobilienkaufs. Dein Traumhaus am anderen Ende der Welt wartet auf dich!

FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Hauskauf in Australien

Was ist FIRB und benötige ich als Österreicher eine Genehmigung, um in Australien ein Haus zu kaufen?

FIRB steht für Foreign Investment Review Board und ist die australische Behörde, die ausländische Investitionen prüft. Als ÖsterreicherIn benötigst du grundsätzlich eine FIRB-Genehmigung vor dem Kauf, wobei du ein Exemption Certificate beantragen kannst, das dir zwölf Monate lang Gebote für eine Immobilie ermöglicht. Wichtig: Bis 2027 darfst du als AusländerIn nur Neubauten oder Land in Australien kaufen, nicht aber bestehende Häuser – dadurch wird das Unterfangen deutlich teurer als in anderen Ländern.

Wie hoch ist die Stempelsteuer (Stamp Duty) in Australien für ausländische Käufer?

Die Stamp Duty variiert je nach Bundesstaat und liegt typischerweise zwischen 3 und 5% des Kaufpreises. Bei einem Haus für 500.000 AUD (circa 282.000 EUR) zahlst du also etwa 15.000 bis 25.000 AUD. Das sind umgerechnet circa 8.450 bis 14.083 EUR, also nicht gerade wenig.

Kann ich als Nicht-Resident eine Bestandsimmobilie oder nur Neubauten erwerben?

Vom 1. April 2025 bis 31. März 2027 gilt ein generelles Kaufverbot für Bestandsimmobilien durch ausländische Käufer. Du kannst in diesem Zeitraum nur Neubauten oder unbebaute Grundstücke erwerben, sofern du keine der sehr limitierten Ausnahmen erfüllst.

Wie kann ich beim Überweisen hoher Beträge von Euro in Australische Dollar (AUD) sparen?

Die Auslandsüberweisung mit deiner österreichischen Bank solltest du meiden. Wise nutzt dagegen den echten Devisenmittelkurs ohne versteckte Aufschläge und berechnet nur eine transparente, niedrige Gebühr – je höher der Betrag, desto weiter sinkt diese Gebühr. So überweist du schon ab 0,1% Gebühren nach Australien.

Welche Rolle spielt der "Conveyancer" im australischen Kaufprozess?

Der Conveyancer ist ein auf Immobilienrecht spezialisierter Dienstleister, der die rechtliche Abwicklung des Kaufs übernimmt. Er prüft Verträge, koordiniert die Eigentumsübertragung, verwaltet die Zahlungen und stellt sicher, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt werden – hier solltest du auf keinen Fall an der falschen Stelle sparen.

Quellen:
¹ Apply to buy residential property as a foreign person, Australian Taxation Office, November 2025
² Types of property a foreign person can buy, Australian Taxation Office, November 2025
³ Home Value Index, Cotality, September 2025
⁴ Residential fees for a foreign person, Australian Taxation Office, November 2025
⁵ Kaufnebenkosten in Australien, Network Exchange Realty, November 2025