Immobilie in Schottland kaufen: Was Österreicher wissen sollten

Ein Haus in Schottland zu kaufen ist für viele Österreicher mehr als eine romantische Idee. Ob Stadtwohnung in Edinburgh, Cottage in den Highlands oder Ferienhaus an der Küste – der schottische Immobilienmarkt bietet vergleichsweise faire Preise und einen klar geregelten Kaufprozess.

Doch bevor der Traum konkret wird, lohnt sich ein genauer Blick auf Kosten, Ablauf und Zahlungsdetails. In diesem Guide erfährst du, wie der Hauskauf in Schottland funktioniert, welche Ausgaben realistisch auf dich zukommen und warum gerade der Pfund-Transfer einen entscheidenden Unterschied machen kann. Denn bei klassischen Banken entstehen hier oft unnötige Mehrkosten, die sich leicht vermeiden lassen.

Dein Geld, Weltweit!

Kann man in Schottland ein Haus kaufen als Österreicher?

Ja, absolut! Auch nach dem Brexit gibt es keine grundsätzlichen Einschränkungen für EU-Bürger beim Immobilienkauf in Schottland. Du benötigst keine spezielle Aufenthaltsgenehmigung oder ein Visum, um eine Immobilie zu erwerben – der Kaufprozess steht dir als Österreicher also genauso offen wie britischen Staatsbürger.

Was sich allerdings sehr wohl geändert hat: Solltest du vorhaben, länger als 90 Tage pro Halbjahr in deinem schottischen Haus zu verbringen, brauchst du ein Visum. Wenn du nur nach einer Ferienimmobilie suchst, betrifft dich dieser Aspekt weniger.

Wie unterscheidet sich der Kaufprozess in Schottland zu Österreich?

Grundsätzlich brauchst du als Österreicher keine besonderen Genehmigungen. Du musst aber nachweisen können, dass du die finanziellen Mittel für den Kauf hast – entweder durch Eigenkapital oder eine Hypothek. Wichtig: Ein gültiger Reisepass oder Personalausweis ist Pflicht für die Identifikation beim Notar, in Schottland "Solicitor" genannt.

Dieser Solicitor kümmert sich um:

• Die rechtliche Prüfung der Immobilie
• Die Vertragsverhandlungen
• Die Abwicklung des Geldtransfers
• Die Eintragung ins Grundbuch

Die besten Regionen für den Hauskauf in Schottland

Schottland ist vielfältig – von pulsierenden Städten bis zu einsamen Highlands. Die Wahl der Region hängt dementsprechend davon ab, was du suchst: Stadtleben, Natur, Investitionspotenzial oder Ruhe. Die höchsten Preise findest du natürlich in den Städten Edinburgh, Aberdeen und Glasgow.

Innerhalb Schottlands gibt es übrigens keine Unterschiede beim Kaufprozess. Wichtig ist jedoch, dass es hier anders läuft als in England – im UK hat durchaus jede Region ihre eigenen Besonderheiten, wenn es um den Hauskauf geht. Dazu später mehr.

Kaufprozess: Hauskauf in Schottland

Du hast dich entschieden, ein Haus in Schottland zu kaufen? Dann solltest du auf folgende Abläufe vorbereitet sein:¹

Schritt 1: Finanzierung klären („Mortgage in Principle“)

Bevor du mit der Immobiliensuche startest, solltest du dir eine sogenannte Mortgage in Principle sichern. Dabei handelt es sich um eine unverbindliche, vorläufige Kreditzusage deiner Bank. Sie zeigt Verkäufern, dass du finanziell handlungsfähig bist, und gibt dir selbst eine klare Orientierung, wie hoch dein realistisches Budget ausfällt.

Schritt 2: Solicitor frühzeitig beauftragen

In Schottland spielt der Solicitor eine zentrale Rolle. Am besten suchst du dir bereits zu Beginn einen spezialisierten Anwalt, der dich durch den gesamten Kaufprozess begleitet. Er prüft Unterlagen, gibt Gebotseinschätzungen ab und übernimmt später die komplette Vertragsabwicklung.

Schritt 3: Immobilie prüfen – mit dem Home Report

Ein großer Vorteil für dich als KäuferIn: In Schottland muss der Verkäufer vor der Vermarktung einen Home Report erstellen lassen. Dieser enthält eine Zustandsbewertung, eine Marktpreiseinschätzung und einen Energieausweis. In den meisten Fällen brauchst du daher keine eigene Besichtigung durch einen Gutachter – das spart Zeit und Kosten. Neubauten sind hiervon allerdings ausgenommen.

Schritt 4: Angebot abgeben

Immobilien werden in Schottland mit einem sogenannten Offers-Preis inseriert. Im Gegensatz zum Hauskauf in England liegt dieser in Schottland bewusst unter dem erwarteten Marktwert. Interessenten geben dann Gebote ab, die in der Regel 5 bis 20% über dem Mindestpreis liegen. Wie hoch dein Angebot ausfallen sollte, hängt unter anderem von Lage, Zustand und Nachfrage ab. Dein Solicitor hilft dir, ein realistisches und strategisch sinnvolles Gebot abzugeben.

Schritt 5: Vertrag verhandeln und rechtlich fixieren

Wird dein Angebot akzeptiert, beginnt die juristische Phase. Dein Solicitor bestätigt die Finanzierung, prüft alle rechtlichen Details und verhandelt die Vertragsbedingungen. Sobald sich beide Seiten einig sind, wird das sogenannte Concluding Missive ausgestellt. Ab diesem Zeitpunkt ist der Vertrag rechtlich bindend.

Schritt 6: Kaufabschluss und Eigentumsübertragung

Am vereinbarten Stichtag wird der Kaufpreis überwiesen, die Schlüssel übergeben und die Immobilie offiziell im Grundbuch eingetragen. Damit ist der Prozess abgeschlossen – und du bist Besitzer eines Hauses in Schottland!

Wie viel kostet es, ein Haus in Schottland zu kaufen?

Wenn du davon träumst, auszuwandern und ein Haus in Schottland zu kaufen, spielen die Kosten wahrscheinlich eine große Rolle. Wie hoch sind die Immobilienpreise in Schottland derzeit?

Der durchschnittliche Kaufpreis für eine Immobilie in Schottland liegt aktuell bei 192.000 GBP – das sind umgerechnet etwa 220.000 EUR (Wechselkurs vom 28.12.25).

Im Vergleich zum Vorjahr ist das ein Anstieg von 3,3%, was zeigt, dass der Immobilienmarkt in Schottland stabil wächst.²
Aber natürlich gibt es regionale Unterschiede, was die Kaufpreise für Häuser in Schottland angeht. Große Flächen des Landes sind weitestgehend unbesiedelt – dementsprechend günstig bekommst du hier auch ein Haus. Wer jedoch in der Stadt leben will, muss tiefer in die Tasche greifen.

Hier ein Überblick über die durchschnittlichen Kaufpreise in den wichtigsten Städten und Regionen:³

Region	Kaufpreis (GBP)	Kaufpreis (EUR)
Edinburgh	270.000 GBP	ca. 309.500 EUR
Glasgow	195.000 GBP	ca. 223.500 EUR
Dundee	141.215 GBP	ca. 162.000 EUR
Aberdeen	139.500 GBP	ca. 160.000 EUR
Highlands	210.000 GBP	ca. 250.000 EUR

Wie du siehst: Edinburgh ist am teuersten, Aberdeen und Dundee bieten günstigere Einstiegsmöglichkeiten. Die Highlands liegen im mittleren Preissegment – hier zahlst du vor allem für die Lage und die Natur.

Kaufnebenkosten

Der Kaufpreis ist aber nur ein Teil der Geschichte. Wie in Österreich kommen auch in Schottland Nebenkosten hinzu – und die solltest du unbedingt einplanen.

Da der Verkäufer in der Regel den Makler bezahlt, musst du nur mit den Kosten für den Solicitor rechnen. Dazu kommt die sogenannte Land and Buildings Transaction Tax (LBTT).⁴** **Die LBTT ist die schottische Grunderwerbsteuer und wird bei jedem Immobilienkauf in Schottland fällig. Sie ist gestaffelt – je teurer die Immobilie, desto höher der Steuersatz:⁴

Kaufpreis	LBTT-Satz
Bis 145.000 GBP	0%
145.001 GBP bis 250.000 GBP	2%
250.001 GBP bis 325.000 GBP	5%
325.001 GBP bis 750.000 GBP	10%
Über 750.000 GBP	12%

Wichtig: Die LBTT wird nur auf den Teil des Kaufpreises erhoben, der in die jeweilige Stufe fällt. Wenn du also ein Haus für 300.000 GBP kaufst, zahlst du:

• 0% auf die ersten 145.000 GBP = 0 GBP
• 2% auf 105.000 GBP (145.001–250.000) = 2.100 GBP
• 5% auf 50.000 GBP (250.001–300.000) = 2.500 GBP
• Gesamt: 4.600 GBP

Ein großer Unterschied zu England: In Schottland zahlst du die Land and Buildings Transaction Tax (LBTT), nicht die englische Stamp Duty Land Tax (SDLT).

Jährlich fällt die Grundsteuer (Council Tax) an – vergleichbar mit unserer Kommunalsteuer. Die Höhe hängt vom Wert der Immobilie und der Region ab.

Vergiss nicht, dass du als Immobilienbesitzer in Schottland möglicherweise sowohl im UK als auch in Österreich steuerpflichtig bist. Zum Glück gibt es ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Österreich und Großbritannien, das verhindert, dass du doppelt Steuern zahlst. Trotzdem: Steuerrecht ist komplex, gerade bei Auslandsimmobilien.

Hol dir also unbedingt Rat von einem Steuerberater, der sich mit internationalen Immobilientransaktionen auskennt. Die paar hundert Euro für eine Beratung können dir später Tausende an Steuernachzahlungen oder Strafen ersparen.

Internationale Geldüberweisung mit Wise

Jetzt kommen wir zum Punkt, der viele Österreicher überrascht: die Überweisung des Kaufpreises. Dein schottisches Haus kostet dich beispielsweise 250.000 GBP – doch die Auslandsüberweisung nach Schottland schlägt ebenfalls ganz schön zu Buche.

Woran liegt das? Traditionelle österreichische Banken sind bei Auslandsüberweisungen häufig die erste Wahl, die angebotenen Konditionen sind dabei aber oft alles andere als fair. Zwischen hohen Gebühren, langsamer Überweisungsdauer und individuellen Wechselkursaufschlägen lohnt es sich, nach einer Alternative zu suchen. Die gute Nachricht? Es gibt enormes Sparpotential.

Wise als Lösung

Wise ist ein Fintech-Unternehmen, das internationale Geldtransfers revolutioniert hat – und gerade bei großen Beträgen wie einem Immobilienkauf seine Stärken ausspielt.

Die wichtigsten Features im Überblick:

• Echter Wechselkurs: Wise nutzt den realen Devisenmittelkurs ohne versteckte Aufschläge. Gerade bei hohen Beträgen wie einem Immobilienkauf macht das einen spürbaren Unterschied gegenüber klassischen Banken.

• Deutlich geringere Überweisungsgebühren: Statt pauschaler Auslandsüberweisungsgebühren zahlst du bei Wise eine transparente, prozentuale Gebühr. So bleibt von deinem Geld mehr beim Verkäufer – und nicht bei der Bank.

• GBP-Kontodaten auf deinen Namen: Mit Wise bekommst du eigene britische Kontodaten (Sort Code und Account Number). Der Kaufpreis kann dadurch wie eine lokale Überweisung in Großbritannien abgewickelt werden – schnell und ohne internationale Bankwege.

• Hohe Überweisungslimits – auch für Immobilienkäufe geeignet: Wise erlaubt hohe Einzelüberweisungen, die sich für Hauskäufe problemlos nutzen lassen.

• Schnelle Abwicklung: Überweisungen in GBP kommen oft am selben oder nächsten Werktag an – ein entscheidender Vorteil, wenn der Kaufpreis pünktlich zum vereinbarten Stichtag beim Solicitor eingehen muss.

• Volle Kostenkontrolle vor dem Absenden: Du siehst bereits vor der Überweisung exakt, wie viele Pfund beim Empfänger ankommen. Das schafft Planungssicherheit und verhindert unangenehme Überraschungen beim Kaufabschluss.

Nutze den Wise Gebührenrechner, um genau zu sehen, wie viel du bei deinem Hauskauf sparen kannst. Die Eröffnung eines Wise Kontos dauert nur wenige Minuten – und kann dir Tausende Euro sparen.

Eröffne dein Wise Konto und probiere es aus!

Fazit

Ein Haus in Schottland zu kaufen ist für Österreicher machbar. Der Prozess unterscheidet sich zwar von dem, was du aus Österreich kennst, ist aber transparent und käuferfreundlich. Vom Bieterverfahren über das Home Report bis zur LBTT: Mit dem richtigen Solicitor an deiner Seite durchläufst du problemlos alle Schritte. Besonders wichtig: Spar nicht am falschen Ende. Ein guter Berater und vor allem ein cleverer Geldtransfer mit Wise können dir Tausende Euro sparen. Der Traum vom eigenen Haus in den Highlands oder in Edinburgh ist greifbar – pack's jetzt an!

---

FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Hauskauf in Schottland

Was ist die Land and Buildings Transaction Tax (LBTT) und wie unterscheidet sie sich von der englischen Stamp Duty?

Die LBTT ist die schottische Grunderwerbsteuer, die beim Immobilienkauf fällig wird. Im Gegensatz zur englischen Stamp Duty hat sie andere Steuersätze und Schwellenwerte.

Was ist das schottische "Offer"-Verfahren und wie verbindlich ist ein Angebot?

In Schottland gibst du ein Gebot ab, das über dem ausgeschriebenen Mindestpreis liegt. Wird dein Angebot akzeptiert und die Concluding Missives vom Solicitor ausgestellt, ist der Vertrag rechtlich bindend.

Gibt es finanzielle Unterstützung oder Hypotheken für Österreicher beim Hauskauf in Schottland?

Ja, britische Banken vergeben Hypotheken an Non-Residents, verlangen aber höhere Anzahlungen und strengere Nachweise. Alternativ kannst du bei österreichischen Banken anfragen, die auf Auslandsimmobilien spezialisiert sind.

Wie sichere ich mir den besten Wechselkurs für die Pfund-Überweisung des Kaufpreises?

Nutze Wise statt traditioneller Banken: Du bekommst den echten Devisenmittelkurs ohne Aufschläge und sparst bei großen Summen schnell mehrere tausend Euro. Die Gebühren sind transparent und deutlich niedriger als bei SWIFT-Überweisungen.

---

Quellen (12/2025):
¹ Ablauf vom Hauskauf in Schottland, Money Helper, Dezember 2025

² UK House Price Index figures for Scotland 2025, Registers of Scotland, Dezember 2025
³ House Price Summary and Map, Registers of Scotland, Oktober 2025
⁴ Land and Buildings Transaction Tax (LBTT), Scotland Revenue, Dezember 2025