Brasilien fasziniert mit seiner unvergleichlichen Natur, dem entspannten Lebensstil und Immobilienpreisen, die im Vergleich zu österreichischen Verhältnissen deutlich günstiger ausfallen. Doch der Traum vom Haus kaufen in Brasilien bringt für Österreicher auch Herausforderungen mit sich – allen voran die Volatilität des Brasilianischen Real und die Frage, wie du dein Geld möglichst kostengünstig nach Südamerika bekommst.
Dieser Artikel zeigt dir den kompletten Ablauf, alle relevanten Kosten und wie du mit der richtigen Strategie bei der Überweisung tausende Euro sparen kannst.
Vielleicht hast du dich bei deiner letzten Reise nach Rio oder beim Carnival unsterblich in Brasilien verliebt und spielst nun mit dem Gedanken auszuwandern? Dann könnte der Hauskauf ebenfalls interessant sein.
Und das Beste? Als Österreicher kannst du problemlos Immobilien in Brasilien erwerben – die brasilianische Gesetzgebung ist hier erstaunlich liberal, was Ausländer angeht.
Interessant wird es noch aus einem weiteren Grund: Wenn du mindestens 1.000.000 BRL (umgerechnet etwa 160.000 EUR, Wechselkursvom 04.12.2025) in eine Immobilie investierst, kannst du gleichzeitig ein temporäres Investorenvisum, das VITEM IX, beantragen.¹
Dieses Visum erlaubt dir zunächst einen Aufenthalt von bis zu zwei Jahren, kann unbegrenzt verlängert werden und ebnet dir sogar den Weg zur permanenten Aufenthaltsgenehmigung, sobald dein Hauskauf in Brasilien finalisiert ist. Anders als mit einem Touristenvisum darfst du damit in Brasilien leben, arbeiten und studieren.
Als ÖsterreicherIn fragst du dich sicher, worauf du dich beim Kaufprozess Ablauf in Brasilien einstellen musst. Prinzipiell ist es nicht kompliziert, du solltest dir aber dennoch professionelle Hilfe suchen – nicht zuletzt wegen der Sprachbarriere.
Bei zum Verkauf stehenden Häusern in Brasilien liegt der Durchschnittspreis landesweit bei etwa 8.351 BRL pro Quadratmeter (circa 1.350 EUR). Vergleichen wir das mit Österreich, wird klar, wie günstig Brasilien ist: Hierzulande musst du mit fast 4.000 EUR pro Quadratmeter rechnen.
Das klingt zunächst abstrakt, also schauen wir uns die konkreten Zahlen in verschiedenen Regionen an:²
| Region | Durchschnittl. Quadratmeterpreis | Durchschnittl. Quadratmeterpreis |
|---|---|---|
| São Paulo | 8.458 BRL | 1.367 EUR |
| Rio de Janeiro | 9.258 BRL | 1.496 EUR |
| Santa Catarina | 9.690 BRL | 1.566 EUR |
| Rio Grande do Sul | 5.438 BRL | 879 EUR |
| Minas Gerais | 7.179 BRL | 1.161 EUR |
| Ceará | 8.131 BRL | 1.314 EUR |
| Paraná | 6.519 BRL | 1.053 EUR |
| Bahia | 6.362 BRL | 1.028 EUR |
| Mato Grosso | 10.399 BRL | 1.681 EUR |
| Espírito Santo | 6.504 BRL | 1.051 EUR |
| Goiás | 9.097 BRL | 1.471 EUR |
| Pernambuco | 3.971 BRL | 641 EUR |
| Paraíba | 5.693 BRL | 920 EUR |
| Rio Grande do Norte | 6.730 BRL | 1.088 EUR |
| Pará | 4.064 BRL | 656 EUR |
| Distrito Federal do Brasil | 4.635 BRL | 749 EUR |
| Alagoas | 7.889 BRL | 1.275 EUR |
| Amazonas | 8.309 BRL | 1.342 EUR |
Diese Preise schwanken natürlich je nach genauer Lage, Zustand der Immobilie und aktueller Marktsituation. Aber sie geben dir eine realistische Orientierung für deine Budgetplanung.
Auch wenn die Hauspreise in Brasilien im Vergleich zu Österreich sehr niedrig sind, solltest du die folgenden Kaufnebenkosten in deinem Budget nicht vernachlässigen:³
| Kostenart | Höhe der Kosten | Wichtige Hinweise |
|---|---|---|
| ITBI (Grunderwerbsteuer) | Ca. 3% | Wird auf den höheren Wert aus Kaufpreis oder offiziellem Verkehrswert (valor venal) berechnet. Satz variiert je nach Gemeinde. |
| Escritura (Notargebühr) | 0,5 bis 2% des Kaufpreises | Kosten für die notarielle Beurkundung der Kaufurkunde. |
| Registro do Imóvel (Grundbucheintrag) | 0,5 bis 1% des Kaufpreises | Erst damit bist du rechtlich vollständig als Eigentümer abgesichert. |
| Maklergebühren | 5 bis 6% des Kaufpreises | Der Auftraggeber muss die Kosten tragen. |
| Rechtsanwalt | Je nach Vertrag | Nicht verpflichtend, aber dringend empfohlen – vor allem wegen Sprachbarriere, Verträgen und rechtlicher Absicherung. |
Als ausländischer Immobilienbesitzer in Brasilien musst du dich auch mit der laufenden Besteuerung auseinandersetzen. Die wichtigste ist die jährliche Grundsteuer (IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano), deren Höhe stark von der Gemeinde und dem Wert der Immobilie abhängt.
Falls du die Immobilie vermietest, musst du die Mieteinnahmen sowohl in Brasilien als auch möglicherweise in Österreich versteuern – hier greifen Doppelbesteuerungsabkommen, die verhindern sollen, dass du zweimal für dasselbe Einkommen zur Kasse gebeten wirst. Bei einem späteren Verkauf der Immobilie fällt in Brasilien außerdem eine Kapitalertragssteuer an.
Wichtiger Hinweis: Die steuerlichen Regelungen sind komplex und ändern sich gelegentlich. Ziehe unbedingt einen Steuerberater hinzu, der sich sowohl mit brasilianischem als auch mit österreichischem Steuerrecht auskennt. Ein paar hundert Euro für eine professionelle Beratung können dich vor teuren Fehlern bewahren.
Kommen wir zu einem Punkt, den viele beim Hauskauf völlig unterschätzen: die Kosten für die Kaufpreisüberweisung nach Brasilien. Du hast vielleicht monatelang nach dem perfekten Haus gesucht, hart verhandelt und jeden Euro zweimal umgedreht – und dann verlierst du bei der Überweisung plötzlich mehrere tausend Euro durch schlechte Wechselkurse und versteckte Gebühren bei deiner Hausbank. Doch das muss nicht sein.
Wenn du Geld über deine österreichische Hausbank nach Brasilien überweist, zahlst du nicht nur die Überweisungsgebühren, sondern auch einen erheblichen Aufschlag auf den Wechselkurs. Die meisten Banken arbeiten nicht mit dem echten Devisenmittelkurs, sondern mit einem eigenen, deutlich schlechteren Wechselkurs.
Schon ein kleiner Aufschlag kann bei höheren Summen zu erheblichen Verlusten führen – Geld, das du viel sinnvoller in deine neue Immobilie oder deren Einrichtung investieren könntest. Aus diesem Grund solltest du unbedingt verschiedene Anbieter für Auslandsüberweisungen vergleichen, bevor du den Kaufpreis nach Brasilien sendest.
Wenn du Geld in Brasilianischen Real überweisen möchtest, ist Wise eine super Wahl. Dieser Anbieter hat sich darauf spezialisiert, internationale Überweisungen transparent, schnell und kostengünstig abzuwickeln.
Das Besondere an Wise ist der echte Wechselkurs – ganz ohne versteckte Aufschläge. Stattdessen zahlst du eine transparente, vorab klar ausgewiesene Gebühr, die oftmals deutlich günstiger ist als bei traditionellen Banken.
Doch Wise kann noch viel mehr:
Nutze den kostenlosen Gebührenrechnerauf der Wise Website, um vorab genau zu sehen, wie viel du sparst. Gib einfach den Euro-Betrag ein und vergleiche die Kosten mit deiner Hausbank – der Unterschied wird dich überraschen.
Als Österreicher in Brasilien eine Immobilie zu kaufen ist nicht nur möglich, sondern sogar recht unkompliziert und vor allem günstig. Der Prozess ist zwar etwas anders als in Österreich, ist aber mit guter Vorbereitung und professioneller Hilfe absolut machbar. Vergiss bei deinem Budget jedoch nicht die Kaufnebenkosten!
Der größte Hebel zum Sparen liegt oft in der Auslandsüberweisung nach Brasilien: Mit Wise kannst du tausende Euro sparen, die bei traditionellen Banken in schlechten Wechselkursen und versteckten Gebühren versickern würden.
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Die CPF (Cadastro de Pessoa Física) ist deine brasilianische Steueridentifikationsnummer, die du als Ausländer zwingend für den Immobilienerwerb benötigst. Du kannst sie bei einem brasilianischen Konsulat oder direkt vor Ort bei der Steuerbehörde beantragen – die Ausstellung dauert etwa eine Woche.
Ein wesentlicher Unterschied: Der brasilianische Notar ist nicht dafür verantwortlich, die rechtliche Ordnungsmäßigkeit einer Immobilie zu überprüfen – das musst du selbst durch Due Diligence sicherstellen. Der Notar beurkundet lediglich den Vertrag und registriert die Transaktion.
Theoretisch ja, praktisch ist es für Ausländer aber sehr schwierig und mit hohen Zinsen verbunden. Die meisten brasilianischen Banken vergeben Hypotheken nur an Personen mit festem Wohnsitz und Einkommen in Brasilien. Je höher dein Eigenmittelanteil, desto besser sind deine Chancen auf einen guten Deal.
Nutze spezialisierte Überweisungsdienste wie Wise, die mit dem echten Devisenmittelkurs arbeiten und transparente, niedrige Gebühren berechnen. Im Vergleich zu traditionellen Banken sparst du dadurch schnell mehrere tausend Euro bei größeren Summen.
Du zahlst jährlich die Grundsteuer (IPTU). Außerdem musst du bei der Vermietung Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen bezahlen. Und beim späteren Verkauf kommt eine Kapitalertragsteuer auf dich zu. Lass dich unbedingt von einem spezialisierten Steuerberater zu deiner individuellen Situation beraten – denn möglicherweise musst du sowohl in Brasilien als auch in Österreich Steuern zahlen.
Quellen:
¹ Vitem IX, Ministério das Relações Exteriores, Dezember 2025
² Immobilienpreise in Brasilien, Properstar, Dezember 2025
³ Kaufnebenkosten in Brasilien, Oliveira Lawyers, Dezember 2025
*Bitte siehe dir unsere Nutzungsbedingungen und die Produktverfügbarkeit für deine Region an oder besuche die Wise-Gebührenseite für die aktuellsten Informationen zu Preisen und Gebühren.
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