Haus kaufen in Kanada als Österreicher: So überweist du sicher Geld

Weite Natur, eine hohe Lebensqualität und eine stabile Wirtschaft - kein Wunder, dass Kanada für viele Österreicher ein Traumziel ist. Ob ein Ferienhaus in British Columbia, eine Wohnung in Toronto oder ein Investmentobjekt in Montreal - die kanadische Immobilienwelt bietet vielfältige Möglichkeiten.

Doch gerade in den letzten Jahren hat sich einiges geändert: Seit 2023 gilt der Foreign Buyer Ban, der in vielen Ballungsräumen den Kauf von Wohnimmobilien durch Ausländer vorübergehend einschränkt. Dazu kommen hohe Kaufnebenkosten, Transfersteuern und die Frage, wie man große Summen sicher nach Kanada überweist.

In diesem Guide erfährst du welche rechtlichen Hürden beim Hauskauf in Kanada gelten, wie du den Ablauf von Anzahlung bis Grundbuch clever planst, welche Kosten realistisch auf dich zukommen und wie du mit Wise den Kaufpreis transparent, günstig und schnell in kanadische Dollar (CAD) überweist.

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Rechtliche und bürokratische Aspekte beim Hauskauf in Kanada

Bevor du dich in Kanada in ein Traumhaus verliebst, solltest du die rechtlichen Spielregeln kennen - sie unterscheiden sich nämlich deutlich von denen in Österreich.

🏡 Foreign Buyer Ban - das musst du wissen

Seit dem 1. Januar 2023 gilt in Kanada das "Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act“. Es soll den kanadischen Immobilienmarkt entlasten und gilt vorerst bis Ende 2025.

Wo gilt das Verbot? In den meisten großen Ballungsräumen (Census Metropolitan Areas, kurz CMAs), darunter Toronto, Vancouver, Calgary, Ottawa und Montreal.

• Ausnahmen:
  • Wenn du Permanent Resident bist oder ein gültiges Arbeits- bzw. Studentenvisum hast.
  • Ferienhäuser und Immobilien in ländlichen Regionen außerhalb der CMAs sind nicht betroffen.¹
    Tipp: Wenn du als Österreicher kaufst, prüfe vorher, ob dein Wunschobjekt in einer der betroffenen Regionen liegt - so vermeidest du unangenehme Überraschungen.

📄 Wichtige Dokumente und Genehmigungen

Der Kaufprozess ist in Kanada sehr formalisiert. Folgende Unterlagen werden in der Regel benötigt:

• Kaufvertrag (Agreement of Purchase and Sale) - wird meist über einen lizenzierten Makler vorbereitet.
• Finanzierungsnachweis (Proof of Funds) - besonders wichtig für Käufer aus dem Ausland.
• Titel- und Eigentumsprüfung - dein Anwalt prüft, ob die Immobilie frei von Hypotheken oder Streitigkeiten ist.
• Steuer-Identifikationsnummer (SIN) - erforderlich, wenn du die Immobilie später vermietest.

⚖️ Rechtliche Unterstützung

In Kanada ist es üblich und dringend empfohlen, einen lokalen Anwalt einzuschalten. Er übernimmt:

• die Titelprüfung,
• die Prüfung des Kaufvertrags,
• die Abwicklung der Zahlung über ein Treuhandkonto,
• und die Eintragung ins Grundbuch.

Das schützt dich vor Risiken und sorgt dafür, dass der Eigentumswechsel sauber und rechtssicher erfolgt.^2,3,4

Der Ablauf eines Hauskaufs in Kanada aus finanzieller Sicht

Der kanadische Immobilienmarkt ist gut organisiert, und der Kaufprozess folgt meist einem klaren Ablauf. Aus finanzieller Sicht solltest du diese Schritte kennen:

1️. Angebot & Anzahlung (Deposit)

Nachdem du dein Traumhaus gefunden hast, gibt dein Makler ein Angebot ab. Wird es akzeptiert, leistest du eine Anzahlung von 5-10 % des Kaufpreises. Dieses Geld wird auf einem Treuhandkonto (Trust Account) beim Makler oder Anwalt hinterlegt.

💡 Tipp: Bei dieser Zahlung fallen bereits erste Bankgebühren und Wechselkurskosten an - hier lohnt sich der Einsatz von Wise, um Gebühren zu sparen.

2️. Finanzierung & Due Diligence

In dieser Phase prüft dein Anwalt den Titel, und falls du einen Kredit aufnimmst, wird die Finanzierung finalisiert. Als Barzahler musst du die Proof of Funds bereitstellen - am besten mit einem offiziellen Dokument deiner Bank oder deines Wise-Kontos.

3️. Closing Date & Restzahlung

Am Closing Date (Übergabetag) wird der Restbetrag fällig. Dein Anwalt überweist den gesamten Kaufpreis von seinem Treuhandkonto an den Verkäufer.

💡 Hier wird es teuer: Klassische Banken können bei großen Summen mehrere Hundert Euro Gebühren plus einen Kursaufschlag von bis zu 3 % berechnen. Bei 500.000 CAD entspricht das mehreren Tausend Euro Mehrkosten.

4️. Nebenkosten begleichen

Zusätzlich zu Kaufpreis und Maklerprovision müssen folgende Posten beglichen werden:

• Land Transfer Tax (je nach Provinz, oft direkt am Closing fällig)
• Legal Fees (Anwalt, Grundbuch)
• Prorated Property Taxes (anteilige Grundsteuer)
• ggf. Foreign Buyer Tax

5️. Eintrag ins Grundbuch & Schlüsselübergabe

Nach Eingang der Restzahlung wird die Immobilie auf deinen Namen registriert, und du erhältst die Schlüssel. Ab diesem Zeitpunkt bist du offiziell Eigentümer - und verantwortlich für Grundsteuer, Versicherung und Unterhalt.

💡 Wise im Einsatz:
Die größten Beträge - Anzahlung und Restzahlung - sind die ideale Gelegenheit, Wise zu nutzen. Durch den echten Mittelkurs und transparente Gebühren kannst du bei hohen Summen mehrere Tausend Euro sparen, die du stattdessen in Möbel, Renovierungen oder Umzugskosten investieren kannst.

Was kostet ein Hauskauf in Kanada wirklich? - Beispielkalkulation

Um eine Vorstellung zu bekommen, rechnen wir mit einem Kaufpreis von 500.000 CAD für ein Einfamilienhaus in Ontario:

| Posten | Kosten (ca.) | |
| -------------------------------------- | ------------------------------------------------------------------ | - |
| Foreign Buyer Tax (für Nicht-Kanadier) | 20 % = 100.000 CAD (nur falls keine Ausnahme greift)⁵ | |
| Home Inspection | 400-600 CAD⁶ | |
| Title Insurance | 300-500 CAD⁷ | |
| Property Taxes (anteilig) | ca. 2.500 CAD pro Jahr (regional unterschiedlich)⁸ | |
| Klassische Banken | ca. 1.5% Fremdwährungsgebühr sowie eigene Wechselkurse⁹ | |
| Wise-Überweisung | ca. 0,41 % = 2.050 CAD, echter Mittelkurs | |

Vom einstigen Kaufpreis von über 500.000 CAD ist bedauerlicherweise nicht viel geblieben. Letztlich gehört dir die Immobilie für stolze 605.650 - und das nur, weil du mit Wise zum echten Mittelkurs zahlst. Bei traditionellen Banken hättest du an dieser Stelle noch einmal tief in die Tasche greifen müssen.

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Beliebte Regionen & Immobilienpreise in Kanada

Kanada ist riesig, und die Immobilienpreise unterscheiden sich stark von Provinz zu Provinz. Hier ein Überblick über einige der beliebtesten Regionen für internationale Käufer:

Toronto (Ontario)

Die größte Stadt Kanadas ist wirtschaftliches Zentrum und bietet hohe Lebensqualität - allerdings zu einem hohen Preis.

• Durchschnittspreis: ca. 1.082.000 CAD für Einfamilienhäuser (2023)
• Besonders beliebt: Downtown Condos, Vororte wie Mississauga oder Oakville¹⁰
• Hinweis: In Ontario gilt eine Foreign Buyer Tax von 10 %

🌊 Vancouver (British Columbia)

Vancouver gilt als eine der schönsten Städte der Welt - und als eine der teuersten.

• Durchschnittspreis: ca. 1.250.000 CAD für Einfamilienhäuser¹¹
• Hinweis: In BC gilt eine Foreign Buyer Tax von 20 %, wenn du nicht unter die Ausnahmen fällst.

🏔 Calgary (Alberta)

Spannende Alternative für alle, die urbanes Leben mit Natur kombinieren wollen.

• Durchschnittspreis: ca. 540.000 CAD - deutlich günstiger als Toronto oder Vancouver
• Vorteil: Alberta erhebt keine Provincial Sales Tax und keine Land Transfer Tax, was den Kauf erheblich günstiger macht.¹²

🌳 Ländliche Regionen & Atlantik-Kanada

Für alle, die es ruhiger mögen, sind Nova Scotia, New Brunswick oder Prince Edward Island interessant.

• Durchschnittspreise: oft unter 300.000 CAD
• Besonders geeignet: Ferienhäuser, Investmentobjekte oder Auswanderer, die günstigen Wohnraum suchen.

💡 Tipp: Die Wahl der Region hat enorme Auswirkungen auf Kaufpreis, Steuern und sogar die rechtliche Möglichkeit zu kaufen (wegen des Foreign Buyer Bans). Wer flexibel ist, kann in Alberta oder Atlantik-Kanada oft deutlich günstiger einsteigen.

Die großen finanziellen Herausforderungen und wie Wise sie löst

Beim Kauf einer Immobilie in Kanada geht es um große Summen - und genau hier können klassische Banken richtig teuer werden.

💸 Die Herausforderung: Hohe Bankgebühren & schlechte Wechselkurse

• Kursaufschläge: Viele Banken berechnen beim Umtausch von EUR in CAD bis zu 3 % über den Mittelkurs.
• Fixkosten: Zusätzlich fallen Auslandsüberweisungsgebühren von 1.5 % und mehr an.
• Langsame Abwicklung: Klassische Banktransfers können mehrere Werktage dauern, was bei kurzfristigen Fristen zum Problem werden kann.

✅ Die Lösung: Wise Multi-Währungs-Konto

Mit Wise kannst du große Beträge sicher, schnell und günstig nach Kanada überweisen:

• Echter Wechselkurs: Keine versteckten Aufschläge - du erhältst den Mittelkurs, den du auch bei Google siehst.
• Transparente Gebühren: Schon vor der Überweisung siehst du genau, was es kostet.
• Schnelle Abwicklung: Oft in weniger als 24 Stunden auf dem kanadischen Konto.
• Flexibilität: Du kannst CAD bereits im Voraus zum besten Kurs kaufen und auf dem Wise-Konto halten.

💡Bei einem Hauskauf in Kanada sparst du mit Wise leicht mehrere Tausend Euro gegenüber Banken - Kosten, die du lieber in deinen Umzug order deine neue Einrichtung investieren kannst. Probier es aus und registriere dich jetzt!

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Fazit & Empfehlung

Ein Hauskauf in Kanada ist für Österreicher absolut machbar - er erfordert aber sorgfältige Planung. Neben rechtlichen Fragen wie dem Foreign Buyer Ban und den provinzspezifischen Steuern solltest du auch die hohen Überweisungskosten nicht unterschätzen.

Mit Wise hast du die Möglichkeit, den Kaufpreis transparent, sicher und zu einem fairen Wechselkurs nach Kanada zu überweisen. So sparst du bares Geld, das du lieber in dein neues Zuhause investierst.

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Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hauskauf in Kanada?

Rechne mit 1,5-4 % des Kaufpreises für Transfersteuern, Anwaltskosten und Grundbuch. In Ontario und British Columbia kann zusätzlich eine Foreign Buyer Tax fällig werden.

Kann ich als Ausländer in Kanada ein Haus kaufen?

Ja, aber seit 2023 gilt ein temporäres Kaufverbot in vielen Ballungsräumen für Nicht-Kanadier. Ferienhäuser und Immobilien in ländlichen Regionen sind jedoch weiterhin kaufbar.

Welche Genehmigungen brauche ich?

Du benötigst einen Kaufvertrag, einen Finanzierungsnachweis und eine Titelprüfung durch einen Anwalt. Wenn du vermieten willst, ist eine kanadische Steuer-ID (SIN) nötig.

Wie viel Geld kann ich mit Wise überweisen?

Wise erlaubt Überweisungen von mehreren Hunderttausend Euro, abhängig von deinem Konto und den regulatorischen Anforderungen. Du siehst vorab die exakten Gebühren und den Wechselkurs.

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Quellen:

1. Prohibition on the Purchase of Residential Property
2. CMHC - Home Buying Process
3. Royal LePage - Home Buying Guide
4. Real Estate Closing Process
5. Non-Resident Speculation Tax
6. Home inspection
7. Title insurance
8. Property Taxes
9. Banken Auslandsüberweisungen
10. Durchschnittspreis in Ontario
11. Durchschnittspreis Vancouver
12. Durchschnittspreis Calgary