アメリカ住宅ローンの仕組みと金利推移を徹底解説【2026年最新】
アメリカ住宅ローン2026年最新の金利水準や過去10年間の推移を分かりやすく解説。固定・変動金利の割合やローンの仕組み、家を買うのに何年かかるかなどの期間も紹介します。
アメリカ不動産売却ガイド｜税金（源泉徴収・還付）、手数料、確定申告から日本への送金まで徹底解説
アメリカ不動産の売却は、日本の不動産取引とは異なる手続きや税制が適用されるため、事前に制度を理解しておくことが重要です。特に外国人オーナーには、FIRPTA（外国人不動産投資税法）による源泉徴収をはじめとする特有のルールがあり、売却代金の受取額や税務手続きに大きく影響する可能性があります。
また、州や地域によって市場動向や取引慣行、諸費用の水準が異なるため、売却のタイミングや方法を慎重に検討することも大切です。売却後に資金を日本へ送金する場合には、送金手数料や為替レートによって受取額が変わるため、資金移動の方法まで含めて計画を立てる必要があります。
この記事では、アメリカ不動産の売却手続きの流れをはじめ、外国人オーナーが知っておきたい税金や諸費用、FIRPTAの仕組みについてわかりやすく解説します。
記事の最後には、お得な手数料と為替レートで海外への高額送金ができるWise（ワイズ）についてもご紹介しています。
Wiseでは一般的な銀行で上乗せされる為替手数料が上乗せされていない為替レートである「ミッドマーケットレート」で送金をすることができ、手数料などの詳細も事前に表示されるため、安心して海外送金ができます。
また、Wiseでは米ドルやユーロ、シンガポールドル、イギリスポンドなどの主要通貨で現地口座情報も取得可能であり、海外現地の受取人に送金するコスト、海外送金の受け取りにかかるコスト、現地決済・両替にかかるコストまでさらに節約することができます。
ぜひWiseについてご確認ください。
それでは、アメリカでの不動産売却について見ていきましょう。
円（JPY）から米ドル（USD）を両替した時の現在の換算レート（by Wise）🇺🇸
| 目次 🔖 |
|---|
※本記事の情報は2026年5月11日時点の情報を参照しています。そのため、明示的または黙示的にかかわらず、この内容が正確、完全または最新であることを表明または保証しません。また、本記事の内容は、投資に関するアドバイスではなく、あくまで参考情報として作成されています。専門的な意見・アドバイスが必要とされる場合、ファイナンシャルアドバイザーやその他の専門家にお問い合わせください。
アメリカ不動産売却の全体的な流れと期間
アメリカでは売主・買主それぞれに専用のエージェントがつき、中立的な第三者機関「エスクロー」を介して取引を進めるのが一般的です。
① 不動産エージェントの選定と査定
まず、売却を依頼するエージェントを選定します。実績や担当エリアの経験を比較する際は、全米不動産業者協会の倫理規定に則った資格保持者であることを確認しましょう。¹
エージェントは周辺物件データ（CMA）や成約事例、物件の状態などを基に、売却スピードと価格のバランスを考慮した適正な売出価格（Asking Price）を算出します。²
② リスティング（売り出し）と内覧
価格決定後、不動産データベース（MLS）等に物件情報を掲載し、売却活動を開始します。
- オープンハウス： MLS掲載直後の週末に開催することで、露出を最大化できます。³
- ステージング： プロによる写真撮影や清掃で物件の見栄えを整えることは、早期売却と好条件の獲得に直結するため非常に効果的です。
③ オファーの受領と売買契約（Purchase Agreement）
買主からのオファーに対し、条件を交渉する「カウンターオファー」を繰り返して合意を目指します。交渉が一度で決まるケースは少ないため、事前の理解が必要です。⁴
合意後は数十ページに及ぶ英文の売買契約書に署名します。現在はDocuSign等の電子署名が標準化されており、日本在住でも渡航不要でオンライン署名が可能です。⁵
④ エスクローの開設とインスペクション
契約成立と同時に、中立的な第三者機関「エスクロー」がオープンします。書類と資金を管理し、条件が満たされて初めて売主に代金が引き渡されるため、詐欺やトラブルを未然に防ぐ役割を担います。⁶
この期間、買主による建物診断（インスペクション）が行われ、問題があれば補修交渉が行われます。
⑤ クロージング（引き渡し）と登記
買主の入金後、決済明細書（クロージングステートメント）に双方がサインして決済完了です。エスクローが売主へ手取り額を振り込み、所有権移転登記が行われて取引は完了します。⁷
※クロージング後は米国と日本の両方で確定申告が必要です。日本在住者はFIRPTAの還付申請も含め、米国の税務申告を忘れずに行いましょう。
アメリカ不動産売却にかかる時間
2025年、アメリカで物件が売りに出されている平均のリスティング期間は約64日間、というデータもあります。⁸全行程で3〜5か月程度を見込んでおくとスムーズです。
| フェーズ | 目安期間 |
|---|---|
| エージェント選定・査定 | 1～2週間 |
| リスティング・内覧 | 1～数か月（市況による） |
| オファー受領・交渉 | 数日～数週間 |
| エスクロー・インスペクション | 30～45日 |
| クロージング・登記 | 1～2日 |
アメリカ不動産売却にかかる費用と手数料
アメリカの不動産売却では、日本に比べて売主の費用負担が大きい傾向にあります。州により差はありますが、売却価格の5〜10%程度を諸費用として見込んでおきましょう。
| 費用項目 | 目安 |
|---|---|
| エージェントフィー（コミッション） | 売却価格の約5〜6%（※詳細は以下参照） |
| エスクロー・クロージングコスト | 売却価格の約1.5〜2% |
| タイトル保険・登記費用 | 物件価格・州により異なる |
| 合計 | 売却価格の5〜10%程度 |
（※2026年5月11日時点の情報を参照しています。）
エージェントフィーに関して
これまで米国では、売主が「売主側・買主側双方」のエージェントフィー（計5〜6%）を負担するのが慣習でした。⁹
しかし、2024年の全米不動産業者協会（NAR）による規約改定により、売主が買主側エージェントの費用を負担する義務はなくなり、手数料交渉がより柔軟になりました。現在も買主側への「コンセッション（譲歩案）」として売主が負担するケースは多いですが、金額は交渉次第となっています。¹⁰
アメリカ不動産売却時にかかる税金と源泉徴収制度（FIRPTA）
米国不動産売却で最も注意すべきは、キャピタルゲイン税（譲渡益税）と、外国人特有の制度であるFIRPTA（源泉徴収）です。
キャピタルゲイン税
不動産売却益（キャピタルゲイン）に対して課される税金です。連邦税の税率は、物件の所有期間により異なります。¹¹
| 所有期間 | 税率 |
|---|---|
| 1年以内（短期） | 通常の所得税率が適用 |
| 1年超（長期） | 0%・15%・20%（所得水準により異なる） |
（※2026年5月11日時点の情報を参照しています。）
※カリフォルニア州やハワイ州のように、別途州所得税（最大10%超）が発生する地域もあるため、物件所在地の税制確認が不可欠です。¹²
FIRPTA（外国人不動産投資源泉徴収法）
米国の非居住者が不動産を売却する際、売主の脱税を防ぐ目的で売却代金から一定額を源泉徴収する連邦法です。これは「税金の前払い」であり、実際の税額との差額は翌年の確定申告で還付を受けられます。¹³ ¹⁴ ¹⁵
| 条件 | 源泉徴収率 |
|---|---|
| 通常（ほとんどのケース） | 売却価格の15% |
| 買主が居住目的かつ、売却価格が30万ドル以下 | 0% |
| 買主が居住目的かつ売却価格が30万超〜100万ドル | 10% |
（※2026年5月11日時点の情報を参照しています。）
FIRPTAは利益ではなく売却価格（グロス）に対して課税されます。例えば100万ドルの物件を売却した場合、売却益がゼロやマイナスであっても、クロージング時に15万ドルが源泉徴収される点に注意が必要です。
アメリカ不動産売却の税金の還付と確定申告の手続き
売却後は日本とアメリカの両方で確定申告が必要です。源泉徴収された税金の還付申請から二重課税対策まで、手続きの流れを正確に把握しておきましょう。
源泉徴収された税金の還付
FIRPTAで源泉徴収される15%は、実際の税額を上回るケースが多々あります。その差額は、翌年のアメリカ側での確定申告により還付を受けられます。
- 申告期限： 原則として売却翌年の4月15日（非居住者の場合は6月15日）。¹⁶
- 還付までの期間： 申告から受取まで数か月を要します。書類に不備やミスがあると1年以上かかるケースもあるため、正確な作成が求められます。
申告に使用する書類とフォーム
申告者の区分に応じて使用するフォームが異なります。
| 項目 | 内容・使用フォーム |
|---|---|
| 個人（非居住者） | Form 1040-NR¹⁷ |
| 日本名義の法人 | Form 1120-F¹⁸ |
| 源泉徴収票 | Form 8288-A（エスクローから発行） |
（※2026年5月11日時点の情報を参照しています。）
日米での確定申告と外国税額控除
日本の居住者は、国内・国外を問わず全ての所得が日本での課税対象となります。そのため、米国不動産の売却で得た譲渡益（キャピタルゲイン）も、国内不動産と同様に日本で申告しなければなりません。¹⁹
二重課税を避ける「外国税額控除」
日米両国で課税される「二重課税」を解消するため、米国で既に支払った税額分を日本の所得税額から差し引ける「外国税額控除」という仕組みがあります。²⁰
- 手続き： 日本での確定申告時に「外国税額控除に関する明細書」を提出し、米国での納税証明書等を添付します。
- 控除限度額： 支払った税額の全額が控除されるとは限らず、限度額が設けられています。
- 繰越控除： その年に控除しきれなかった金額は、翌年以降3年間にわたって繰り越して控除を申請することが可能です。
※外国税額控除の適用には複雑な計算が伴うため、国際税務に精通した税理士等の専門家への相談を強く推奨します。
法人でアメリカ不動産を売却する場合
日本法人名義での保有・売却は、個人とは税務上の扱いや手続きが異なります。また、日本法人か米国現地法人かによっても、税率やFIRPTAの適用条件、申告義務が大きく変わる点に注意が必要です。
| 項目 | 内容（法人の場合） |
|---|---|
| FIRPTA源泉徴収率 | 15%（株主に分配する場合は21%）¹³ |
| 使用フォーム | Form 1120-F¹⁸ |
【確定申告の期限】 ²¹ 法人の形態や米国内の事業所の有無により、申告期限が異なります。
- 米国内に事業所がない場合： 事業年度終了日から6ヶ月後の15日
- 米国内に事業所がある場合： 事業年度終了日から4ヶ月後の15日
（※2026年5月11日時点の情報を参照しています。）
日本法人名義で売却した際はForm 1120-Fの提出義務が生じますが、個人同様、翌年の申告を通じてFIRPTA源泉徴収分の還付申請が可能です。
高額での海外送金もお得な手数料と為替レートで：Wise（ワイズ）
アメリカで不動産を売却した際には、日本国内銀行への海外送金をしようと考えている人もいるでしょう。しかし、一般的な銀行送金を使うと、為替レートに隠れた手数料や高額な送金手数料がかかり、知らないうちに多くのお金を失ってしまうことも。
そんな時に、安心して高額での海外送金がお得な手数料と為替レートでできるWise（ワイズ）が役立ちます。
Wiseでは一般的な銀行で上乗せされる為替手数料が上乗せされていない為替レートである「ミッドマーケットレート」で送金をすることができ、送金コストを抑えることができます。
送金時の手数料も事前に表示されるため、安心して海外不動産への支払いができます。手続きはすべてオンラインで完結。世界中で1,600万人以上に利用されている、信頼のあるサービスです。
【Wiseアカウントの特徴】
- 多通貨での送金に対応：140か国・40通貨以上の送金に対応しています。
- 最適な為替レート：上乗せコストのないリアルタイムの為替レートで取引を行うことが可能です。
- 明瞭な手数料：送金額と受取額が最初に確認でき、予期していない手数料がかかる心配もありません。
- 瞬時の送金：Wiseでの半数以上の海外送金が20秒未満で完結します。
- 簡潔な操作：パソコンやスマートフォンで完結。銀行に足を運ぶ必要はありません。
- バーチャルカードも発行可能：Wiseアカウントでバーチャールカードを作成することで、オンラインでの決済などに利用できます（発行料も無料）。
- 8種類以上の現地口座情報：アメリカ、ヨーロッパ、オーストラリア、シンガポールを含む8ヶ国以上の現地口座情報が取得可能。これにより、滞在国内での送金もよりお得に。
- 高額での保有ができる：日本円換算で合計100万まで複数通貨を保有、最大2,000万円まで引き上げが可能です（金額の引き上げについてはこちらのページを必ず確認してください）。
- 高額送金も可能：一度に100万円超の送金ができ、最大1億5000万円まで送金可能です（別途書類をお願いする場合があります）。
- 日本国内の資金移動業者として登録・認可：ワイズ・ペイメンツ・ジャパン株式会社は、第一種・第二種資金移動業者として関東財務局から登録・認可を受けているので、安心してご利用いただけます。
- 日本語スタッフによるカスタマーサポート：質問や問題がある場合は、カスタマーサポートスタッフに日本語で相談できます。
以下のページでWiseを使った送金の方法や知っておきたいことを詳しく説明しているので、送金の前に必ずご確認ください。
| 関連ページ 💡 |
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※Wiseにご登録されている国の住所によって利用できるサービス内容が異なります。そのため、ご利用いただけるサービスについては、お住まいになられている国のサイトを必ず確認するようにしましょう。
また、高額送金の場合、より安い手数料で送金することができます。
まとめ
アメリカ不動産の売却では、クロージングまでの期間、FIRPTAによる源泉徴収、米国・日本での申告など、日本とは異なる手続きに注意が必要です。
税務・法務面は、米国と日本の制度に詳しい専門家へ相談しましょう。
売却代金を日本へ送金する際は、為替コストや手数料を抑えやすく、USDの保有や高額送金にも対応できるWise（ワイズ）も選択肢になります。
※本記事の情報は2026年5月11日時点の情報を参照しています。そのため、明示的または黙示的にかかわらず、この内容が正確、完全または最新であることを表明または保証しません。また、本記事の内容は、投資に関するアドバイスではなく、あくまで参考情報として作成されています。専門的な意見・アドバイスが必要とされる場合、ファイナンシャルアドバイザーやその他の専門家にお問い合わせください。
出典：
- Consumer Guide: Preparing to Sell Your Home
- Consumer Guide: What Goes Into Pricing Your Home
- Consumer Guide: Marketing Your Home
- Consumer Guide: Navigating Multiple Offers
- 不動産業界で進むデジタル化 〜電子契約で「目に見える効率化」と「コスト削減」を実現〜
- Consumer Guide: Escrow and Earnest Money
- I'm about to close on a real estate purchase transaction with a mortgage. What can I expect in the mortgage closing process? | Consumer Financial Protection Bureau
- How Long Does It Take to Sell a House? (2026)
- Average Real Estate Agent Commission Rates (2026 Survey)
- NAR Settlement FAQs
- Topic no. 409, Capital gains and losses | Internal Revenue Service
- 税制 | 米国 - 北米 - 国・地域別に見る - ジェトロ
- FIRPTA withholding | Internal Revenue Service
- Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA)
- Exceptions from FIRPTA withholding | Internal Revenue Service
- U.S. citizens and resident aliens abroad | Internal Revenue Service
- About Form 1040-NR, U.S. Nonresident Alien Income Tax Return | Internal Revenue Service
- About Form 1120-F, U.S. Income Tax Return of a Foreign Corporation | Internal Revenue Service
- No.3560 居住者が海外の不動産を売却した場合の課税関係等｜国税庁
- No.1240 居住者に係る外国税額控除｜国税庁
- Foreign corporation Form 1120-F filing responsibilities | Internal Revenue Service
*最新の手数料に関する情報は、お住まいの地域の利用規約およびサービスの利用条件をご確認いただくか、Wiseの手数料ページをご覧ください。これは一般的な情報提供を目的としたものであり、Wise Payments Limitedまたはその子会社、関連会社による法律、税務、その他の専門的なアドバイスを意味するものではありません。また、ファイナンシャルアドバイザーやその他の専門家によるアドバイスの代わりになるものではありません。
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