Haus in Kroatien kaufen als Schweizer

Sommer, Sonne, Meer – das sind die offensichtlichen Gründe für einen Hauskauf in Kroatien. Doch auch die im Vergleich zur Schweiz niedrigeren Lebenshaltungskosten und Immobilienpreise lassen den Traum, ein Haus in Kroatien direkt am Meer zu kaufen, greifbar erscheinen.

In diesem Artikel erklären wir dir alles, was du als Schweizer wissen und beachten solltest, wenn du eine Immobilie in Kroatien kaufen willst: von Quadratmeterpreisen über Steuern bis hin zum genauen Ablauf vom Hauskauf in Kroatien.

Kann man als Schweizer ein Haus in Kroatien kaufen?

Prinzipiell dürfen die meisten Ausländer ein Haus in Kroatien kaufen. Dabei gibt es jedoch Unterschiede je nach Nationalität. Bürger aus der EU, Liechtenstein, Norwegen und Island sind bei Wohneigentum kroatischen Einwohnern gleichgestellt. Lediglich Agrarland, welches unter andere Bestimmungen fällt, dürfen sie nicht erwerben. Für Schweizer gilt der Zusatz, dass sie bei der Beantragung des Grundbucheintrags zusätzlich den Nachweis eines temporären Wohnsitzes vor Ort beilegen müssen.¹

Bürger aller anderen Länder müssen eine Genehmigung zum Immobilienerwerb beim kroatischen Staat beantragen. Einer der ausschlaggebenden Punkte bei der Entscheidung ist die Reziprozität zwischen beiden Staaten: Ermöglicht das jeweilige Ursprungsland kroatischen Bürgern den Immobilienkauf, dann dürfen dessen Staatsbürger in den meisten Fällen auch Wohneigentum in Kroatien erwerben.¹

Für Schweizer ist der Aufwand vergleichbar mit dem Hauskauf in anderen europäischen Ländern wie Portugal, Ungarn oder Frankreich.

Wie viel kostet ein Haus in Kroatien?

Falls du mit dem Gedanken spielst, eine Immobilie in Kroatien zu kaufen, sind die Kosten einer der entscheidenden Punkte. Besonders begehrt sind Immobilien direkt am Meer oder mit Meerblick. Hier liegen die Preise naturgemäss höher als im Landesinneren. Dennoch bietet Kroatien im Vergleich zu anderen Mittelmeerländern wie Spanien oder Italien oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis.

Mit folgenden Quadratmeterpreisen solltest du beim Hauskauf in Kroatien rechnen:

Stand: Februar 2026²

Klar ist, dass der Preis vor allem auf die Region ankommt. Zwar hat Kroatien mehr als 55 Quadratkilometer an Fläche, die meisten Käufer interessieren sich aber natürlich dafür, ein Haus direkt am Meer zu kaufen. Selbst ohne die vielen kroatischen Insel zu bedenken, hat Kroatien eine Küstenlänge von fast 2’000 Kilometern – hier kommen Schweizer, die nach einer Immobilie am Meer suchen, also auf ihre Kosten.

Das bedeutet jedoch nicht, dass Kroatien sich nur für einen Erst- oder Zweitwohnsitz eignet. Da es immer mehr Touristen an das Land am Mittelmeer zieht, stehen Immobilien als Kapitalanlage oder als Einnahmequelle durch Vermietung in Kroatien ebenfalls hoch im Kurs.

Stand: Februar 2026^{3,4,5,6,7,8,9}

Wie finde ich ein Haus in Kroatien?

Wenn du ein Haus in Kroatien kaufen möchtest, besonders ein Haus direkt am Meer, gibt es viele Möglichkeiten, die perfekte Immobilie zu finden. Beginne deine Suche am besten online, wo du auf kroatischen Plattformen eine Vielzahl von Immobilienangeboten findest. Diese Websites bieten detaillierte Suchfilter, mit denen du gezielt nach Häusern am Meer suchen kannst.

Folgende Plattformen sind bei Einheimischen beliebt:

• Indomio ist bekannt für seine umfangreiche Auswahl an Immobilien in verschiedenen Regionen Kroatiens. Das Praktische ist, dass die Plattform auch auf Englisch angeboten wird.

• Njuskalo, eine weitere beliebte Plattform, bietet ebenfalls eine grosse Auswahl an Häusern, die direkt am Meer liegen – diese Website operiert allerdings nur auf Kroatisch.

Du kannst aber auch auf deutschsprachigen Plattformen wie Immowelt oder dem Schweizer Anbieter Properstar auf die Suche nach Immobilien in Kroatien gehen. Dabei lohnt es sich allerdings, die Preise zu vergleichen – denn Inserate, die an ausländische Interessenten gerichtet sind, sind meist teurer.

Neben Online-Plattformen rentiert es sich auch, lokale Immobilienmakler zu kontaktieren. Viele Makler in Kroatien sprechen Deutsch oder zumindest Englisch, haben wertvolle Insider-Tipps und können dir Immobilien zeigen, die möglicherweise noch nicht online gelistet sind. Ein lokaler Makler bietet dir ausserdem wertvolle Unterstützung beim Hauskauf in einem fremden Land und kann dir helfen, Sprachbarrieren zum Verkäufer zu überbrücken.

Gebühren beim Hauskauf in Kroatien

Wenn du dich dafür entschieden hast, ein Haus in Kroatien zu kaufen und bereits auf der Suche nach der richtigen Immobilie bist, solltest du einen wichtigen Punkt nicht vernachlässigen: die Steuern und Kaufnebenkosten. Denn je nachdem, wie hoch der Kaufpreis ist, gehen diese Nebenkosten mit 6-10 % ganz schön ins Geld.

Indem du die folgenden Kosten frühzeitig einplanst, kannst du sicherstellen, dass du ein realistisches Budget für den Kauf deiner Immobilie in Kroatien hast:

• Maklergebühren: ca. 3,75 % des Kaufpreises (3 % + 25 % Mehrwertsteuer)

• Notarkosten: Abhängig vom Aufwand

• Anwaltskosten: ca. 1-2 % des Kaufpreises

• Übersetzungskosten: Abhängig vom Aufwand

• Grunderwerbsteuer: 3 % des Immobilienwerts zum Zeitpunkt des Kaufs¹⁰

Auch die laufenden Kosten solltest du beim Hauskauf in Kroatien beachten. Während bis vor wenigen Jahren in erster Linie Ferienhäuser versteuert werden mussten, fällt mittlerweile für alle Wohnimmobilien eine jährliche Steuer an. Die Immobiliensteuer beträgt 0,60-8,00 EUR pro Quadratmeter pro Jahr – der genaue Wert wird von der jeweiligen Gemeinde oder Stadt festgelegt. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Eigentümer kroatischer oder ausländischer Bürger ist und ob die Immobilie vermietet oder selbst genutzt wird.

Bei hohen Summen können Wechselkursaufschläge und Gebühren deutlich ins Gewicht fallen. Wise kann eine günstige und transparente Option sein, beim Immobilienkauf im Ausland Kaufpreis und Nebenkosten aus der Schweiz zu überweisen und in Euro umzuwechseln.

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Ablauf des Hauskaufes in Kroatien

Der genaue Prozess des Hauskaufs variiert in unterschiedlichen Ländern teils deutlich. So läuft der Hauskauf in Kroatien ab:

1. Immobiliensuche: Beginne mit der Suche nach Immobilien, entweder online oder über einen lokalen Makler. Es ist eine gute Idee, die Gegend in Person zu erkunden, um ein Gefühl für die gewählte Nachbarschaft zu bekommen und die Immobilie genau unter die Lupe zu nehmen.

2. Anwalt finden: Suche dir einen unabhängigen Immobilienanwalt, der dir durch den gesamten Prozess hilft und Dokumente in deinem Namen prüft.

3. Checks und Due Diligence: Wenn du dein Traumhaus gefunden hast, solltest du rechtliche Aspekte wie Vorbelastungen, regionale Auflagen etc. prüfen lassen.

4. Vorvertrag: Nach der Annahme deines Angebots wird der Vorvertrag von deinem Anwalt erstellt und von dir sowie dem Verkäufer unterzeichnet. Dieser Schritt will wohlüberlegt sein, da der Vorvertrag bindend ist. Gegebenenfalls ist zu diesem Zeitpunkt auch eine Anzahlung zu leisten.

5. Kaufvertrag: Anschliessend wird der vollständige Vertrag aufgesetzt und von allen Parteien unterzeichnet. Er muss notariell beglaubigt werden, was mit einer Vollmacht unter Umständen auch ohne persönliche Anwesenheit möglich ist.

6. Restzahlung und Steuern: Schliesse die Zahlung des Restbetrags ab und zahle die Grunderwerbsteuer.

7. Schlüsselübergabe und Grundbucheintrag: Nach Abschluss aller rechtlichen Schritte und Begleichung von Kaufpreis sowie Gebühren wird der Schlüssel übergeben und die Eintragung ins Grundbuch beantragt.

Checkliste zum Hauskauf in Kroatien

Wenn du als Schweizer ein Haus in Kroatien kaufen möchtest, gibt es ein paar wichtige Tipps, die du beachten solltest, um die perfekte Immobilie zu finden:

• Bevor du überhaupt mit der Suche beginnst, ist es wichtig, dich gründlich über den kroatischen Immobilienmarkt zu informieren. Überlege, welche Regionen für dich interessant sein könnten. Willst du ein Haus in Kroatien direkt am Meer kaufen oder bevorzugst du das ruhige Landesinnere? Möchtest du ein Ferienhaus oder einen festen Wohnsitz?

• Es ist unerlässlich, die Immobilie persönlich zu besichtigen, um einen guten Eindruck von Umgebung und Zustand des Hauses zu bekommen. Im Idealfall bringst du einen Sachverständigen mit, der das Haus genauer unter die Lupe nehmen und bewerten kann.

• Ein lokaler Immobilienmakler kann eine wertvolle Ressource sein. Neben Kenntnissen von Markt und lokalen Gegebenheiten kann ein Makler auch bei der gesamten Abwicklung des Kaufs helfen. Maklergebühren fallen in Kroatien in der Regel für den Verkäufer an, sodass du als Käufer keine zusätzlichen Kosten hast.

• Auch ein Anwalt, der sich mit dem kroatischen Immobilienrecht auskennt, ist wichtig. Er kann sicherstellen, dass alle Verträge korrekt sind und dass du keine unangenehmen Überraschungen erlebst.

Günstig Geld nach Kroatien schicken

Du planst, ein Haus in Kroatien zu kaufen, und suchst nach einer unkomplizierten Möglichkeit, hohe Beträge von der Schweiz nach Kroatien zu überweisen – ohne dabei überhöhte Überweisungsgebühren zu zahlen?

Wise bietet dir nicht nur Transparenz bei den Kosten, die dir vor der Überweisung klar angezeigt werden, sondern bietet zudem Rabatte auf Geldtransfers über 20’000 CHF. Für die Umrechung in andere Währungen verwendet Wise zudem den Devisenmittelkurs – einen Mittelwert aus aktuellen An- und Verkaufspreisen der jeweiligen Währung, der keine versteckten Aufschläge enthält.

Für alle, die regelmässig in Kroatien unterwegs sind oder dort leben möchten, ist das Wise Multi-Währungs-Konto die perfekte Ergänzung. Es bietet dir eine Alternative zu einem spanischen Bankkonto und viele weitere Vorteile:

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• Rabatt auf Überweisungen über 20’000 CHF: Überweist du innerhalb eines Monats mehr als 20’000 CHF (oder Gegenwert in anderen Währungen), dann profitierst du von vergünstigten Gebühren für deine Transaktionen.
• Transparente Kosten: Du siehst genau, was die Überweisung kostet, bevor du sie tätigst.
• Keine versteckten Aufschläge: Der angezeigte Wechselkurs ist der Kurs, den du bekommst.
• Multi-Währungs-Konto: Mit dem Wise Konto kannst du Euro für laufende Kosten wie Steuern oder Nebenkosten halten, für Zahlungen nutzen und jederzeit zwischen CHF und EUR wechseln

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Quellen (Stand 05.02.2026):

*Services für Schweizer Kunden werden von Wise Payments Limited zur Verfügung gestellt. Wise Payments Limited ist als Electronic Money Institution (EMI) bei der UK Financial Conduct Authority (FCA) mit der Zulassungsnummer 900507 registriert.