Haus in Italien kaufen als Schweizer: Das gibt es zu beachten

Viele Schweizer interessieren sich für Immobilien in Italien. Das liegt einerseits an der praktischen Lage als Nachbarland, andererseits an den langen, warmen Sommern und den deutlich günstigeren Preisen für Immobilien. Wer wünscht sich nicht das Dolce Vita im Süden?

Egal ob Sie auswandern möchten oder nach einem Objekt zur Vermietung suchen – wenn Sie ein Haus in Italien kaufen möchten, finden Sie in diesem Artikel alles, was Sie wissen sollten. Erfahren Sie ausserdem, wie Sie mit Wise günstig, sicher und transparent hohe Geldsummen für den Kauf einer Immobilie überweisen können.

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Früher war es gängig, auch hohe Auslandstransfers mit einer lokalen Filialbank durchzuführen. Allerdings gehen auf diesem Weg in der Regel hohe Gebühren und ein schlechter Wechselkurs einher. Mit Wise können Ihr Geld zum Devisenmittelkurs wechseln und insbesondere bei hohen Beträgen von niedrigen Gebühren profitieren.

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Wie kann ich ein Haus oder eine Wohnung in Italien kaufen?

Der Hauskauf in Italien ist für Schweizer prinzipiell sehr unkompliziert. Aufgrund bilateraler Abkommen mit der EU werden Schweizer in Italien behandelt wie eigene Staatsangehörige. Aus diesem Grund haben Sie als Schweizer Staatsbürger dieselben Möglichkeiten beim Immobilienkauf wie Italiener.

Es gibt allerdings eine Ausnahme: wenn Sie nicht nach Italien auswandern möchten, sondern die Immobilie als Zweitwohnsitz oder Ferienhaus nutzen möchten, treffen Sie einige Einschränkungen. So dürfen Sie nur Grundstücke erwerben, die kleiner als 1’000 m² sind und eine Wohnfläche von höchstens 200 m² aufweisen.

Grund dafür ist das sogenannte Reziprozitätsprinzip nach dem Schweizer in Italien genauso behandelt werden wie umgekehrt. Da Italiener nur begrenzt Eigentum in der Schweiz kaufen dürfen, ist auch der Kauf durch Schweizer in Italien eingeschränkt.

Wenn Sie das Haus oder die Wohnung allerdings als Mietobjekt kaufen möchten, spielt die Reziprozität keine Rolle und Sie können nach Herzenslust kaufen.

Brauche ich einen Makler für die Immobiliensuche in Italien?

Prinzipiell benötigen Sie keinen Makler, wenn Sie auf die Immobiliensuche im Ausland gehen. Viele Schweizer entscheiden sich allerdings trotzdem für die Unterstützung eines Maklers, da für sie die Vorteile überwiegen.

Denn die Immobiliensuche auf eigene Faust kann in Italien zu einer Geduldsprobe werden – vor allem, wenn Sie kein Italienisch sprechen. Dazu trägt auch die Tatsache bei, dass nicht alle Objekte auch im Internet zu finden sind.

Und selbst wenn – die Vielzahl der Plattformen erschwert die Suche nochmals. Häufig ist das einzige, das auf das Verkaufsinteresse des Besitzers hindeutet, ein „Vendesi“-Schild an der Immobilie. Für ausländische Investoren also reines Glücksspiel.

Professionelle Unterstützung nimmt Interessenten in der Regel viel Arbeit ab und spart umso mehr Zeit. Denn um folgende Dinge müssen Sie sich nicht selbst kümmern, wenn Sie einen seriösen Makler engagieren:

• Suche und Auskunft über Zustand und Preise
• Organisation von Besichtigungen
• Unterstützung beim Kaufvertrag und sonstigen Formalitäten
• Koordination mit dem Notar

Natürlich ist es auch für viele Interessenten eine Preisfrage, ob sie sich einen Makler leisten wollen oder nicht. In jedem Fall sollten Sie die Maklerbüros auf Herz und Nieren testen, um sicher zu gehen, dass es sich um ein seriöses Unternehmen handelt.

Prüfen Sie zusätzlich die Vor- und Nachteile eines italienischen Maklers, um die richtige Entscheidung treffen zu können:

So läuft der Immobilienkauf in Italien ab²

• Codice Fiscale beantragen – Die italienische Steuernummer ist Voraussetzung für jeden Immobilienkauf.
• Immobilie suchen und besichtigen – Mit oder ohne Makler.
• Vorvertrag (Compromesso) unterzeichnen – In der Regel mit einer Anzahlung von 10-30%.
• Due Diligence durchführen – Prüfung der Eigentumsverhältnisse und rechtlichen Situation.
• Notariellen Kaufvertrag (Rogito) abschliessen – Der Notar ist in Italien obligatorisch.
• Eigentumsübertragung und Steuern zahlen – Registrierung im Grundbuch.

Welche Kosten kommen beim Immobilienkauf in Italien auf mich zu?

Obwohl sich der Immobilienmarkt in Italien in den letzten Jahren wieder erholt hat, liegen die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen meist deutlich unter vergleichbaren Objekten in der Schweiz. Ausgenommen sind hier natürlich beliebte Urlaubsregionen und Immobilien in See- oder Meernähe.

Genau wie in der Schweiz richtet sich der Quadratmeterpreis nicht nur nach der Region, sondern auch nach der Immobilie selbst. Am beliebtesten und somit auch am teuersten sind Städte wie Bozen, Venedig und Mailand.

Durchschnittlich liegt der Kaufpreis pro Quadratmeter für Wohnungen ausserhalb von italienischen Stadtzentren bei 2’177,93 EUR (also etwa 2’034 CHF). Im Vergleich dazu kostet der Quadratmeter in vergleichbarer Lage in der Schweiz im Durchschnitt 12’816,66 EUR (also etwa 11’969 CHF). Das macht die Schweiz um ein Vielfaches teurer als Italien. (Angaben Stand Dezember 2025)¹

Mit dem Kaufpreis ist es allerdings noch nicht getan. Viele Käufer vergessen, dass auch weitere Kosten beim Kauf einer Immobilie auf sie zukommen:

Kaufnebenkosten in Italien

Die Kaufnebenkosten hängen nicht nur vom Kaufpreis der Immobilie ab, sondern auch davon, ob es sich um einen Alt- oder Neubau handelt, ob Sie alleine oder mit Makler suchen, etc. Prinzipiell können Sie damit rechnen, dass die Kaufnebenkosten mit circa 10-15 % zu Buche schlagen.

Darin sind folgende Gebühren inbegriffen:

• Kosten für den Notar
• Provision für den Makler
• Kosten für den Anwalt
• Gebühren im Falle einer Hypothek

Auch einmalig zahlbare Steuern wie Registrierungssteuer, Grundsteuer und Mehrwertsteuer müssen beim Erwerb der Immobilie bezahlt werden. Mehr dazu weiter unten.

Instandhaltungskosten

Auch die Instandhaltungskosten hängen ganz von Ihrem neuen Haus ab. Das gute daran ist, dass Sie Kosten für Strom, Gas, Wasser und Co. auf die Mieter übertragen können, falls Sie sich für ein Mietobjekt entscheiden.

Steuern bei Immobilien im Ausland³

Registrierungssteuer (imposta di registro)

Die Registrierungssteuer fällt einmalig an und beträgt 9 %, mit einem Mindestbetrag von 1’000 Euro. Fällig wird die vollständige Steuer bei Vertragsabschluss, ein Anteil wird aber meist bereits schon beim Abschluss des Vorvertrags bezahlt.

Mehrwertsteuer (IVA – Imposta sul valore aggiunto)

Die Mehrwertsteuer betrifft Sie beim Hauskauf in Italien nur, wenn Sie sich für einen Neubau (bis zu 5 Jahre nach Fertigstellung) interessieren. Sie beträgt je nach Steuerkategorie 10-22 %.

Grunderwerbsteuer (imposta catastale)

Die Grunderwerbsteuer hängt in erster Linie davon ab, ob Sie Ihre Immobilie in Italien von privat oder einer Firma kaufen. Beim Hauskauf von Privatpersonen beträgt sie 50 Euro, beim Erwerb von einem Unternehmen, beispielsweise direkt von der Baugesellschaft, beträgt die italienische Grunderwerbsteuer 200 Euro.

Welche Bank finanziert Immobilien im Ausland?

Nur selten genehmigen Schweizer Banken Immobilienfinanzierungen im Ausland. Die einzige Ausnahme sind Darlehen fürs benachbarte Ausland – für einen Immobilienkauf in Italien haben Sie also relativ gute Chancen, bei einer Schweizer Bank einen Kredit zu bekommen.

Aufgrund der Sprachbarriere und unterschiedlicher Formalitäten im Vergleich zur Schweiz kann es für Ausländer komplizierter sein, bei italienischen Banken eine Hypothek aufzunehmen. Falls Sie dennoch diese Option vorziehen, ist professionelle Unterstützung eine gute Idee.

Wise zum Verschicken hoher Geldbeträge

Für den Kauf einer Immobilie im Ausland kann es sich lohnen, ein lokales Konto in Italien zu eröffnen. Aber selbst dann sind Auslandsüberweisungen von hohen Beträgen oft teuer, denn die meisten Banken erheben nicht nur für die Auslandsüberweisung an sich, sondern auch für die Währungsumrechnung einiges an Gebühren.

Wise hingegen berechnet nur eine niedrige prozentuale Gebühr für Auslandsüberweisungen, die im Vorhinein transparent angezeigt wird. Beim Überweisen hoher Beträge können Sie zudem von einem Rabatt auf diese Gebühren profitieren. Anders als viele Banken berechnet Wise ausserdem keinen Zuschlag auf den Wechselkurs – hier verbergen sich bei Banken oft zusätzliche Gebühren, die bei hohen Summen, wie etwa beim Hauskauf, schnell ins Gewicht fallen.

Der Hauskauf in Italien kann stressig sein und das Senden hoher Beträge ins Ausland stellt dabei keine Ausnahme dar. Deshalb bietet Wise in diesen Fällen zusätzliche Unterstützung durch Experten zur Verfügung. Diese stehen Ihnen wahlweise per Telefon oder E-Mail zur Seite.

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Zusammenfassung

Ein Hauskauf in Italien kann für Schweizer viele Vorteile haben. Die Preise sind durchschnittlich deutlich niedriger und auch Renditen können interessant sein. Falls Sie für den Immobilienkauf in Italien eine Hypothek aufnehmen müssen, ist dies teils sogar über Schweizer Banken möglich.

Sowohl als Mietobjekt als auch als eigenes Ferienhaus eignet sich die Investition im Süden also unter Umständen, entweder um zusätzliches Einkommen zu generieren oder selbst das Dolce Vita in der Sonne zu geniessen.

Beim Überweisen des Kaufpreises sowie für Zahlungen vor Ort in Italien können Sie mit Wise von niedrigen Wechselgebühren und vielen praktischen Funktionen profitieren.

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