Haus in Estland kaufen als Schweizer

Ein Haus in Estland zu kaufen klingt nach Meer, Wald und Platz zum Durchatmen. Doch kannst du als Schweizer in Estland Wohnimmobilien legal kaufen? In diesem Artikel beantworten wir die wichtigsten Fragen rund um den Hauskauf in Estland und wie du bei der Bezahlung Wechselkurs und Gebühren im Blick behältst – zum Beispiel mit einem Multiwährungskonto wie dem von Wise.

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Kann man als Schweizer ein Haus in Estland kaufen?

Ja, normale Wohnimmobilien in Estland kannst du auch als Schweizer kaufen. Als ausländischer Käufer brauchst du für den Erwerb von Wohnungen oder Wohnhäusern keine speziellen Bewilligungen. Das gilt auch für traditionelle Altbauten in Städten wie Tallinn, Tartu oder Pärnu.

Wichtig ist der formale Teil: Der Kauf läuft über einen estnischen Notar. Erst die Eintragung ins Grundbuch (e-Land Register) macht dich rechtlich zum Eigentümer und gibt dir den entsprechenden Schutz. Danach sind die Eigentumsrechte bei Standard-Wohnimmobilien grundsätzlich vergleichbar mit denen von Einheimischen. Du kannst die Immobilie also ganz normal wieder verkaufen, vermieten, vererben oder belehnen.

Aufpassen musst du eher beim Landerwerb. Für grössere Flächen mit Agrar- oder Waldland (insbesondere über 10 Hektar) sowie bei gewissen Zonen (z.B. kleine Inseln oder bestimmte Grenzregionen) können zusätzliche Bewilligungen oder Hürden greifen. Deshalb lohnt sich ein genauer Blick darauf, was tatsächlich zum Grundstück gehört.^1,2,3

Wie viel kostet ein Haus in Estland?

Beim Hauskauf ist die Preisspanne in Estland ziemlich weit. Den grössten Einfluss hat natürlich die Lage. Ein Richtwert für Estland liegt bei rund 2'900 EUR pro Quadratmeter. Bei Neubauwohnungen sind es im Schnitt eher ca. 4'500 EUR pro Quadratmeter.

In Tallinn siehst du den Unterschied besonders deutlich: Ein Neubau liegt ungefähr bei 4'500 EUR pro Quadratmeter, während ältere Objekte im Sekundärmarkt eher um 2'900 EUR pro Quadratmeter liegen.

In Top-Lagen wie Kadriorg, Old Town oder Rotermann kann es natürlich auch teurer sein. In günstigeren Bezirken wie Lasnamäe oder Mustamäe (oder in kleineren Städten) sind es eher 1'900 bis 2'500 EUR pro Quadratmeter.

Damit du eine grobe Orientierung hast, hier eine Übersicht mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen in Estland:⁴

Stand: Januar 2026

Inseratspreise sind oft mit Verhandlungsspielraum gesetzt. Als typische Grössenordnung gilt ein Unterschied von rund 6 % zwischen Angebot und tatsächlichem Verkauf.^4,5

Welche weiteren Kosten gibt es für Schweizer beim Hauskauf in Estland zu beachten?

Auf dem Papier wirken die einzelnen Nebenkosten moderat, insgesamt summieren sie sich jedoch schneller, als man denkt. Typisch sind zuerst die Notarkosten. Je nach Transaktionswert liegen sie grob bei 500-2'500 Euro. Dazu kommen Gebühren fürs Landregister bzw. staatliche Gebühren, oft im Bereich von 60-300 Euro.

Falls du deine Immobilie in Estland finanzieren willst, verlangt die Bank in der Regel ein Gutachten, das du mit 300-800 Euro einrechnen solltest. Dazu kommen je nach Setup Übersetzungs- und Rechtskosten (oft 200-600 Euro), etwa wenn Unterlagen beglaubigt übersetzt werden müssen.

Die Maklergebühren in Estland liegen üblicherweise bei etwa 2-5 %. Wer diese am Ende zahlt, hängt vom konkreten Vertrag ab.

Steuerlich ist vor allem die jährliche Landsteuer relevant (je nach Gemeinde 0,1-2,5 % des Landwerts). Wer die Immobilie selbst als Hauptwohnsitz nutzt, kann davon befreit sein. Bei gewissen Verkäufern kann ausserdem Mehrwertsteuer (20 %) auf den Kaufpreis dazukommen, was den Endbetrag spürbar nach oben schiebt.

Wenn du den Kaufpreis aus der Schweiz nach Estland transferieren musst, lohnt sich ein Blick auf Wechselkurs und Überweisungskosten. Für grosse Summen empfiehlt sich ein Anbieter wie Wise, damit du immer den aktuellen Wechselkurs bekommst.^2,3,5,6

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Immobilienfinanzierung in Estland

Viele kaufen Immobilien in Estland bar, gerade bei kleineren Objekten. Es gibt allerdings auch Hypotheken für Ausländer, nur sind die Hürden oft höher als für Einheimische.

Typisch sind Darlehen im Bereich von 50'000 bis 300'000 Euro. Entscheidend ist dabei weniger deine Nationalität, sondern ob die Bank dein Einkommen und deine Bonität prüfen kann. Besonders gern gesehen sind einstabiles, nachvollziehbares Einkommen (idealerweise aus Estland oder der EU), eine solide Kredithistorie und eine Immobilie, die sich gut bewerten lässt.

Für Nicht-Residenten wird häufig eine höhere Anzahlung erwartet. In der Praxis hilft ein Wohnsitz in Estland bei Finanzierungen oft, weil die Bank lokale Nachweise einfacher überprüfen kann.^1,6

Wie finde ich ein Haus in Estland?

Wenn du in Estland eine Immobilie kaufen willst, startest du meist ganz klassisch online. Das kann auch als Orientierungshilfe dienen, um dein Budget und deine bevorzugte Lage einzugrenzen. Makler werden in Estland jedoch ebenfalls häufig genutzt.

Beliebte Online-Portale für die Immobiliensuche in Estland:

• kv.ee
• city24.ee
• kinnisvara24.ee
• soov.ee
• kuldnebors.ee

In Estland, wie in vielen anderen Ländern auch, ist die Hauptstadt die wohl beliebteste Gegend. Aber auch ausserhalb von Tallinn, wie etwa in Tartu, Pärnu oder in kleineren ländlichen Regionen ist der Hauskauf sehr attraktiv, wenn du ein günstiges und ruhiges Objekt in der Natur suchst. Dort findest du tendenziell eher Charakterobjekte wie ein Haus am See und grössere Grundstücke.

Ablauf des Hauskaufes in Estland

Der Hauskauf in Estland läuft klar strukturiert ab. Vieles wird elektronisch vorbereitet, aber zum Abschluss der Formalitäten ist ein Notarbesuch nach wie vor üblich. Erst mit dem Eintrag ins Grundbuch wird der Eigentumswechsel rechtsgültig.

1. **Objekt auswählen und Eckdaten klären: **Du legst Budget, Lage und Zustand fest. Dann suchst du konkret nach passenden Häusern oder Wohnungen.
2. Hintergrundcheck im Grundbuch: Vor dem Unterschreiben prüfst du Eigentümer, Fläche, allfällige Belastungen (z.B. Hypotheken) und rechtliche Einschränkungen.
3. Konditionen verhandeln: Preis, Übergabetermin und die Frage, wer die Notarkosten trägt, werden vorab fixiert. Ein Vorvertrag kann genutzt werden, oft mit einer Anzahlung von rund 10 %.
4. Due Diligence und (falls nötig) Gutachten: Du klärst offene Punkte zur Immobilie und lässt im Fall einer Finanzierung ein Gutachten erstellen. Banken verlangen das häufig als Basis für eine Hypothek.
5. Unterlagen vorbereiten: Gültige Ausweise sind Pflicht. Je nach Fall kommen Vollmacht, Eigentumsnachweise, Heiratsdokumente oder Handelsregisterauszug dazu. Fremdsprachige Dokumente brauchen eine beglaubigte Übersetzung, Unterlagen aus dem Ausland teils eine Apostille.
6. Notartermin und Vertragsunterzeichnung: Der Notar erstellt den Kaufvertrag, oft bekommst du vorher einen Entwurf per E-Mail. Unterschrieben wird das endgültige Dokument beim Notar. Bei Gemeinschaftseigentum muss der Ehepartner einbezogen werden.
7. Geldwäscherei-Formular ausfüllen: Im Rahmen des Prozesses füllen die Parteien üblicherweise ein AML-Formular aus.
8. Eintragung ins Grundbuch: Erst mit der Eintragung wird der Eigentumsübergang rechtlich wirksam. Danach bist du offiziell als Eigentümer erfasst.^1,2,3,6

Welche Besonderheiten hat der Immobilienmarkt in Estland?

Wenn du in Estland eine Immobilie kaufen willst, erwartet dich ein gemischter Markt. In Tallinn findest du teure Premiumlagen, gleichzeitig gibt es in Randbezirken oder kleineren Städten noch Einstiegspreise, die deutlich günstiger sind.

Ein Punkt, den viele unterschätzen: In Estland sind Wohnblöcke oft als Eigentümergemeinschaft organisiert. Das heisst, gewisse Teile des Gebäudes gehören allen gemeinsam. Dazu können je nach Funktion sogar Leitungen oder Heizungsrohre zählen, auch wenn sie in deiner Wohnung verlaufen. Änderungen an gemeinschaftlichen Teilen laufen daher nicht einfach nach eigenem Ermessen, sondern über die Regeln und Beschlüsse der Gemeinschaft. Für normale Verwaltungsthemen reicht häufig eine einfache Mehrheit, grössere Änderungen oder Arbeiten brauchen höhere Mehrheiten, und bei gewissen Umbauten kann sogar Einstimmigkeit verlangt werden.

Eigentümer zahlen eine jährliche Landsteuer, deren Satz von der Gemeinde festgelegt wird. Diese steuerlichen Werte können je nach Region hinter der tatsächlichen Marktrealität herhinken.^1,2,6

Günstig hohe Beträge nach Estland schicken

Beim Kauf einer Immobilie im Ausland musst du oft hohe Beträge überweisen und umtauschen – und genau hier können traditionelle Banken teuer werden. Neben den Überweisungsgebühren schlagen viele Banken auch beim Wechselkurs einen Aufschlag drauf.

Eine transparente und günstige Lösung ist Wise. Der internationale Zahlungsdienstleister nutzt den Devisenmittelkurs und zeigt dir immer im Vorhinein an, wie viel an Gebühren deine Überweisung kostet und wie sich diese zusammensetzen.

Deine Vorteile im Überblick:

• Hilfe bei grossen Überweisungen: Wise bietet bei grossen Transaktionen zusätzliche Unterstützung durch Experten. Diese stehen dir wahlweise per Telefon oder E-Mail zur Seite.
• Rabatt auf Überweisungen über 20’000 CHF: Überweist du innerhalb eines Monats mehr als 20’000 CHF (oder Gegenwert in anderen Währungen), dann profitierst du von vergünstigten Gebühren für deine Transaktionen.
• Transparente Kosten: Du siehst genau, was die Überweisung kostet, bevor du sie tätigst.
• Keine versteckten Aufschläge: Der angezeigte Wechselkurs ist der Kurs, den du bekommst.
• Multi-Währungs-Konto: Mit dem Wise Konto kannst du Euro für laufende Kosten wie Steuern oder Nebenkosten halten, für Zahlungen nutzen und jederzeit zwischen CHF und EUR wechseln

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FAQ

Bekommt man durch den Kauf eines Hauses in Estland eine Aufenthaltserlaubnis?

Nein, der Hauskauf und das Aufenthaltsrecht in Estland sind getrennte Themen. Du kannst Wohneigentum erwerben, ohne dadurch automatisch ein Aufenthaltsrecht zu erlangen. Wenn du länger in Estland leben oder arbeiten willst, musst du das separat regeln. Für Nicht-EU/EEA-Bürger können bei Agrar- oder Waldland (vor allem bei grösseren Flächen) und in bestimmten Zonen zusätzliche Bewilligungen nötig sein. Bei normalen Wohnungen und Wohnhäusern läuft der Kauf meist ohne solche Extras.

Kann ich eine Immobilie in Estland kaufen, ohne dort zu wohnen?

Ja. Auch als nicht-ansässige Person kannst du Wohnimmobilien legal kaufen. Der Abschluss läuft über einen estnischen Notar, und entscheidend ist der Eintrag im Land Register. Erst damit bist du rechtlich als Eigentümer abgesichert. Üblich sind gültige Ausweise und ein Nachweis der Mittel. Eine Aufenthaltsbewilligung brauchst du fürs Eigentum an sich nicht.

Welche Unterlagen brauche ich beim Notartermin?

Du brauchst immer gültige Ausweise von Käufer und Verkäufer. Je nach Konstellation kommen Vollmacht, Eigentumsnachweis, Heiratsurkunden oder ein Handelsregisterauszug dazu. Wenn ein Unternehmen verkauft oder kauft, können auch Gesellschafterbeschlüsse relevant sein. Fremdsprachige Dokumente müssen mit beglaubigter Übersetzung eingereicht werden. Amtliche Dokumente aus dem Ausland brauchen je nach Fall eine Legalisation oder Apostille.

Welche Steuern fallen an, wenn du Immobilien in Estland vermietest oder wieder verkaufst?

Bei Neubauten kann 20 % Mehrwertsteuer auf den Verkaufspreis anfallen. Als Eigentümer zahlst du zudem eine jährliche Landsteuer. Der Satz hängt von der Gemeinde ab. Wenn du vermietest, wird eine Steuer von 20 % auf die gesamten Mieteinnahmen fällig. Und beim Verkauf gibt es 20 % Kapitalertragsteuer auf den Gewinn.

*Services für Schweizer Kunden werden von Wise Payments Limited zur Verfügung gestellt. Wise Payments Limited ist als Electronic Money Institution (EMI) bei der UK Financial Conduct Authority (FCA) mit der Zulassungsnummer 900507 registriert.