Un extranjero puede vender una casa en México: requisitos e impuestos

¿Un extranjero puede vender una casa en México?, ¿Debo pagar impuestos? Si eres propietario de un inmueble en México y no eres de allí, es muy probable que se te hayan pasado por la cabeza estas preguntas u otras parecidas. Vender siendo extranjero puede parecer complicado, especialmente si te encuentras fuera del país. Pero una vez que leas este artículo, te mostraremos cuáles son los requisitos que debes cumplir.

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¿Extranjeros pueden vender una casa en México?

Sí, un extranjero puede vender una casa en México. El artículo 27.1 de la Constitución mexicana determina que tienen capacidad para adquirir el dominio sobre tierras, aguas y sus accesiones ¹. De acuerdo al derecho civil, los actos de dominio incluyen la venta (entre otros) ². Al mismo tiempo, el artículo 830 del Código Civil Federal establece que el propietario de una cosa puede gozar y disponer de ella ³. Todo esto demuestra que un extranjero puede adquirir una vivienda en México y luego venderla.

La única excepción a lo anterior son las propiedades situadas a 100 km o menos de la frontera terrestre o a 50 km o menos de una playa ¹. La propia Constitución indica que los extranjeros no pueden hacerse con terrenos o inmuebles ubicados en estas zonas. Aunque es posible efectuar la operación a través de un fideicomiso inmobiliario para extranjeros ⁴ (en este artículo puedes leer más acerca de los fideicomisos en México).

Requisitos para vender una casa en México siendo extranjeros

A continuación te mostramos todos los requisitos y pasos necesarios para vender una casa en México siendo extranjero. Si te estás preguntando: “¿cómo vender mi casa?”, en los siguientes apartados encontrarás la información que necesitas.

1. Corrobora la documentación

Antes de poner la casa a la venta, necesitas comprobar que toda la documentación de la misma esté en regla. De esta manera evitarás retrasos en la operación cuando aparezca un comprador. Esta es la lista de documentos que necesitas para vender tu casa en México siendo extranjero ^{5 y 6}:

• Título de propiedad: demuestra que eres el propietario de la vivienda
• Certificado de libertad de gravamen: acredita que la casa carece de hipotecas, embargos o litigios o refleja las cargas pendientes en caso de haberlas. Se solicita ante el Registro Público de la Propiedad
• Boletas de pago del impuesto predial de los últimos 5 años: prueban que la vivienda se encuentra al corriente del pago. Si hay adeudos pueden aparecer complicaciones a la hora de cambiar la titularidad
• Comprobantes de pago del agua y otros servicios: de manera similar al punto anterior, si hay facturas de servicios impagadas podría no permitirse la operación de compra-venta
• Contrato de fideicomiso: en caso de que la casa esté escriturada a nombre de un fideicomiso del que tú seas fideicomisario y no al tuyo
• Tu acta de matrimonio: si estás casado hace falta este documento para determinar si la vivienda te pertenece sólo a ti o también a tu cónyuge

2. Fija el precio

A la hora de decidir el precio, es recomendable que te fijes en el importe que se ha pagado recientemente por otras viviendas similares. Evita dejarte llevar por el valor sentimental o efectuar afirmaciones categóricas del tipo “quiero sacar X por la casa”. En la mayoría de los casos, estos factores suelen alejarse de los precios competitivos.

Para determinar un valor realista, empieza por analizar las características del inmueble:

• Metros cuadrados
• Número de cuartos y baños
• Antigüedad
• Eficiencia energética
• Estado de conservación
• Si dispone o no de terreno y cochera

Después, analiza la ubicación de la casa. Algunas ciudades y barrios tienden a ser más caros que otros. El valor de una vivienda, dependiendo de la zona en que se encuentre, puede variar por factores como:

• Seguridad del vecindario
• Proximidad a escuelas y hospitales
• Buena conexión por transporte público
• Si la zona es de alta o baja plusvalía

Por último, analiza la situación actual del mercado. En momentos en que hay mucha demanda de casas, los precios pueden ser un poco más altos. Por contra, cuando hay pocas personas interesadas en comprar, tienden a ser más bajos.

Si no tienes tiempo, o te parece un procedimiento demasiado complicado, siempre puedes contratar a un profesional que te haga un avalúo inmobiliario.

3. Busca una agencia inmobiliaria

Hacer la venta a través de una agencia inmobiliaria puede hacer el proceso más fácil y cómodo para ti. Algunas de las ventajas que te proporciona son:

• Están al corriente de la situación del mercado
• Disponen de bases de datos de clientes y otras redes para promocionar tu vivienda
• Cuentan con personal profesional para negociar el precio
• No necesitas responder personalmente a las dudas telefónicas ni organizar visitas a ver el inmueble
• No pierdes tiempo en gestionar y actualizar anuncios en portales online
• Pueden descartar rápidamente a personas poco solventes y a curiosos
• Te proporcionan asesoramiento en todo lo relativo a la documentación, para evitar retrasos en el proceso

En caso de que ya no vivas en México es un paso fundamental, pues estarás mucho más limitado a la hora de tratar personalmente con potenciales compradores y enseñarles la vivienda.

4. Acude con un notario para formalizar la venta

En México, para que la venta de una casa tenga validez debe formalizarse en escritura pública ante un notario. Este da fe de la operación y del pago, además de comprobar la situación jurídica de la vivienda y verificar la identidad del comprador y el vendedor.

Estos son los pasos que debes dar para formalizar la venta, una vez que haya aparecido un comprador ⁵:

1. Ponte de acuerdo con el comprador para elegir un notario. En caso de que hayas usado una agencia inmobiliaria pueden recomendarte uno. Si el comprador va a pagar a través de una hipoteca, será el banco quien lo designe
2. El notario revisa todos los documentos y verifica que el inmueble puede transmitirse legalmente
3. El notario redacta la escritura pública en la que se reflejan tus datos, los del comprador, la descripción de la casa y las condiciones de la operación
4. El comprador y tú firmaran la escritura. El notario da fe del acto y del pago

Ten en cuenta que todo este proceso no es inmediato. Desde que inicies contacto con el notario hasta que la escritura esté lista para la firma suelen pasar entre 25 y 30 días.

En caso de que estés en el extranjero y no puedas viajar para firmar el documento, tienes la opción de delegar esta facultad en un representante legal. Para ello necesitashacer un poder notarial y enviarlo a México.

5. Pago y transferencia de la venta

Como norma general, en México, el pago de la casa se efectúa en el momento de firmar la escritura ante notario. Así, este también verifica que se haya realizado conforme a lo acordado. Lo más habitual es que se efectúe a través de una transferencia bancaria o un cheque certificado.

El uso de efectivo no es común. El motivo es que la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita determina un límite de $ 8,025 UMA (unos $ 941,412.75 MXN) para los pagos por este medio en la compraventa de inmuebles ⁷. Además, transportar grandes cantidades de dinero en efectivo puede ser riesgoso.

Si te encuentras en un país en donde esté disponible la cuenta multidivisa de Wise, puedes compartir tu número de cuenta en USD, EUR (o la divisa que más te convenga) con el comprador para que te haga el pago directamente a esta.

Impuestos y tarifas por comprar una propiedad en México

Al comprar una propiedad en México, además del costo de la misma, te enfrentas a 4 gastos adicionales ⁸:

• Impuestos por la compra del inmueble
• Tarifa por inscribir la casa a tu nombre en el Registro Público (variable según el estado)
• Costo de la escritura (en promedio es el 5.5% del valor de la vivienda, aunque el valor exacto depende del estado)
• Honorarios del notario

En la siguiente tabla de impuestos por venta de inmuebles puedes ver cuáles te corresponde pagar, así como sus valores:

• En algunos estados se aplica el ISAI, mientras que en otros te corresponde pagar el ITP

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Comprobadas por última vez el 25 de marzo de 2026.