Comprar una casa a un no residente en España

Comprar una vivienda a una persona no residente en España es una operación muy común, especialmente en zonas turísticas y grandes ciudades. Muchos extranjeros tienen una casa en el país como segunda residencia para sus vacaciones, como inversión o para alquilarla, y pueden venderla sin problema aunque no vivan aquí de forma permanente.

En esta guía, te contamos qué debes tener en cuenta si vas a comprar una casa a un no residente. Aunque el proceso es prácticamente igual, algunas obligaciones fiscales son diferentes. Además, te explicamos cómo Wise puede ayudarte a enviar dinero a una cuenta en el extranjero y en otra divisa de forma más sencilla y económica.

Descubre Wise

¿Puede un extranjero no residente vender una vivienda en España?

Sí, un extranjero no residente puede vender una vivienda en España, siempre que pueda acreditar que la propiedad es suya y tenga la documentación necesaria en regla. La operación se formaliza mediante escritura pública ante notario, igual que cualquier otra compraventa en España¹.

Qué documentos necesita el vendedor no residente

Los documentos principales que debe aportar el vendedor no residente son²:

• NIE (Número de Identidad de Extranjero)
• Nota simple
• Escritura de propiedad
• Certificado de eficiencia energética
• Cédula de habitabilidad
• Planos de la vivienda
• Certificado de Inspección Técnica del Edificio (o ITE)
• Estatutos de la comunidad de propietarios
• Certificado de deuda cero con la comunidad
• Recibo de pago del IBI
• Últimas facturas de los suministros
• Certificado de deuda cero para cancelar la hipoteca (si aplica)

Cómo realizar el pago para comprar una vivienda

Si el vendedor vive en otro país, es posible que parte del pago tenga que hacerse mediante una transferencia bancaria internacional. Además, si el vendedor reside en un país de fuera de la Unión Europea y prefiere el pago en otra divisa, debes convertir euros a la moneda correspondiente, así que es importante elegir un método de pago eficiente que funcione bien en operaciones internacionales para no pagar de más.

Transferencias internacionales y tipos de cambio

Muchos bancos aplican comisiones elevadas y añaden un sobrecoste al tipo de cambio, por lo que sin darte cuenta podrías acabar pagando cientos o incluso miles de euros más en una operación como la compra de una casa.

En estos casos, Wise se presenta como una alternativa más económica que te permite enviar tu dinero utilizando el tipo de cambio medio del mercado. Además, solo aplica una tarifa transparente que se muestra desde el principio para que sepas exactamente cuánto estás pagando por tu transferencia.

Cómo comprar una vivienda a un no residente paso a paso

Comprar una vivienda a un no residente en España es un proceso muy similar al de cualquier otra compraventa. Sin embargo, existen algunos detalles que debes conocer. Estos son los pasos a seguir:

• Revisar la documentación del vendedor: lo primero es comprobar que el vendedor cuenta con toda la documentación necesaria y revisar que todo está en orden.

• Firmar el contrato de arras: una vez revisada la situación legal de la vivienda, lo habitual es firmar un contrato de arras donde se acuerdan el precio, los plazos y las condiciones de la compraventa.

• Organizar el pago internacional: si el vendedor reside en otro país, es posible que tengas que realizar una transferencia bancaria internacional. Antes de enviar el dinero, revisa las comisiones y el tipo de cambio que se aplicarán.

• Calcular la retención del 3 %: cuando el vendedor es no residente, debes retener el 3 % del precio de venta e ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211, en lugar de entregárselo al vendedor³.

• Firmar ante notario y registrar la vivienda: la compra se formaliza mediante escritura pública ante notario. Después, como comprador debes pagar los impuestos correspondientes e inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.

Impuestos y retenciones que debes pagar al comprar a un no residente

Al comprar una vivienda a un no residente en España, tienes que pagar los mismos impuestos que en cualquier compraventa inmobiliaria.

La única diferencia es que, como comprador, debes retener un 3 % del precio de venta y pagarlo directamente a Hacienda mediante el modelo 211, en lugar de entregarle esa parte del dinero al vendedor. Esta retención es una garantía para asegurarse de que el vendedor no residente pague los impuestos correspondientes por la venta de la vivienda en España³.

Además de esta obligación, también debes tener en cuenta otros gastos habituales de la compraventa⁴:

Wise, una forma más eficiente de enviar tu dinero al extranjero

Si necesitas enviar dinero al extranjero para comprar una casa o realizar el pago en otra divisa, es importante que elijas un método de pago eficiente. Muchos bancos cobran comisiones elevadas y aplican un tipo de cambio poco favorable, por lo que al final terminas pagando más sin darte cuenta.

Wise se presenta como una alternativa más transparente en este tipo de operaciones internacionales, ya que utiliza el tipo de cambio medio del mercado y solo aplica una comisión que puedes ver antes de enviar la transferencia. Además, la cuenta multidivisa de Wise te ofrece muchas ventajas para gestionar tu dinero a nivel internacional.

• Mantener más de 40 divisas y convertirlas entre ellas al tipo de cambio del mercado. Siempre te mostramos nuestras comisiones de conversión por adelantado.
• Obtener datos de cuenta locales en más de 8 divisas, incluyendo USD, GBP y EUR.
• Recibir reembolso de saldo cashback en EUR, GBP y USD mantenidos en tu cuenta.
• Solicitar una tarjeta de débito Wise que puedes usar con nuestra tecnología de Conversión Inteligente.
• Configurar Conversiones Automáticas basadas en el tipo de cambio deseado en la aplicación de Wise o usar nuestro Rastreador de Tipos de Cambio Wise para solicitar notificaciones del tipo de cambio medio del mercado directamente a tu correo electrónico.
• Crear tarjetas virtuales Wise para compras online seguras.
• Obtener notificaciones instantáneas de todas tus compras a través de la aplicación de Wise para que puedas hacer un seguimiento de tus gastos. Si pierdes tu tarjeta, puedes eliminarla fácilmente en la aplicación para mantener tu dinero seguro.

Abre tu cuenta Wise gratis 🚀

Preguntas frecuentes (FAQs)

¿Puede un extranjero no residente vender una vivienda en España?

Sí, un no residente puede vender una vivienda en España siempre que pueda acreditar que la propiedad es suya y tenga toda la documentación en regla.

¿Qué es la retención del 3 % en la compra a un no residente?

Se trata de una obligación fiscal que tiene el comprador cuando el vendedor no reside fiscalmente en España. Ese 3 % se paga directamente a Hacienda mediante el modelo 211.

¿Qué impuestos debo pagar al comprar una vivienda a un no residente?

Debes pagar los mismos impuestos que en cualquier compraventa inmobiliaria, pero también tendrás que retener el 3 % del precio de venta e ingresarlo en Hacienda.

Fuentes: