Geerbtes Haus im Ausland: Ein Leitfaden zum Verkauf.

Ein Brief auf dem Küchentisch - und plötzlich verändert sich alles. Sie haben ein Haus geerbt. Doch nicht um die Ecke, sondern eine Finca in Spanien, ein Chalet in den Schweizer Alpen oder eine Wohnung mit Blick auf die Themse in London. Neben der Freude schleicht sich Unsicherheit ein.

Was jetzt? Was bedeutet dieses Erbe tatsächlich für Sie?

Der Verkauf einer Auslandsimmobilie gleicht einer Fahrt durch unbekannte Gewässer. Gesetze, Steuern und Geldtransfers wirken dabei wie Strömungen, Riffe und unerwartete Umwege. Doch Sie müssen diesen Kurs nicht allein navigieren.

Dieser Leitfaden ist Ihr Kompass. Schritt für Schritt zeigen wir Ihnen, wie Sie rechtliche Klippen umschiffen, steuerliche Hürden entschärfen und den Verkaufserlös sicher nach Hause bringen. Genau hier kommt Wise ins Spiel - Ihre Abkürzung durch den Finanzdschungel, die dafür sorgt, dass Ihr Erbe seinen vollen Wert behält.

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Erste Schritte nach dem Erbe

Die Nachricht ist da. Bevor Sie gedanklich schon die Terrasse neu fliesen, heißt es:

Durchatmen und den Kompass neu justieren! Ein Erbe ist wie eine Überraschungsbox - erst reinschauen, dann entscheiden.

Sie haben sechs Wochen Zeit. In diesem Zeitraum können Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen. Befand sich der Erblasser im Ausland oder befinden Sie sich selbst gerade nicht in Deutschland, haben Sie sogar sechs Monate Zeit. Das klingt entspannt, doch Vorsicht:

Mit dem Antrag auf einen deutschen Erbschein gilt das Erbe automatisch als angenommen - inklusive möglicher Schulden.

💡 Ihre Mission:

Spurensuche. Durchleuchten Sie den Nachlass gründlich! Wartet dort ein gefülltes Konto oder eine schuldenfreie Immobilie auf Sie - oder eher ein Sanierungsfall mit Hypotheken? Manchmal ist ein klares Nein die bessere Entscheidung, als ein Minus zu übernehmen.

Parallel dazu müssen Sie das deutsche Finanzamt innerhalb von drei Monaten informieren. Auch im Ausland müssen Sie die Behörden einbeziehen und den Eigentümerwechsel ins Grundbuch eintragen lassen. Nur so sichern Sie Ihre Rechte und schaffen klare Verhältnisse.¹

Rechtliche Rahmenbedingungen im Ausland

💡 Erbrecht im Ausland ist wie eine Fahrt durch fremde Gewässer:

Jedes Land hat seine eigenen Regeln - wer sie nicht kennt, läuft schnell auf Grund. Für Erbfälle in der EU bietet seit 2015 die EU-Erbrechtsverordnung Orientierung.²

Maßgeblich ist das Recht des Landes, in dem der Verstorbene zuletzt gelebt hat, unabhängig von seiner Staatsangehörigkeit. Hatte Ihr Onkel also 20 Jahre an der Algarve verbracht, dann gilt portugiesisches Recht - es sei denn, er hat eine andere Rechtswahl getroffen. Deutsche mit Wohnsitz im Ausland können in ihrem Testament festlegen, dass deutsches Erbrecht Anwendung findet.

Warum ist das wichtig? Weil die Unterschiede groß sind. In Deutschland sind Ehegattentestamente üblich, in Frankreich hingegen verboten. Dort haben Pflichtteilsberechtigte automatisch ein Wörtchen mitzureden. In Florida ist ein handgeschriebenes Testament wiederum wertlos, wenn es nicht von zwei Zeugen bestätigt wird.

Ohne Rechtswahl segeln Sie blind. Prüfen Sie deshalb, ob ein Testament vorliegt und welchen Kurs es vorgibt.

Vorbereitung des Verkaufs: Wertermittlung und mehr

💡 Sie haben sich entschieden:

Das Haus soll weg. Nun müssen Sie dafür sorgen, dass Sie für Ihren Besitz auch wirklich Geld erhalten. Der wichtigste Schritt ist es, einen realistischen Preis festzulegen. Das geht nur mit einer professionellen Schätzung, einer sogenannten Immobilienbewertung.⁴

💡 Aber Vorsicht:

Nicht jedes Gutachten ist geeignet. Bei Immobilien im Ausland benötigen Sie einen Gutachter, der nicht nur Mauern und Dächer bewertet, sondern auch den lokalen Markt kennt und weiß, welche Nachweise das deutsche Finanzamt akzeptiert. In manchen Ländern reicht ein deutscher Gutachter aus, in anderen ist dagegen zwingend ein lokaler Experte erforderlich.^5/6

Am sichersten ist ein Gutachter mit einer DIN/ISO-17024-Zertifizierung. Dieses Siegel wird international anerkannt und in Deutschland ohne Diskussion akzeptiert. So vermeiden Sie spätere Probleme mit den Behörden.

Je nach Land unterscheiden sich die Bewertungsmethoden. Auch wenn nicht alle Daten verfügbar sind, reicht dem Finanzgericht in der Regel eine plausible Schätzung.

💡 Tipp:

Wenn Sie die Immobilie innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall verkaufen, akzeptiert das Finanzamt meist den tatsächlichen Verkaufspreis als Wert. Das spart Gutachterkosten - und oft ist der Markt ohnehin der beste Gutachter.

Steuerliche Aspekte beim Verkauf im Ausland

Beim Verkauf einer Immobilie im Ausland haben Sie es mit zwei Behörden zu tun: dem deutschen Finanzamt und der Steuerbehörde des jeweiligen Landes. Mit der richtigen Strategie stellen Sie allerdings sicher, dass Sie nicht mehr Steuern zahlen müssen, als unbedingt nötig.

Die deutsche Erbschaftssteuer - entscheidend ist der Wohnsitz

Wenn Sie oder der Verstorbene zum Zeitpunkt des Todes in Deutschland steuerpflichtig waren, zählt das deutsche Finanzamt die Immobilie zu Ihrem Vermögen - unabhängig davon, wo sie sich befindet. Auch wenn Sie inzwischen im Ausland leben, kann das Finanzamt noch bis zu fünf Jahre nach Ihrem Wegzug Steuern von Ihnen verlangen.

Die Zehnjahresregel (Spekulationssteuer) - Geduld zahlt sich aus

Nicht der aktuelle Wert der Immobilie ist entscheidend für die Steuer, sondern der Zeitpunkt des ursprünglichen Kaufs durch den Verstorbenen.

Liegt dieser mehr als zehn Jahre zurück, bleibt der Gewinn beim Verkauf steuerfrei.

Erfolgt der Verkauf früher, gilt der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft und wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz, der bis zu 40 % betragen kann, versteuert.

Es gibt jedoch Ausnahmen, die die Steuerlast vermeiden können:

💡 Kleinbeträge:

Gewinne bis 600 EUR bleiben steuerfrei.

💡 Eigennutzung:

Wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst genutzt wurde (auch als Ferienhaus), entfällt die Steuer vollständig. Dies hat der Bundesfinanzhof ausdrücklich bestätigt.

Die häufigste Falle: Doppelbesteuerung

Die größte Gefahr beim Verkauf von Immobilien im Ausland ist, dass sowohl der ausländische Staat als auch Deutschland Steuern verlangen.

In vielen Fällen schützen Doppelbesteuerungsabkommen davor, beispielsweise mit Frankreich, der Schweiz oder den USA.

Gibt es kein solches Abkommen, können Sie die im Ausland gezahlte Steuer in der Regel auf Ihre deutsche Steuerschuld anrechnen.

❗ Wichtig:

Das geschieht nicht automatisch. Sie müssen den Antrag selbst stellen.

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Beim Transfer des Verkaufserlöses Ihrer geerbten Immobilie trennt sich die Spreu vom Weizen. Während klassische Banken das langsame, kostspielige und intransparente SWIFT-System mit versteckten Gebühren nutzen, macht es Wise smarter.

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Privat oder geschäftlich - entscheiden Sie direkt oder später. Viele nutzen beides, sauber getrennt.

💡 Registrieren:

Mit E-Mail und Passwort oder via Google, Apple oder Facebook. Ganz nach Geschmack.

💡 Verifizieren:

Laden Sie ein gültiges Ausweisdokument hoch. Bei Business-Konten zusätzlich Infos zur Firma.

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💡 Unser Tipp:

Legen Sie gleich ein paar Währungen an, testen Sie die Wise App, empfangen Sie erste Zahlungen. Ein Konto, das weltweit denkt, eröffnet auch neue Wege.

Erfolgreicher Immobilienverkauf im Ausland mit Wise

Ein Haus im Ausland zu verkaufen, ist immer ein kleines Abenteuer. Dafür sind drei Dinge nötig: ein Anwalt, der die lokalen Gesetze kennt, ein Makler mit Marktverständnis und ein verlässlicher Weg, um den Verkaufserlös sicher nach Hause zu bringen. Genau hier hilft Wise - wie ein Navigationssystem für Ihr Geld.

💡 Ihr Fahrplan:

➡️ Marktwert klären:

Ein lokaler Makler kennt die realen Preise und ein deutscher Gutachter liefert die Unterlagen für das Finanzamt. So behalten Sie den Überblick - sowohl im Ausland als auch in Deutschland.

➡️ Zahlungsabwicklung als Pluspunkt:

Weisen Sie Käufer ruhig auf Wise hin. Damit werden internationale Zahlungen einfacher, günstiger und oft deutlich schneller abgewickelt. Das ist ein Pluspunkt, der Ihre Immobilie attraktiver macht.

➡️ Früh starten:

Richten Sie Ihr Konto am besten vor dem Verkauf ein. So laufen Zahlungen reibungslos und ohne Verzögerungen.

Mit der richtigen Vorbereitung wird der Verkauf zu einem klaren, gut steuerbaren Prozess - vom ersten Angebot bis zur sicheren Überweisung des Erlöses.

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Häufig gestellte Fragen

Welches Erbrecht gilt bei einer Immobilie im Ausland?

Grundsätzlich gilt das Erbrecht des Landes, in dem der Verstorbene seinen letzten Lebensmittelpunkt hatte. Deutsche Staatsangehörige können jedoch im Testament deutsches Recht wählen - oft die einfachere Lösung.

❗ Wichtig:

Diese Rechtswahl betrifft nur die Erbfolge, nicht aber Steuern oder Grundbuchfragen, die meist vom Land der Immobilie geregelt werden. Prüfen Sie daher, ob die Rechtswahl im Testament eindeutig formuliert ist.

Fällt beim Verkauf einer geerbten Auslandsimmobilie in Deutschland Steuer an?

Ja, die Spekulationssteuer fällt an, wenn seit dem ursprünglichen Kauf weniger als zehn Jahre vergangen sind. Der Gewinn bleibt jedoch steuerfrei, wenn die Immobilie kurz vor dem Verkauf selbst genutzt wurde, beispielsweise als Ferienwohnung.

Wie ermittelt man den Wert einer geerbten Immobilie im Ausland für das Finanzamt?

Am sichersten ist ein Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen, das vom Finanzamt anerkannt wird.

💡 Ein Spartipp:

Wenn der Verkauf innerhalb von zwölf Monaten nach dem Erbe erfolgt, akzeptiert das Finanzamt oft den erzielten Kaufpreis als Wert.

Wie kann ich den Erlös aus einem Hausverkauf im Ausland am günstigsten überweisen?

Der einfachste und günstigste Weg ist die Nutzung spezialisierter Anbieter wie Wise. Dort erhalten Sie den Devisenmittelkurs und umgehen hohe Bankgebühren sowie ungünstige Wechselkurse. So sparen Sie oft Tausende Euro, und der Verkaufserlös landet in vielen Fällen schon nach wenigen Minuten auf Ihrem Konto. In 95 % der Fälle erfolgt die Gutschrift innerhalb von 24 Stunden.

Kann man ein geerbtes Haus im Ausland verkaufen, ohne vor Ort zu sein?

Ja, das ist mit einer notariell beglaubigten Vollmacht problemlos möglich. Die Vollmacht muss öffentlich beurkundet werden und ist oft mit einer Apostille oder zusätzlichen Legalisationsschritten zu versehen, insbesondere wenn das Land außerhalb Deutschlands oder der EU liegt. Damit kann eine Vertrauensperson vor Ort (z. B. ein Anwalt) den gesamten Verkauf für Sie abwickeln, während Sie alles bequem von zu Hause aus steuern.

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Verwendete Quellen (Stand 01.10.2025):

1. Was bei einem Erbfall mit Immobilien im Ausland beachtet werden muss! - Scheidt Kalthoff & Partner
2. Internationales Erbrecht - Ratgeber-Erbengemeinschaft.de
3. Steuerfalle beim Vererben einer Auslandsimmobilie - Brennecke Rechtsanwälte
4. Ein Haus im Ausland erben - Ruof, Binder & Kollegen
5. Welche Wertgutachten für Immobilien werden vom Finanzamt anerkannt? - Certa Gutachten
6. Grundbesitz im Ausland - Frank & Partner Rechtsanwälte
7. Steuern beim Immobilienverkauf im Ausland - Immobilien Scout