Immobilienkauf in Albanien: Was Deutsche Käufer wissen müssen.

Der Immobilienmarkt in Albanien entwickelt sich gerade zum Geheimtipp für deutsche Investoren und Auswanderer. Mit traumhaften Küstenlagen, mediterranem Klima und überraschend moderaten Preisen bietet das Land am Ionischen Meer eine echte Alternative zu den aktuell überteuerten Märkten in Italien oder Kroatien. Bevor Sie jedoch den Schritt zum Hauskauf in Albanien wagen, sollten Sie die rechtlichen Rahmenbedingungen verstehen und wissen, wie Sie mit Wise bei internationalen Zahlungen clever sparen können – denn Ihr Traum vom Haus muss nicht teurer sein als nötig.

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Warum Albanien? Vorteile des Immobilienkaufs

Nicht nur ein Urlaub in Albanien wird immer beliebter – auch als Standort für eine Ferienimmobilie oder sogar einen Alterswohnsitz rückt das Land verstärkt in den Fokus deutscher KäuferInnen. Mit 476 Kilometern Küstenlinie von der Adria bis zum Ionischen Meer und mehr als 310 Sonnentagen im Jahr lockt Albanien mit Bedingungen, die man sonst nur aus der Toskana oder von der Côte d'Azur kennt. Der entscheidende Unterschied? Die Preise sind noch immer bodenständig – hier lässt sich im Vergleich zu Deutschland also einiges sparen.

Durch die vielversprechende Lage eignet sich Albanien ideal als Standort für ein Ferienhaus. Die albanische Riviera überzeugt mit türkisblauem Wasser und dramatischen Bergkulissen. Orte wie Ksamil mit seinen vorgelagerten Inseln oder die historische Stadt Gjirokastra als UNESCO-Weltkulturerbe verbinden Naturschönheit mit kulturellem Reichtum.

Dazu kommt die Gastfreundschaft der AlbanerInnen und die niedrigeren Lebenshaltungskosten – ein Faktor, den viele deutsche KäuferInnen erst vor Ort wirklich zu schätzen lernen. Außerdem ist Albanien ein starker Kandidat für einen künftigen EU-Beitritt. Damit wird das Auswandern natürlich viel einfacher als in beliebten Ziele außerhalb Europas.

Kann man als Deutscher in Albanien ein Haus kaufen?

Ja, ein Haus in Albanien zu kaufen ist einfacher, als Sie wahrscheinlich denken. Die rechtliche Grundlage für Immobilientransaktionen in Albanien bilden das albanische Bürgerliche Gesetzbuch und das Gesetz Nr. 33/2012 über die Registrierung von Immobilien. Diese Regelungen erlauben grundsätzlich allen natürlichen und juristischen Personen – also auch deutschen StaatsbürgerInnen und anderen AusländerInnen – den Erwerb von Immobilieneigentum.¹

💡 Wie in vielen anderen Ländern gibt es aber auch Einschränkungen:

Ausländische BürgerInnen dürfen keine landwirtschaftlichen Flächen, wie zum Beispiel Wälder, Wiesen oder Weiden, direkt erwerben. Falls Sie vom Traum einer kleinen Olivenplantage oder einem Weinberg träumen, müssen Sie in Albanien also einen Umweg gehen.

Diese Grundstücke können Sie entweder für bis zu 99 Jahre pachten oder über eine albanische Handelsgesellschaft erwerben. Viele deutsche Käufer gründen dafür eine lokale Firma – ein Prozess, der mit der richtigen rechtlichen Beratung unkompliziert und schnell ablaufen kann.

💡 Keine Sorge:

Für Wohnimmobilien, Apartments oder Häuser mit normalem Baugrund gelten diese Beschränkungen allerdings nicht. Hier stehen Ihnen weiterhin die gleichen Rechte zu wie albanischen StaatsbürgerInnen. Das macht den Kauf einer Strandvilla in Saranda oder eines Stadt Apartments in Tirana rechtlich gesehen erstaunlich einfach.

Wie viel kostet eine Immobilie in Albanien?

Das Schöne am Immobilienmarkt in Orten wie Saranda, Vlora, Gjirokastra, Qeparo, Borsh, Himara, Vuno und anderen Küstendörfern ist ihre Erschwinglichkeit – besonders im Vergleich zu anderen mediterranen Destinationen. Während sich in der italienischen Cinque Terre oder am Comer See nur noch sehr wohlhabende Käufer eine Immobilie leisten können, bietet Albanien exzellente Objekte zu einem Bruchteil dieser Preise.

💡 Die Gesamtkosten beim Immobilienerwerb setzen sich aus verschiedenen Posten zusammen:²

➡️ Neben dem eigentlichen Kaufpreis sollten Sie mit Bankgebühren für die internationale Überweisung rechnen – hier kann Wise übrigens erheblich sparen helfen.

➡️ Die Notargebühren richten sich nach dem Kaufpreis und liegen typischerweise zwischen 150 und 450 EUR.

➡️ Für die Eintragung ins Grundbuch bei der staatlichen Katasterbehörde fallen weitere Gebühren an, die sich meist im dreistelligen Eurobereich bewegen.

➡️ Vergessen Sie nicht die Kosten für beglaubigte Übersetzungen Ihrer Dokumente.

Ein kluger Schachzug ist die Beauftragung einer lokalen Anwaltskanzlei – vor allem, wenn Sie Albanisch sprechen. Für etwa 500 bis 1.000 EUR übernimmt ein Anwalt dann die rechtliche Prüfung der Immobilie, klärt die Eigentumsverhältnisse und bereitet alle notwendigen Dokumente vor. Diese Investition zahlt sich aus, denn sie ersparen sich damit nicht nur Nerven, sondern vermeiden auch kostspielige Fehler. So übersehen Sie beim Hauskauf in Albanien garantiert nichts.

💡 Sehen wir uns die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Immobilien in Albanien im Detail an:³

Standort	Quadratmeterpreis – Wohnungen	Quadratmeterpreis – Häuser
Kreis Vlora	1.100 EUR/m²	1.850 EUR/m²
Kreis Tirana	1.321 EUR/m²	2.340 EUR/m²

💡 Die Preise zeigen eine interessante Dynamik:

Während Wohnungspreise leicht rückläufig sind, ziehen Häuserpreise besonders in der Hauptstadtregion deutlich an. Ein Zeichen dafür, dass der Markt langsam erwacht und frühe Investoren belohnt werden könnten.

Wenn Sie die Preise in Albanien mit den Quadratmeterpreisen in Deutschland vergleichen, werden Sie schnell sehen, warum sich immer mehr Deutsche für den Immobilienkauf in Albanien interessieren:

Hierzulande müssen Sie je nach Lage und Immobilientyp mit 3.000 bis 5.000 EUR/m² rechnen.⁴

In Albanien bekommen Sie also Sonne, Strände und niedrige Kosten – was will man mehr?

Schritte zum Erwerb einer Immobilie in Albanien

Der Weg zur eigenen Immobilie in Albanien ist mit der richtigen Vorbereitung kein Hexenwerk – trotzdem lohnt sich lokale Unterstützung, sodass auch sicher nichts schief geht.²

1. Immobiliensuche und erste Besichtigung

Beginnen Sie Ihre Suche online, aber planen Sie unbedingt mehrere Besichtigungstermine vor Ort ein. Die Realität weicht in Albanien oft von den Fotos ab – manchmal positiv, manchmal weniger. Ein lokaler Immobilienmakler, der Deutsch oder Englisch spricht, erweist sich als unschätzbar wertvoll.

2. Vorvertrag und Anzahlung

Haben Sie Ihre Traumimmobilie gefunden, wird zunächst ein Vorvertrag aufgesetzt. Dieser reserviert die Immobilie für Sie und regelt die Anzahlung.

❗ Wichtig:

Lassen Sie diesen Vorvertrag unbedingt von einem Anwalt prüfen, bevor Sie unterschreiben.

3. Due Diligence durch Ihren Anwalt

Ihr albanischer Anwalt prüft nun akribisch die Eigentumsverhältnisse, eventuelle Hypotheken oder Belastungen und die Rechtmäßigkeit aller Dokumente. Diese Phase dauert typischerweise ein bis zwei Wochen und ist unverzichtbar für einen sicheren Kauf.

4. Überweisung auf das Treuhandkonto

Der Kaufpreis wird dann auf ein Treuhandkonto des Notars überwiesen. Je nach Vereinbarung geschieht das entweder auf einen Schlag oder in mehreren Raten über mehrere Monate. Der Notar fungiert hier als neutrale Instanz und sichert beide Parteien ab.

5. Unterzeichnung des Hauptvertrags

Erst wenn der vollständige Kaufpreis beim Notar eingegangen ist, wird der finale Kaufvertrag unterzeichnet. Damit geht die Immobilie in Ihren Besitz über – ein durchaus emotionaler Augenblick, wenn Sie bedenken, dass Sie nun Hausbesitzer am Mittelmeer sind.

6. Registrierung beim Katasteramt

Der Notar kümmert sich im Anschluss um die Registrierung bei der nationalen Katasterbehörde. Nach etwa zwei bis vier Wochen erhalten Sie die offizielle Eigentumsurkunde. Herzlichen Glückwunsch – die Immobilie gehört nun offiziell Ihnen!

Steuerliche Aspekte und Finanzierungsmöglichkeiten

Kommen wir zu einem Thema, über das niemand gerne nachdenkt:

Die Steuern – denen kommen Sie leider auch beim Hauskauf in Albanien nicht aus.

💡 Doch im Vergleich zu vielen anderen Ländern sind die Immobiliensteuern in Albanien ziemlich moderat:

Die jährliche Grundsteuer beträgt nur 0,05% des Immobilienwerts – ein Schnäppchen im europäischen Vergleich. Bei kommerziell genutzten Immobilien erhöht sich der Steuersatz auf 0,2%. Wenn Sie Ihr Haus vermieten, kostet Sie das 15% des Einkommens aus der Vermietung.⁵

Das scheint alles sehr übersichtlich, trotzdem sollten Sie die steuerlichen Implikationen mit einem lokalen Steuerberater besprechen, der sich mit internationalen Immobilieninvestitionen auskennt. Und wenn Sie planen, mehr als 183 Tage im Jahr in Albanien zu verbringen, ändert sich Ihre steuerliche Situation grundlegend.

Die Finanzierung gestaltet sich für deutsche Käufer etwas komplizierter. Albanische Banken vergeben nur selten Kredite an AusländerInnen ohne lokales Einkommen. Deutsche Banken wiederum zögern bei der Finanzierung ausländischer Immobilien. Viele KäuferInnen nutzen daher hauptsächlich Eigenkapital oder beleihen bestehende Immobilien in Deutschland. Da die Preise so viel niedriger sind, ist die Finanzierung aber natürlich deutlich unkomplizierter als in teureren Ländern wie der Schweiz.

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Wie Wise Ihnen bei internationalen Zahlungen helfen kann

Beim Immobilienkauf in Albanien werden Sie unweigerlich mit internationalen Geldtransfers konfrontiert. Traditionelle Banken berechnen hierfür unerwartet hohe Gebühren und bieten schlechte Wechselkurse – gerade bei hohen Summen wie beim Hauskauf fällt das ins Gewicht. Genau deshalb ist Wise der perfekte Partner beim Immobilienkauf in Albanien – ein Multi-Währungs-Konto, das speziell für grenzüberschreitende Zahlungen und Auslandsüberweisungen entwickelt wurde.

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Häufig gestellte Fragen

Ist es sicher, in Albanien Immobilien zu kaufen?

Ja, der Hauskauf in Albanien ist bei ordnungsgemäßer Abwicklung genauso sicher wie in Deutschland. Entscheidend ist die Hilfe eines lokalen Anwalts, der die Eigentumsverhältnisse prüft und Sie durch den Prozess begleitet.

Kann man als Deutscher nach Albanien auswandern?

Absolut! Als deutscher StaatsbürgerIn können Sie problemlos nach Albanien auswandern. Die Lebenshaltungskosten sind deutlich niedriger als in Deutschland, und die wachsende Expat-Community erleichtert den Einstieg.

Wie lange darf ich als Deutscher in Albanien bleiben?

Deutsche StaatsbürgerInnen dürfen sich visumfrei bis zu 90 Tage innerhalb von 180 Tagen in Albanien aufhalten. Wenn Sie länger als 180 Tage im Land bleiben wollen, ändert sich Ihr steuerlicher Wohnsitz und Sie brauchen eine Anmeldung vor Ort.

Kann man mit 1.000 Euro in Albanien leben?

Mit 1.000 Euro monatlich leben Sie in Albanien sehr komfortabel, besonders außerhalb Tiranas. Die Lebenshaltungskosten sind nämlich circa 33% niedriger als in Deutschland.⁶

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Verwendete Quellen (Stand 01.10.2025):

1. Immobilie in Albanien kaufen - Cross Border Business Lawyers, September 2025
2. Guide zum Hauskauf in Albanien - Remax, September 2025
3. Immobilienpreise in Albanien - Properstar, September 2025
4. Immobilienpreise in Deutschland - Properstar, September 2025
5. Steuern in Albanien - Expatax, September 2025
6. Lebenshaltungskosten Albanien vs. Deutschland - Numbeo, September 2025