Comprar casa en Colombia desde el exterior: Guía y consejos

Comprar casa en Colombia desde el exterior es una meta que muchos colombianos emigrados y extranjeros se plantean en algún momento de la vida. Pero siempre hay muchas dudas sobre los requisitos legales para hacerlo, el proceso y hasta el envío de fondos para la compra. 

En esta guía te contamos lo que debes saber sobre este tema: cómo seleccionar una propiedad y obtener el financiamiento adecuado. También te contaremos cómo Wise puede convertirse en tu aliado para transferir los recursos que necesitas de manera transparente y rápida.

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¿Puede un extranjero comprar una casa en Colombia?

Sí, en Colombia cualquier persona con capacidad legal puede adquirir bienes inmuebles, sin importar su nacionalidad.

El artículo 100 de la Constitución y el artículo 1502 del Código Civil garantizan que los extranjeros tienen los mismos derechos civiles que los colombianos, por lo que están habilitados para comprar vivienda. 

De hecho, los no residentes se han convertido en un motor clave del mercado inmobiliario colombiano. Según datos de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), actualmente, representan el 7,2% de las ventas de vivienda en el país, de las cuales el 2,5% corresponde a compradores extranjeros y el 4,7% a colombianos que viven fuera del territorio nacional.

Aunque no hay restricciones generales para que un extranjero compre una propiedad en Colombia, hay que tener en cuenta que el financiamiento local está limitado. Los bancos suelen dar créditos de vivienda solo a residentes con documentos colombianos o extranjeros con visa de residencia.

Por esto, la opción más frecuente para quienes viven en el extranjero es pagar en efectivo o adquirir inmuebles en proyectos en preventa, demostrando siempre el origen lícito de los fondos.

Requisitos y proceso para comprar casa en Colombia desde el exterior

Si te preguntas, ¿cómo comprar casa en Colombia desde el exterior? Debes contar con los siguientes requisitos:

• Documentación personal: necesitas tener pasaporte vigente. Los colombianos en el exterior también pueden presentar su cédula de ciudadanía o pasaporte para trámites como la escritura pública.
• Comprobante de ingresos: para justificar el origen de los recursos tienes que presentar extractos bancarios, certificados laborales o declaraciones de impuestos, y deben apostillarlos si proceden del extranjero.
• Apertura de una cuenta en Colombia: aunque no siempre es indispensable, puede facilitar la canalización de los fondos. Algunas entidades exigen seis meses de antigüedad para recibir transferencias altas.
• Representación legal: si no puedes viajar a firmar, puedes otorgar un poder a un apoderado en Colombia. Este documento debe estar apostillado y especificar claramente las facultades para firmar la promesa de compraventa y la escritura.

En lo que respecta al proceso, las etapas generales incluyen: la búsqueda de la propiedad, el estudio de títulos, la elaboración de la promesa de compraventa, el envío de los recursos y, finalmente, la firma de la escritura ante notario y el registro.

¿Cómo adquirir vivienda en Colombia desde el exterior?

Para comprar una casa en Colombia, este es el paso a paso que debes seguir: 

1. Investigar y seleccionar la propiedad. Busca en portales inmobiliarios, acude a empresas constructoras reconocidas o contrata agentes de confianza. Decide antes qué tipo de inmueble quieres: apartamento, casa campestre, proyecto en preventa, etc.
2. Asegurar la financiación o reunir los fondos. Los colombianos en el exterior pueden obtener créditos, pero necesitan tener historial crediticio, ingresos demostrables y un aporte inicial del 20–30 %. Los extranjeros no residentes suelen pagar al contado o mediante préstamos en su país de origen, aprovechando tasas favorables.
3. Nombrar un representante legal en Colombia. Si no puedes viajar, otorga un poder apostillado a un abogado o familiar para que firme la promesa de compraventa y la escritura. 
4. Completar la documentación legal y firmar la escritura.
5. Solicitar el certificado de tradición y libertad para verificar que el inmueble esté libre de hipotecas, embargos o juicios de extinción de dominio.
6. Promesa de compraventa. Es el contrato que fija el precio, las fechas de pago y penalizaciones. También especifica quién cubre impuestos y gastos notariales. En esta etapa suele pagarse un depósito.
7. Legalización de la divisa. Los fondos enviados desde el exterior deben registrarse ante el Banco de la República mediante el Formulario 4. Este registro permite demostrar que la inversión entró legalmente y, en el futuro, repatriar el capital.
8. Firmar la escritura pública: Una vez aprobado el pago total, comprador y vendedor suscriben la escritura ante notario. Se pagan los costos notariales, los derechos de registro y el impuesto de beneficencia. Finalmente, la escritura se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para que la propiedad quede a tu nombre.

¿Cómo comprar una vivienda usada en Colombia?

Si prefieres comprar una casa usada, es importante tener algunas precauciones adicionales: 

• Verificar el estado físico. Contrata un arquitecto o ingeniero para inspeccionar la estructura, las instalaciones eléctricas y de agua, y detectar posibles reparaciones ocultas. Esto te permite negociar el precio o solicitar arreglos antes de la firma.
• Hacer un estudio de títulos más exhaustivo. Los inmuebles usados pueden tener gravámenes de largo plazo, como hipotecas antiguas o medidas cautelares. Por ello es importante solicitar certificados recientes de tradición y libertad y revisar posibles demandas.

El desafío de enviar dinero para comprar vivienda

Para comprar casa en Colombia desde el exterior, sea con crédito o sin este, tendrás que enviar dinero al país. 

Estas transferencias pueden convertirse en un dolor de cabeza si no eliges las mejores opciones. Algunas alternativas son:

• Transferencias bancarias internacionales (SWIFT): es el método tradicional, pero pueden tardar de dos a cinco días, intervienen varios bancos corresponsales y las comisiones son elevadas. Además, el tipo de cambio aplicado suele incluir sobrecostos ocultos.
• Giros internacionales a través de remesadoras: algunas empresas permiten envíos de montos moderados, pero aplican límites y no siempre están diseñadas para transacciones de alto valor como la compra de una casa.
• Cuentas bancarias offshore o intermediarios: abrir una cuenta en Colombia facilita el proceso, pero las entidades exigen muchos documentos y algunas limitan la recepción de transferencias altas durante los primeros meses.

Estas opciones tienen varios inconvenientes como tarifas poco transparentes, demoras y riesgo de fluctuaciones cambiarias. Para una operación que involucra sumas altas, un retraso de horas puede modificar el valor final y generar preocupación.

Wise: La solución transparente para enviar el dinero a Colombia

Una duda frecuente es ¿comprar casa desde el exterior en Colombia? Wise simplifica y abarata la transferencia de recursos para la adquisición, porque ofrece una combinación de ventajas como:

• Tipo de cambio medio del mercado: Wise convierte tu dinero utilizando el tipo de cambio promedio del mercado sin añadir sobrecargos escondidos. Cuando compras una vivienda, cada peso cuenta; usar una tasa más favorable puede ayudarte a ahorrar. 
• Comisiones transparentes: las tarifas de Wise oscilan entre el 0,3 % y el 3 % del importe, según la divisa y el país de destino. Verás el costo antes de confirmar la transferencia. Además, no tiene gastos de apertura ni mantenimiento de la cuenta.
• Rapidez y eficiencia: las transferencias llegan en cuestión de minutos, mientras que las bancarias pueden demorar varios días. Esta velocidad es crucial cuando la fecha de firma está cercana y no se puede dejar al vendedor esperando.
• Cuenta multidivisa: puedes abrir una cuenta Wise gratis y mantener saldos en más de 40 monedas, incluida una cuenta en COP. Así puedes enviar dinero a cuentas locales (por ejemplo, Bancolombia), lo que simplifica aún más el proceso.
• Practicidad para el vendedor: al enviar el dinero directamente en pesos colombianos a una cuenta local, el vendedor recibe el valor exacto en su moneda, sin retrasos ni sorpresas. 

Cumplir el sueño de comprar casa en Colombia desde el exterior puede parecer un reto, pero si te informas bien, te planificas y te apoyas en herramientas modernas, tendrás la mejor fórmula para cerrar con éxito esta adquisición.