¿Cómo comprar casa en Brasil siendo extranjero chileno?

¿Estás pensando en adquirir una propiedad en Brasil, pero no sabes por dónde empezar? En esta guía te mostraremos todos los requisitos, costos y el proceso paso a paso para comprar casa en Brasil siendo extranjero. A grandes rasgos, es necesario que obtengas el CPF, que firmes la escritura ante notario y que inscribas la casa en el registro.

Si lo que te interesa es saber cómo conseguir la residencia comprando un inmueble, también hablaremos de este tema. Por último, te presentaremos la cuenta multidivisa de Wise, que te servirá para gestionar los pagos desde Chile de manera conveniente y con el tipo de cambio medio del mercado.

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¿Puede un extranjero comprar una propiedad en Brasil?

Sí, los extranjeros pueden comprar inmuebles y terrenos en Brasil, aunque hay algunas restricciones en cuanto a la localización de los mismos. En el siguiente apartado te damos más detalles.

Tipos de propiedad: urbana vs rural y zonas con restricciones 1

Las regulaciones brasileñas no establecen ninguna limitación ni trámites especiales a la hora de comprar una casa localizada en una zona urbana. Sin embargo, la ley 5.709/1971 y sus reglamentos posteriores, determinan condiciones especiales para la compra de inmuebles rurales por parte de los extranjeros:

• La propiedad debe encontrarse debidamente registrada en el “Cartório de Registro de Imóveis” y el “Sistema Nacional de Cadastro Rural”
• El extranjero debe contar con residencia permanente en Brasil y poseer CRNM (Carteira de Registro Nacional Migratório)
• El comprador debe presentar un proyecto de explotación agrícola, ganadero, forestal, turístico o industrial
• Una misma persona no puede hacerse con una extensión de terreno superior a 50 módulos de explotación indefinida
• Para comprar un terreno de más de 3 módulos de explotación indefinida se necesita una autorización
• El terreno total adquirido por extranjeros en un mismo municipio no puede suponer más del 25% de su superficie total
• Los extranjeros de una misma nacionalidad no pueden adquirir o arrendar más del 10% de la superficie total de un municipio

Por otra parte, hay algunas zonas con restricciones, que requieren de la obtención de un permiso especial:

• Si el inmueble o terreno se encuentra a menos de 150 km de la frontera, es necesaria una autorización de la Secretaría Ejecutiva del Consejo de Defensa Nacional
• Para que un extranjero pueda adquirir una propiedad a 100 metros de la costa o menos, necesita una autorización de la Presidencia

Para evitar problemas, antes de firmar cualquier compromiso de compra o pagar nada, debes asegurarte de que se cumplen todas las condiciones anteriores. Es recomendable que consultes con un abogado especializado en el tema y le hagas las siguientes preguntas:

Requisitos y documentos para comprar (checklist del extranjero)

A continuación te indicamos todos los documentos que necesitas para comprar una casa en Brasil si eres extranjero:

• CPF (Cadastro de Pessoas Físicas)
• Pasaporte o CRNM (Carteira de Registro Nacional Migratório)
• Certificado de estado civil (acta de matrimonio si estás casado o acta de nacimiento en caso contrario)
• Comprobante de residencia
• Autorización de Defensa o Presidencia si el terreno lo requiere
• Poder notarial (si no vas a estar presente en el momento de la compra)

Los documentos que no estén redactados en lengua portuguesa deben ir acompañados por una traducción y apostillados.

Cómo obtener el CPF (desde Chile o en Brasil) 2

CPF son las siglas de “Cadastro de Pessoa Física”. Se trata del número de identificación fiscal en Brasil, que es el equivalente al RUT chileno. Lo necesitas para casi cualquier operación legal o financiera, entre ellas comprar una casa. Si te encuentras en Chile, puedes solicitarlo acudiendo personalmente al consulado. En el caso de que estés en Brasil, puedes hacerlo en las oficinas de la Receita Federal o en una entidad colaboradora (Correos, Banco do Brasil, Caixa Económica Federal o Registro Civil).

Petición en el consulado:

1. Pide cita a través del sistema e-consular
2. Cuando validen tu solicitud te enviarán una notificación por email para que elijas la fecha y hora más conveniente
3. Rellena el formulario de solicitud ("Ficha Cadastral de Pessoa Física" o FCPF) e imprímelo
4. Acude al consulado a la fecha y hora acordados con el formulario, tu carnet RUT o pasaporte y tu certificado de nacimiento
5. Te entregarán el CPF en el mismo día

Solicitud en Brasil:

1. Acude a una oficina de la Receita Federal o sus entidades colaboradoras
2. Presenta tu pasaporte y tu partida de nacimiento o acta de matrimonio
3. Rellena el formulario de solicitud (puedes hacerlo antes de llegar utilizando este enlace)
4. Como norma general, te darán tu CPF al momento

Poder notarial si no estarás presente

Un poder notarial te permite designar a un representante legal que se ocupe de firmar todos los documentos relativos a la compra en tu nombre. Es muy útil si no vas a estar en Brasil en el momento de hacer los trámites.

Para obtener uno 3, acude a un notario chileno y explícale para qué lo necesitas. Después, de redactado y firmado, pídele que lo apostille. Mándaselo por correo a tu representante en Brasil, que tendrá que traducirlo con un traductor jurado y registrarlo en el “Cartório de Registro de Títulos e Documentos”.

Paso a paso de la compra en Brasil (de la oferta al registro)

A continuación te mostramos cuál es el proceso paso a paso para adquirir una casa en Brasil siendo extranjero:

1. Busca una casa que se ajuste a las características que a ti te interesan. Acudir a una (o varias) agencia inmobiliaria facilitará la búsqueda
2. Verifica con tu abogado que el inmueble se encuentre libre de deudas y cargas fiscales, que el vendedor sea realmente el propietario y comprueba la situación urbanística de la vivienda
3. Haz una oferta y negocia el precio con el vendedor
4. Paga una señal y acuerda una fecha para firmar el contrato de compraventa. Suele ser de entre el 10 y el 30% del precio de compra
5. Firma el contrato y paga el resto del importe
6. Acude al notario para firmar la escritura que legaliza la compraventa
7. Inscribe el inmueble a tu nombre en el “Cartório de Registro de Imóveis”

Cuando haces una compra sobre plano en vez de adquirir una vivienda ya construida, el proceso es ligeramente distinto. En lugar de un contrato de compraventa, se firma un compromiso de compra. Los pagos se suelen hacer a medida que avanza la construcción y la escritura y registro se hacen cuando finaliza esta. La compra de una casa usada puede completarse en unas pocas semanas, mientras que en una compra sobre plano, el proceso demora varios años.

Tanto en un caso como en el otro, recuerda que el pago de la vivienda y los impuestos se hacen en moneda local. Es importante que estudies qué opciones tienes para comprar reales en Chile y también podría serte útil abrir una cuenta bancaria en Brasil desde Chile.

Costos e impuestos al comprar una casa en Brasil (y gastos recurrentes)

Más allá del propio precio de la vivienda, te encontrarás con otros gastos al comprar una casa:

Si haces el pago de la vivienda a través de una transferencia internacional, también aparecerán gastos extra por conversiones de divisa y comisiones bancarias. Podrías ahorrar algunos de estos cargos utilizando un banco local o una alternativa fintech como Wise. Aquí puedes saber más sobre Banco do Brasil: qué es y cómo funciona desde Chile.

Por otra parte, una vez que seas propietario del inmueble, también te enfrentarás a algunos gastos recurrentes:

¿Se puede vivir en Brasil comprando una propiedad?

Sí, Brasil te permite conseguir un permiso de residencia a través de una inversión en el mercado inmobiliario. Se trata de un programa regulado por la Resolución Normativa n.º 36, del 9 de octubre de 2018 y la Resolución CNIG MJSP n.º 46 del 9 de diciembre de 2021.

Las condiciones son las siguientes 4:

• El valor mínimo de la inversión debe ser de 1.000.000 BRL (o 700.000 BRL si está ubicada en las regiones norte o nordeste)
• Puede tratarse de una única propiedad o varias, siempre que su valor acumulado alcance el monto anterior
• Es posible comprar inmuebles ya construidos o en construcción
• Las propiedades deben estar ubicadas en áreas urbanas

De cualquier manera, la inversión inmobiliaria no es la única vía disponible para instalarte en Brasil. Como ambos países forman parte del Mercosur, los chilenos pueden solicitar una autorización de residencia ante la Policía Federal presentando únicamente su pasaporte o cédula, una partida de nacimiento y un certificado de carecer de antecedentes penales 5.

Si cuentas con una oferta laboral, también podrías pedir un visado de trabajo. Otra opción que se ha vuelto muy popular en los últimos años es la visa de nómada digital en Brasil para chilenos, en caso de que trabajes de manera remota o seas emprendedor online.

El acuerdo Mercosur también facilita los viajes temporales por turismo. Los requisitos para viajar de Chile a Brasil como turista son poco exigentes y basta con tu cédula de identidad en vigor. Muchos chilenos no lo saben y se preguntan “¿se necesita pasaporte para Brasil?”. La respuesta es no.

Sea cuál sea la vía que elijas para mudarte, te interesará leer este artículo en el que explicamos cómo es vivir en Brasil siendo chileno: costos y tips.

Wise: tu complemento financiero al momento de enviar transferencias internacionales

La cuenta multidivisa de Wise puede serte de gran ayuda a la hora de comprar una propiedad en Brasil siendo chileno. Con ella puedes convertir tu plata a la moneda de Brasil (real) al tipo de cambio medio del mercado, sin recargos ocultos, y enviarla directamente a la cuenta bancaria del vendedor. Lo mismo para pagar los honorarios de tu abogado y la comisión de la agencia inmobiliaria.

Con Wise puedes manejar y guardar más de 40 divisas de forma simultánea y programar alertas para convertir de unas a otras cuando el tipo de cambio sea más favorable para ti. Los envíos de dinero tienen unos costes reducidos y, en muchos casos, llegan a su destino en minutos.

En caso de que quieras alquilar tu propiedad, o si tienes cualquier emprendimiento allá, Wise también te servirá para recibir dinero desde Brasil a Chile. El pagador podrá enviártelo desde otra cuenta Wise o haciendo una transferencia internacional desde un banco a tus números de cuenta asignados. La cuenta multidivisa de Wise dispone de datos bancarios locales de EE. UU., la eurozona y otros 7 territorios.

Comprobadas por última vez el 28 de abril de 2026.