Cómo comprar casa en Portugal (guía 2026 para chilenos)

Comprar casa en Portugal es una opción que muchos chilenos consideran para mudarse, invertir o tener una vivienda en Europa.

En los últimos años, Portugal ha recibido cada vez más compradores extranjeros. Según el portal estatal Iberian Property, el precio mediano de las viviendas vendidas en el primer trimestre de 2025 fue de 1.951 €/m², y los valores siguen subiendo, sobre todo en ciudades grandes y zonas costeras.

Si estás pensando en comprar, en esta guía te explicamos el proceso, los impuestos, los precios de algunas zonas y más.

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Requisitos y pasos del proceso de compra (para no residentes)

Puedes comprar una casa en Portugal sin ser residente del país, pero necesitas cumplir requisitos fiscales y completar trámites formales.

Documentos y requisitos principales

• NIF (Número de Identificación Fiscal): obligatorio para la compra. Se solicita ante la Autoridade Tributária o mediante un representante fiscal. Sin NIF no podrás firmar contratos ni hacer pagos oficiales.
• Cuenta bancaria portuguesa o medio de pago internacional: una cuenta local facilita pagos de impuestos y tasas. Si envías dinero desde el exterior, asegúrate de usar un método seguro y cumplir la normativa aplicable.
• Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV): contrato preliminar con precio y condiciones.
• Due diligence: revisión legal para confirmar que el inmueble no tiene cargas, deudas o problemas urbanísticos.
• Escritura pública: firma ante notario donde se cierra la compraventa y se pagan impuestos (como IMT e Impuesto de Sello).
• Registro de la propiedad: inscripción en el Conservatório do Registo Predial para dejar la vivienda a tu nombre.

Proceso paso a paso

• Obtener el NIF (con pasaporte y comprobante de domicilio, directo o con representante).
• Definir cómo pagar: puede ser con cuenta local o transferencias internacionales, considerando tipo de cambio y costos.
• Buscar la propiedad en portales o agencia local, y hacer la revisión básica de ubicación, precio y documentos.
• Hacer una oferta y negociar condiciones.
• Firmar el CPCV. Suele incluir el pago de una ‘señal’.
• Realizar la due diligence. Es decir, un abogado revisa la documentación, licencias y posibles cargas antes de la firma definitiva.
• Firmar la escritura pública y pagar los impuestos.
• Registrar la propiedad en el Conservatório.

¿Cuánto cuesta comprar una casa en Portugal en 2026?

Como referencia reciente, la mediana nacional del precio de la vivienda vendida en el primer trimestre de 2025 fue de 1.951 €/m².

En el arranque de 2026, los precios siguen más presionados en grandes ciudades y zonas costeras, mientras que muchas áreas del interior se mantienen por debajo del promedio.

PPara consultar precios actualizados y comparar ofertas reales, puedes revisar portales como Idealista o SUPERCASA. En Idealista, selecciona la opción “Comprar” y aplica filtros por distrito, municipio, tipología (piso, casa) y rango de precio. En SUPERCASA puedes hacer lo mismo y ordenar por precio o por fecha.

Ten en cuenta que los importes publicados suelen corresponder a precios de oferta, no necesariamente al valor final de cierre.

¿Dónde es más barato comprar?

Las zonas más económicas suelen estar en el interior del país. Además de las provincias mencionadas, hay municipios en los distritos de Guarda y Castelo Branco con precios promedio inferiores a 300 €/m². Por ejemplo:

• Figueira de Castelo Rodrigo: 203 €/m².
• Sernancelhe: 264 €/m².
• Almeida: 296 €/m².
• Vimioso: 299 €/m².

Estos valores son de referencia para 2025–2026 y no garantizan que vayas a encontrar el mismo precio en todas las viviendas. La disponibilidad puede variar, por lo que te recomendamos revisar los listados actuales.

Impuestos y costos al comprar: IMT, IMI e Impuesto de Sello

Al comprar casa en Portugal, además del precio del inmueble, debes considerar impuestos y gastos asociados a la operación. Los principales son el IMT, el Impuesto de Sello y el IMI anual.

IMT (Impuesto Municipal sobre Transmisiones)

El IMT es un impuesto progresivo que se paga antes de firmar la escritura. El monto depende del valor del inmueble y del uso (vivienda habitual o secundaria). Las tablas se actualizan cada año. Para 2026 se anunciaron ajustes cercanos al 2 % en los tramos.

Para vivienda habitual (residência permanente), los tramos publicados para 2026 serían:

Para muchos compradores no residentes se prevé la aplicación de un tipo fijo del 7,5 % a partir de determinados valores. Existen programas como IMT Jovem, que pueden conceder exenciones a compradores hasta 35 años en adquisiciones hasta 330 539 €, según normativa vigente.

Impuesto de Sello (Imposto de Selo)

Se paga al firmar la escritura y equivale al 0,8 % del valor de compra.

Si contratas una hipoteca, se aplica además un impuesto de sello sobre el préstamo, normalmente entre 0,5 % y 0,6 %, dependiendo del plazo.

IMI (Impuesto Municipal Inmobiliario)

El IMI es un impuesto anual que se paga después de la compra. Se calcula sobre el valor patrimonial tributario (no necesariamente el precio de mercado).

Las tasas varían según el municipio, con un rango habitual de:

• 0,3 % – 0,5 % para propiedades urbanas
• 0,8 % para propiedades rurales

En regiones autónomas como Madeira y Azores puede aplicarse una reducción cercana al 30 %.

El IMI se devenga cada año y suele pagarse en una o varias cuotas, según el importe.

Importante: Los impuestos y tasas dependen del municipio, del tipo de vivienda y de la situación fiscal del comprador. Antes de cerrar la operación, es recomendable verificar los valores actualizados con la Autoridade Tributária o con un asesor fiscal cualificado. Esta información es general y no constituye asesoría tributaria personalizada.

Ejemplo de presupuesto total

Supongamos que compras una vivienda por 250 000 € como residencia principal y no calificas para exención. El cálculo aproximado sería:

Aviso: Estas cifras son ilustrativas y no sustituye el asesoramiento profesional. Los impuestos pueden variar según tu perfil fiscal, el tipo de inmueble o si aplicas a programas de juventud. Aconsejamos consultar a un asesor fiscal o notario.

Comprar en Lisboa vs. otras zonas (Oporto, Algarve, interior)

Elegir zona no es solo comparar precios: también cambia el tipo de demanda, el uso que le darás a la vivienda y la facilidad para vender más adelante.

• Lisboa (≈ 5.004 €/m² en 2025): suele tener más competencia y precios más altos. En compras de mayor valor es más probable que el IMT (impuesto de compra) sea mayor y que, en ciertos casos, aplique el AIMI (un impuesto anual adicional para inmuebles de mayor valor).
• Oporto (≈ 3.108 €/m²): en general se ubica por debajo de Lisboa y combina mercado residencial con demanda turística.
• Algarve: suele ser alto por la demanda de costa y compradores de fuera, con diferencias grandes entre municipios.
• Interior (Castelo Branco, Guarda y otros): suele ser más barato que la media, con más espacio por el mismo dinero, pero vender puede tomar más tiempo y los servicios pueden variar según la zona.

Antes de elegir, compara estas variables además del precio: transporte, hospitales, servicios, si la vivienda es para vivir o alquilar, y costos habituales del inmueble (condominio, mantenimiento, impuestos).

Comprar desde Chile: mover fondos de forma transparente con Wise

Si vas a enviar dinero desde Chile (o desde otra moneda), el tipo de cambio y las comisiones pueden aumentar el costo total.

Un comparador de 2026 muestra que algunos bancos aplican márgenes de cambio de entre 3 % y 6 %, además de cobrar otras tarifas. En un envío de 1.000 £, el costo puede llegar a unos 99 £.

Servicios como Wise usan el tipo de cambio medio del mercado y cobran una comisión variable. Por ejemplo, en una transferencia de 1.000 £, la comisión puede ser de alrededor del 0,41 %. No aplican recargos ocultos sobre el tipo de cambio.

Con la cuenta Wise puedes mantener saldo en más de 40 monedas y obtener datos locales en USD, EUR, GBP, AUD, CAD, HUF, NZD, TRY y SGD. Abrir la cuenta es gratuito y de forma 100% en línea.

Cómo usar Wise para pagar tu propiedad o gastos relacionados

Si compras una vivienda en Portugal, puedes necesitar enviar dinero en distintas etapas del proceso. Wise puede utilizarse para hacer pagos en euros desde Chile u otras monedas, según el país y la divisa disponibles.

Algunos casos de uso comunes son:

• Reserva o señal de la propiedad: puedes enviar el dinero al vendedor o a la inmobiliaria en euros.
• Honorarios profesionales: sirve para pagar a tu abogado, notario, arquitecto u otros profesionales en Portugal sin pasar por una transferencia bancaria tradicional.
• Reformas y gastos de mantenimiento: si haces mejoras en la vivienda o pagas servicios como agua o electricidad, puedes enviar pagos puntuales o programados a proveedores locales.
• Pagos desde terceros países: si recibes ingresos en otras monedas (por ejemplo, USD o GBP), puedes añadir esos fondos a tu cuenta Wise y enviarlos en euros al vendedor o a tu cuenta en Portugal.

Wise no es un banco en Chile. El esquema de prepago y las cuentas de divisas de Wise se rigen por las leyes y regulaciones del Reino Unido (u otras jurisdicciones aplicables). Todas las transacciones están sujetas a la fiscalización de la Unidad de Análisis Financiero (UAF).