Haus kaufen in Schweden als Schweizer

Schweden zieht immer mehr Schweizer an, die von einem eigenen Haus im hohen Norden träumen. Ob als Feriendomizil am See, als Kapitalanlage oder sogar als neuer Lebensmittelpunkt – Schweden hat viel zu bieten: atemberaubende Natur, freundliche Menschen und im Vergleich zur Schweiz deutlich günstigere Immobilienpreise.

Der Hauskauf in Schweden ist für Ausländer relativ unkompliziert. Es gibt keine Beschränkungen für Schweizer Käufer, und viele Makler haben sich auf deutschsprachige Interessenten spezialisiert. In diesem Ratgeber erfährst du alles Wichtige zum Ablauf, zu den Kosten und zu den Besonderheiten beim Hauskauf in Schweden.

Wie kann ich ein Haus oder eine Wohnung in Schweden kaufen?

Schweden ist nicht nur ein beliebtes Land für Urlaubsreisen, sondern auch für längere Aufenthalte und Auswanderer. Als Schweizer kannst du ohne Einschränkungen eine Immobilie in Schweden erwerben. Du benötigst weder einen schwedischen Wohnsitz noch eine Personnummer für den Kauf selbst.

Die richtige Region finden

Schweden ist flächenmässig um ein Vielfaches grösser als die Schweiz und klimatisch sehr divers. Dabei ist es im Norden kälter und gebirgiger, im Süden dafür flacher und dichter besiedelt. Sprich: der Norden ist durchschnittlich günstiger als der Süden Schwedens, abgesehen von den beliebten Skiregionen. Bevor du dich für ein Objekt entscheidest, solltest du das Land erkunden:

• Südschweden (Småland, Skåne): Milder, dichter besiedelt, gute Erreichbarkeit
• Mittelschweden (Värmland, Dalarna): Seen, Wälder, moderate Preise
• Nordschweden (Lappland): Günstiger, aber kälteres Klima und abgelegener

Neben dem Standort solltest du auch praktische Faktoren berücksichtigen: Heizung, Wasserversorgung und vor allem das Abwassersystem. Kaufst du ein älteres Haus mit veraltetem System, musst du mit Umbaukosten rechnen.

Das schwedische Bieterverfahren

Anders als in der Schweiz werden Immobilien in Schweden meist über ein Bieterverfahren (Budgivning) verkauft. So funktioniert es:

1. Du besichtigst die Immobilie und gibst ein schriftliches Gebot ab.
2. Andere Interessenten geben ebenfalls ihre Gebote an den Makler. Es kann also vorkommen, dass sich Käufer gegenseitig überbieten.
3. Ist der Verhandlungsprozess abgeschlossen, entscheidet der Verkäufer, welches Gebot angenommen wird.
4. Erst mit Unterzeichnung des Kaufvertrags und einer Anzahlung von 10 % ist die Immobilie tatsächlich gesichert.

Wichtig: Das Bieterverfahren erfolgt heute meist elektronisch über eine BankID. Als Ausländer ohne schwedisches Bankkonto kannst du dein Gebot per SMS oder E-Mail direkt beim Makler abgeben.

Kaufvertrag und Übergabe

Bei Vertragsunterzeichnung wird eine Anzahlung (Handpenning) von 10 % fällig. Die restlichen 90 % musst du bei der Hausübergabe vollständig bezahlen.

Den Kaufvertrag unterschreiben Käufer, Verkäufer und Makler. Ein Notar ist in Schweden nicht erforderlich. Nach dem Kauf beantragst du die Eintragung ins Grundbuch bei der schwedischen Vermessungsbehörde (Lantmäteriet). Das Zentralamt für Finanzwesen wird dadurch automatisch informiert.

Brauche ich einen Makler für den Hauskauf in Schweden?

Natürlich ist es nicht unmöglich, in Schweden auch ohne Makler eine Immobilie zu ergattern. Empfehlenswert ist es allerdings nicht, wenn man nicht gute Kontakte oder zumindest gute Schwedisch-Kenntnisse hat. Dazu kommt, dass in Schweden der Verkäufer die Maklerkosten übernimmt – es spricht also nichts gegen das Engagieren eines Maklers.

Beim Hauskauf in Schweden ist der Makler von deutlich grösserer Bedeutung als in der Schweiz. Nicht nur erleichtert der Makler die Suche nach der Immobilie, er hilft auch beim Vertrag und sonstigen Formalitäten, die als Ausländer sonst schwer alleine zu klären wären.

Natürlich hat das Engagieren eines schwedischen lizenzierten Maklers nicht nur Vorteile. Bei einigen schwedischen Eigenheiten ist Vorsicht geboten:

Vorteile:	Vorsicht:
Ortskenntnis und -ansässigkeit	Maklerprovision – diese muss der Verkäufer übernehmen
Unterstützung bei Formalitäten	Ausländische Vermittler – oft unseriös
Deutlich leichtere Suche	Untersuchungspflicht – liegt beim Käufer
Keine Kosten für den Käufer

Ein lizenzierter schwedischer Makler hilft dir bei:

• Der Immobiliensuche und Besichtigungen
• Der Kommunikation auf Schwedisch
• Dem Kaufvertrag und allen Formalitäten
• Der Koordination mit Behörden

Achtung: Es gibt immer wieder Vermittler, die sich speziell an ausländische Käufer richten und schwedische Immobilien oft zu überhöhten Preisen anbieten. Diese sind zudem teils keine lizenzierten Makler. Vergleiche angebotene Preise also immer mit dem lokalen Markt.

Kosten beim Hauskauf in Schweden

Die Immobilienkosten in Schweden variieren stark. Neben der Lage unterscheiden sich Häuser und Wohnungen wie andernorts auch in der Qualität der Bausubstanz. Daher ist es umso wichtiger, dass man die Immobilie vor dem Kauf gut unter die Lupe nimmt, am besten mit Hilfe eines Sachverständigen (auch hier können Makler in der Regel helfen).

Die gute Nachricht: Die Kaufnebenkosten in Schweden sind im Vergleich zur Schweiz sehr niedrig.

Kaufnebenkosten

• Grunderwerbsteuer (Stämpelskatt): 1,5 % des Kaufpreises für Privatpersonen²
• Grundbucheintrag (Lagfartsavgift): 825 SEK²
• Maklergebühren: Keine – zahlt der Verkäufer
• Notarkosten: Keine – in Schweden nicht erforderlich

Steuern für Immobilienbesitzer

Als Eigentümer einer Immobilie in Schweden bist du dort beschränkt steuerpflichtig. Du musst eine schwedische Steuererklärung abgeben und folgende Abgaben zahlen:

• Jährliche Immobilienabgabe (Fastighetsavgift): 0,75 % des steuerpflichtigen Werts³
• Mieteinnahmen: Wenn du die Immobilie vermietest, werden Einkünfte über einem bestimmten Freibetrag versteuert.

Eine weitere schwedische Eigenheit ist der „steuerpflichtige Wert“, auf den sich Immobilienabgabe und Grund- und Gebäudesteuer beziehen. Dieser wird jeder schwedischen Immobilie zugewiesen und bestimmt die Höhe der Steuern. Jedes dritte Jahr wird der Wert neu bemessen und der Steuersatz dadurch angepasst.¹

Laufende Kosten

Die Instandhaltungskosten variieren stark je nach Bausubstanz, Heizmethode und Kommune. Frage beim Makler nach den spezifischen Kosten für dein Wunschobjekt.

Finanzierung beim Hauskauf in Schweden

Die Finanzierung ist oft die grösste Hürde für Schweizer Käufer. Schwedische Banken vergeben in der Regel keine Kredite an Ausländer ohne Wohnsitz und Festanstellung in Schweden.

Deine Optionen:

1. Eigenfinanzierung: Du solltest mindestens 30-50 % des Kaufpreises als Eigenmittel haben, um bei schwedischen Banken überhaupt Chancen auf ein Darlehen zu haben.

2. Finanzierung in der Schweiz: Einige Schweizer Banken bieten Konsumentenkredite oder Hypotheken auf bestehende Immobilien an, mit denen du den Kauf in Schweden finanzieren kannst.

3. Barzahlung: Viele Schweizer Käufer finanzieren den Kauf vollständig aus Eigenmitteln – bei den im Vergleich zur Schweiz niedrigen Preisen ist das oft möglich.

Wichtig: Bei der Hausübergabe muss der gesamte Kaufpreis (90 % nach Anzahlung) auf dem Konto des Verkäufers sein. Plane die Überweisung also rechtzeitig.

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Geld günstig nach Schweden überweisen mit Wise

Beim Hauskauf in Schweden musst du grosse Summen von der Schweiz aus überweisen und dabei in Schwedische Kronen umwechseln. Banken berechnen dafür oft hohe Gebühren und zusätzliche Aufschläge auf ihre Wechselkurse. Bei hohen Beträgen wie einem Hauspreis summieren sich diese Gebühren schnell.

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Chancen und Risiken beim Hauskauf in Schweden

Wie bei jeder Investition solltest du Vor- und Nachteile sorgfältig abwägen:

Pro	Contra
Günstigere Preise als in der Schweiz	Sprachbarriere ohne Makler
Zusätzliche Einnahmen bei Vermietung	Komplexes schwedisches Steuersystem
Idealer Standort für ein Ferienhaus	Grosse Distanz von der Schweiz
Maklerkosten trägt der Verkäufer	Hohes Eigenkapital oft notwendig
Keine Kaufbeschränkungen für Ausländer	Marktentwicklung schwer vorhersehbar

Fazit

Ein Haus in Schweden zu kaufen ist für Schweizer einfacher, als viele denken, denn es gibt keine generellen Beschränkungen für ausländische Käufer. Solange die finanziellen Eigenmittel da sind, steht Schweizern auf dem Weg zum Eigentum in Schweden nichts im Weg.

Bei finanziellen, rechtlichen und organisatorischen Angelegenheiten helfen lokale Makler weiter – und das ohne Kosten für den Käufer. Viele Makler sind auf deutschsprachige Interessenten vorbereitet, wodurch die Sprachbarriere erleichtert wird.

Im Gegensatz zur Schweiz muss bei der Hausübergabe in Schweden der gesamte Kaufbetrag überwiesen werden, was für Ausländer mit hohen Kosten verbunden sein kann. Eine günstige und transparente Alternative zu Banken bieten spezialisierte internationale Zahlungsdienstleister wie Wise mit günstigen Auslandsüberweisungen und rabatten auf grosse Transfers.

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Häufig gestellte Fragen

Kann ich als Schweizer in Schweden ein Haus kaufen?

Ja, es gibt keine Beschränkungen für Schweizer beim Immobilienkauf in Schweden. Du benötigst weder einen Wohnsitz noch eine Personnummer. Der Kaufprozess ist für Schweizer genauso unkompliziert wie für EU-Bürger.

Sind Immobilien in Schweden günstig?

Im Vergleich zur Schweiz sind Immobilien in Schweden deutlich günstiger – besonders in ländlichen Regionen. In Stockholm und anderen Grossstädten liegen die Preise höher, aber immer noch unter Schweizer Niveau.

Kann ich nach Schweden ziehen, wenn ich ein Haus kaufe?

Der Kauf einer Immobilie gewährt kein automatisches Aufenthaltsrecht. Als Schweizer profitierst du jedoch vom bilateralen Abkommen mit der EU zur Personenfreizügigkeit. Für Aufenthalte über drei Monate musst du dich beim schwedischen Migrationsverket anmelden und bestimmte Voraussetzungen erfüllen (z.B. ausreichende finanzielle Mittel oder Erwerbstätigkeit).

Quellen (Stand 10.12.2025):

1. Skatteverket – Steuern bei Immobilienbesitz für Ausländer (Englisch)
2. Lantmäteriet – Schwedische Vermessungsbehörde – Grunderwerbsteuer (Schwedisch)
3. Skatteverket – Immobiliengebühren und -steuern (Englisch)