Como comprar uma casa na Alemanha: tudo o que precisa saber

Para quem pensa em comprar casa na Alemanha, a decisão pode ser bastante atraente considerando a qualidade de vida, segurança e oportunidades de emprego que o país oferece. Mas como comprar uma propriedade no exterior sendo brasileiro?

Neste artigo, saiba tudo o que é preciso para comprar uma casa na Alemanha, incluindo média de preços, documentação necessária e impostos envolvidos.

Brasileiros podem comprar casa na Alemanha?

Sim, brasileiros podem comprar uma casa na Alemanha porque não há restrições para que estrangeiros adquiram imóveis no país europeu, sejam eles residentes da União Europeia ou não.¹

Porém, se for necessário financiar a compra por meio de um banco alemão, será preciso trabalhar e viver no país, processo que exige um visto válido. Além disso, também pode ser solicitada documentação adicional, como comprovante da capacidade de endividamento. Não residentes ainda precisam fazer depósitos maiores.¹

A melhor alternativa para brasileiros que desejem comprar casa na Alemanha é procurar um corretor de imóveis especializado na venda para estrangeiros, o que pode facilitar a burocracia comum nesses processos.

Quanto custa o metro quadrado na Alemanha?

O preço médio do metro quadrado varia muito conforme a cidade ou região do país. Em geral, o valor médio para comprar um apartamento na Alemanha varia entre EUR 3,403 e EUR 5,478.²

Em 2025, entre as dez maiores cidades da Alemanha, Munique registrou os preços mais altos, com EUR 8,476 por metro quadrado para propriedades existentes e EUR USD 11.454 para novas construções. Já a cidade de Dortmund permaneceu a mais acessível entre os dez principais mercados urbanos.

Na tabela abaixo, veja os valores (em euro) praticados³ pelo mercado em algumas cidades da Alemanha por metro quadrado:

Os preços acima são uma média do mercado imobiliário na Alemanha e podem variar conforme a demanda e a época do ano. Fatores como localização, cidade e tipo de residência também interferem no resultado.

Documentos necessários para comprar uma casa na Alemanha

Os documentos exigidos geralmente dependem do tipo de imóvel adquirido, se o pagamento será à vista e também as circunstâncias da compra. Entre eles, estão⁴:

• Passaporte válido ou documento de identidade;
• Comprovação de emprego formal;
• Número de identificação fiscal;
• Comprovação de renda ou extratos bancários;
• Questionário com dados pessoais;
• Declaração do imposto de renda.

Além disso, estrangeiros podem necessitar da aprovação da Autoridade de Imigração da Alemanha e também uma conta bancária do país.

Caso necessite de um empréstimo para comprar casa na Alemanha, a recomendação é que você tenha entre 20% a 30% do valor do imóvel para dar de entrada.

Na Alemanha precisa pagar IPTU?

Sim, a Alemanha tem um imposto anual sobre a propriedade aos moldes do IPTU no Brasil. O nome do imposto é Grundsteuer, cobrado anualmente em três categorias: imóveis agrícolas e florestais (A), imóveis urbanos desenvolvidos e não desenvolvidos (B) e, a partir de 2025, áreas não desenvolvidas prontas para construção (C).⁵

O valor do imposto é calculado com base no valor avaliado do imóvel e em taxas fixadas pelo governo federal e pelos municípios. Na prática, o imposto costuma equivaler a algo entre 0,26% e 1% do valor do imóvel, dependendo da região.

Há, ainda, o Grunderwerbsteuer (Imposto de Transferência de Imóveis). Ele é cobrado uma única vez na compra da propriedade, geralmente pago pelo comprador. A taxa varia conforme o estado, de 3,5% a 6,5% do valor da transação.

Outras taxas que podem ser cobradas:

• Taxas de notário e registro;
• Taxas de corretor de imóveis;
• Imposto sobre Renda (Einkommensteuer): Se você alugar a propriedade, o rendimento obtido estará sujeito ao imposto de renda. As taxas variam de acordo com a faixa de renda;
• Imposto sobre Ganho de Capital (Kapitalertragsteuer): caso você venda a propriedade, o lucro obtido pode estar sujeito a um imposto sobre ganho de capital.

Principais sites para procurar casa para comprar na Alemanha

Se você tem interesse em comprar uma casa ou apartamento na Alemanha, é possível começar a sua pesquisa em alguns sites para a compra e venda de propriedades. Assim, você pode entender o perfil das propriedades e fazer uma escolha que cabe no seu orçamento. \

Veja algumas das principais opções disponíveis abaixo:

• ImmoScout24
• Wg-Gesucht
• Immowelt
• Immonet

Se eu comprar casa na Alemanha, tenho direito ao passaporte e cidadania alemã?

Infelizmente, não.¹ Comprar uma casa na Alemanha não dá direito a um visto permanente ou cidadania alemã. Um brasileiro pode comprar um imóvel no país sem complicações, mas para se tornar um cidadão alemão é necessário ter um visto adequado.

A compra de uma propriedade pode ajudar você a obter uma permissão de residência, especialmente se você tiver planos de viver no país, mas a concessão desse benefício depende de fatores como o tipo de investimento e a sua situação pessoal.

É possível comprar um imóvel na Alemanha morando no Brasil?

Sim, você pode comprar uma casa na Alemanha morando no Brasil. Aliás, muitas pessoas investem em propriedades no país, seja como um investimento a longo prazo ou para futuras residências. Além disso, se você for considerado não residente, o valor do financiamento é, geralmente, de até 60% do preço do imóvel.

Se estiver planejando fazer o investimento, vale a pena consultar um corretor de imóveis da Alemanha, um advogado especializado em direito imobiliário alemão e um contador para contar com ajuda especializada durante o processo.

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Se você está considerando seriamente comprar casa na Alemanha, vai precisar enviar dinheiro do Brasil para o país. Nesse caso, considere usar a conta multimoeda da Wise para economizar nas conversões. Ao fazer as suas transferências com a Wise, os valores são convertidos com o câmbio comercial do mercado e tarifas mais baixas em comparação aos grandes bancos.

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Além disso, também é possível abrir uma conta com dados bancários em euro, garantindo que você faça transferências como um local usando o câmbio comercial sem margens ocultas e taxa de serviço média de 0,32.

Se você pretende morar na Alemanha, é muito importante entender como funciona o mercado imobiliário antes de tomar qualquer decisão. Para garantir um processo seguro, lembre-se de sempre realizar uma pesquisa de preços e conversar com especialistas na área.

Fontes consultadas neste artigo:

Fontes checadas pela última vez em 27 de outubro de 2025