Comprar casa em Bali: Requisitos e como funciona

Quer esteja à procura de uma oportunidade de investimento, de uma casa de férias num cenário paradisíaco, ou até de um novo lugar para chamar de casa, Bali destaca-se como uma escolha cada vez mais popular entre estrangeiros.

Neste artigo, vai poder entender quais os requisitos para comprar casa em Bali, como o fazer passo a passo, que tipo de imóvel se adequa melhor à sua situação, quais os custos dessa compra, juntamente com as suas vantagens e desvantagens.

Ficará, também, a conhecer as transferências da Wise, que lhe permitem enviar dinheiro de Portugal para a Indonésia à taxa de câmbio comercial e poupar somas consideráveis na compra da sua casa de sonho.

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Quais os requisitos para comprar casa em Bali?

A legislação indonésia estabelece determinadas condições para evitar a saturação do mercado imobiliário por investidores estrangeiros.

O título de propriedade sem restrições na Indonésia chama-se Hak Milik (Direito de Propriedade) e é concedido apenas a cidadãos indonésios, sem exceções - isto é, estrangeiros nunca podem ser proprietários sem termo na Indonésia.

O segundo título de propriedade mais elevado está acessível a estrangeiros através da abertura de uma empresa - PT PMA (empresa de responsabilidade limitada com capital estrangeiro).

Empresas que sigam todos os requisitos legais podem adquirir o título Hak Guna Bangunan (Direito de Construção). Este título é uma das formas mais comuns de estrangeiros comprarem casa em Bali. É válido por 30 anos com possibilidade de extensão até 80 anos. É o título que dá mais flexibilidade para construir, quer seja uma casa, prédio, escritórios ou outras infraestruturas.

Um terceiro título, que pode ser adquirido por estrangeiros a título individual, é o Hak Pakai (Direito de Uso). Está reservado a quem resida legalmente na Indonésia e não está, em princípio, pensado para fins de investimento. A construção é geralmente permitida apenas para uso residencial, mediante aprovação prévia das autoridades competentes e em conformidade com o zoneamento local. Tem uma duração inicial comum de 25 a 30 anos, renovável até um máximo de 80 anos. Os estrangeiros só podem deter um título Hak Pakai de cada vez e devem utilizá-lo como residência própria.

Outra alternativa para estrangeiros é o Hak Sewa (Arrendamento de Longa Duração). Trata-se de um contrato de arrendamento entre particulares. Aplica-se a edifícios residenciais ou comerciais. A sua duração varia consoante o acordo entre as partes, mas costuma ter a duração máxima de 30 anos. Este é o tipo de título que exige menos burocracia, mas também o que dá acesso a menos direitos sobre a propriedade.¹

Como comprar uma casa em Bali: passo a passo

Depois de compreender os tipos de título disponíveis para estrangeiros, é importante saber os passos para adquirir legalmente um imóvel em Bali, seja para viver, passar férias ou investir. Aqui está um guia conciso para cada etapa:

1. Definir o objectivo do investimento

Antes de mais, é importante perceber se a sua intenção é viver em Bali permanentemente, passar lá algumas temporadas ou investir para arrendamento ou outro fim. Esta decisão irá influenciar o tipo de propriedade a adquirir e o regime legal mais adequado.

2. Escolher a localização

Bali oferece uma diversidade de zonas com características muito distintas – desde as praias movimentadas de Seminyak até à tranquilidade de Ubud. É recomendável passar algum tempo na ilha e visitar várias áreas antes de tomar uma decisão.

3. Verificar elegibilidade do imóvel para o título desejado

Antes de avançar, certifique-se de que o imóvel em que está interessado pode ser adquirido através do tipo de título de propriedade que pretende.

4. Verificar a situação legal do imóvel

Antes de avançar com a compra, verifique a documentação do imóvel:

• Confirme que o vendedor é o legítimo proprietário;
• Verifique que não existem dívidas ou litígios relacionados com a propriedade;
• Assegure-se de que o imóvel tem uma licença de construção válida, caso pretenda fazer alterações no imóvel.

5. Reunir os documentos necessários

Para adquirir uma propriedade ou formalizar um arrendamento em Bali, os documentos mais importantes são os seguintes:

• Passaporte válido;
• Autorização de residência (para Hak Pakai) ou documentos da empresa PT PMA (para Hak Guna Bangunan);
• Número de identificação fiscal indonésio (nem sempre necessário para Hak Sewa)

6. Contratar um notário local

O notário é essencial para formalizar a compra no caso dos títulos de propriedade Hak Guna Bangunan ou Hak Pakai. É ele que realiza a verificação jurídica da transação e o registo do título de propriedade no BPN, a agência nacional responsável pela regularização de assuntos relacionados com propriedade.

Para Hak Sewa, não é obrigatório contratar um notário, mas é altamente recomendável que o faça para autenticar o contrato e garantir a sua legalidade.

7. Assinar o contrato e efetuar o pagamento

O contrato deve ser assinado perante o notário, que garante que todas as condições e termos estão legalmente estabelecidos. O pagamento do imóvel ou arrendamento é normalmente feito por transferência internacional (como as que a Wise oferece, por exemplo). Aconselha-se guardar todos os comprovativos de pagamento.

8. Registar o título

Para imóveis adquiridos com títulos de propriedade Hak Guna Bangunan ou Hak Pakai, o notário regista a propriedade no BPN.

Leia também: Como levantar dinheiro em Bali

Quanto custa uma casa em Bali? 💰

Os valores das casas em Bali variam bastante consoante a localização, o tipo de propriedade e a sua dimensão. Ainda assim, são consideravelmente mais acessíveis do que propriedades equivalentes na Europa e, regra geral, tendem a valorizar. Para além disso, podem ser um bom investimento para arrendamento.

A título de exemplo, o preço por metro quadrado de um apartamento no centro de Bali ronda os 27,864,416 IDR (aproximadamente 1 448,80 EUR), enquanto em Lisboa o valor médio é de 6 584 EUR. Ou seja, a mesma área em Bali custa cerca de 4.5 vezes menos do que em Lisboa.²

Para um apartamento moderno com dois quartos na zona mais residencial de Sanur pode esperar pagar entre 100 000 e 250 000 EUR. Já os preços para uma villa com dois a três quartos em Seminyak começam nos 350 000 EUR.

Deve contar com pelo menos 10 000 EUR para impostos e taxas, que vão variar conforme o título de propriedade, tipo de imóvel e necessidade de construção.³

Finalmente, dada a complexidade do processo de aquisição de uma casa em Bali, muitos compradores optam por contratar apoio jurídico especializado, para além do notário. Este acompanhamento tem custos variáveis, mas oferece a tranquilidade de que tudo será tratado em conformidade com a legislação local.

Onde comprar casa em Bali: Quais as melhores zonas?

Com os seus 5,5 mil km2, Bali tem várias zonas com características muito diferentes. A área onde comprar a sua futura casa, refúgio de férias ou investimento depende daquilo que pretende. Alguns dos locais a considerar são:

• Canggu: para quem procura um estilo de vida moderno e vibrante, com muitas opções de cafés, coworkings e praias para surfar.
• Seminyak: ideal para quem quer luxo, boas infraestruturas e proximidade das praias mais famosas.
• Ubud: perfeito para quem busca paz, natureza e uma forte conexão com a cultura local.
• Península de Bukit (Uluwatu, Bingin, etc.): para quem procura praias paradisíacas, vistas deslumbrantes e uma atmosfera mais descontraída.
• Tabanan: para quem quer mais espaço e um estilo de vida rural, rodeado pela natureza, e preços mais acessíveis.
• Sanur: ideal para famílias ou quem prefere um ambiente mais calmo e tradicional, com boa infraestrutura.

Conta Wise: Poupe no câmbio entre Euros e Rupias indonésias

Se está a pensar comprar uma casa na Indonésia a partir de Portugal, a taxa de câmbio aplicada para converter os seus Euros em Rupias indonésias vai ter um grande importância no valor final que vai pagar pelo seu imóvel.

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Isso faz diferença na hora de converter seu dinheiro, pois muitos bancos ou empresas especializadas em envio de dinheiro adicionam uma margem de lucro na taxa de câmbio, o que encarece sua transferência, sem que necessariamente saiba disso. Mas a Wise não.

Para além disso, a Wise oferece uma conta multimoeda que permite gerir e converter +40 moedas numa só conta, incluindo euros e Rupias indonésias. Isso siginifca que pode converter entre as duas moedas sempre que precisar, através do website ou aplicação da Wise.

Também poderá obter um cartão de débito associado a sua conta multimoeda, e fazer pagamentos ou levantamentos como um local (já que poderá possuir a Rupias na sua conta).

Tudo isso facilita tanto na hora da compra ou na hora de visitar seu novo lar em Bali, pois pode movimentar seu dinheiro de maneira prática e rápida.

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Tipos de imóveis em Bali: Diferenças entre terrenos, apartamentos, moradias e villas

Comprar um imóvel em Bali envolve entender as diversas opções disponíveis, cada uma com as suas próprias características, benefícios e desafios.

Terrenos

Optar por comprar um terreno oferece a liberdade de criar a casa dos seus sonhos, com total controlo sobre o projeto e a construção. É uma opção interessante para quem deseja investir a longo prazo, já que os terrenos podem valorizar à medida que a área se desenvolve.

No entanto, a construção do imóvel pode exigir um investimento significativo de tempo e recursos, e o processo burocrático pode ser mais complexo.

Apartamentos

Os apartamentos são ideais para amantes de praticidade e uma vida mais urbana. Com menos manutenção do que as moradias ou villas, são uma boa opção para quem deseja uma residência confortável sem grandes preocupações. Geralmente, estão localizados em áreas centrais, próximas de serviços e atrações turísticas.

Moradias

As moradias oferecem um bom equilíbrio entre espaço e privacidade. São perfeitas para famílias ou pessoas que desejam um estilo de vida mais tranquilo e independente, com a possibilidade de ter um jardim ou até mesmo uma piscina. Embora proporcionem mais liberdade e conforto, as moradias exigem um maior compromisso com a manutenção, o que pode resultar em custos contínuos mais elevados.

Villas

As villas são uma opção de luxo, ideais para quem procura exclusividade e conforto. Localizadas em áreas mais tranquilas ou perto da praia, são muito procuradas por turistas e podem gerar bons rendimentos quando arrendadas.

No entanto, o custo de aquisição e manutenção é significativamente mais alto do que outras opções, e algumas villas podem estar localizadas em áreas mais isoladas.

Leia também: Como casar em Bali

Quais as vantagens e desvantagens de comprar casa em Bali?

Comprar uma casa em Bali faz parte do imaginário de muitos.

✅ Eis algumas vantagens de adquirir um imóvel em Bali:

• Qualidade de vida: Com temperaturas acima dos 20 ºC ao longo do ano, Bali atrai amantes do calor, da praia, do surf e de um estilo de vida ao ar livre. A paisagem é deslumbrante, combinando mar, montanhas e floresta, e a cultura local é marcada por uma forte conexão com a natureza e pela hospitalidade.
• Custo de vida: Alimentação, transportes e serviços tendem a ser mais acessíveis do que na maioria dos países europeus.
• Potencial de rendimento: O turismo em crescimento abre portas ao arrendamento de curto prazo com retornos atrativos. Em muitos casos, o valor do imóvel pode ainda valorizar com o tempo.
• Comunidade internacional: Bali acolhe uma grande comunidade de expatriados e nómadas digitais, com boas infraestruturas para estrangeiros: cafés, coworkings, clínicas e escolas internacionais.

❌ Mas há também alguns desafios a considerar:

• Limites à propriedade: Estrangeiros não podem adquirir o título de propriedade vitalício (Hak Milik), estando limitados a direitos de uso temporários.
• Gestão à distância e burocracia: Comprar casa em Bali envolve navegar um sistema legal e burocrático complexo, especialmente para estrangeiros. É essencial compreender os diferentes tipos de propriedade disponíveis e, idealmente, contar com apoio jurídico local de confiança. Além disso, questões como manutenção e licenças exigem alguma dedicação e acompanhamento regular.
• Crescimento turístico descontrolado: Zonas como Canggu, Ubud ou Seminyak enfrentam sobrecarga turística, o que pode descaracterizar a região e inflacionar os preços.
• Diferenças culturais: A adaptação pode não ser fácil - língua, trânsito por vezes caótico, e hábitos locais diferentes exigem tempo e abertura.
• Infraestruturas limitadas: Os cuidados de saúde fora das zonas urbanas são limitados, a rede de transportes públicos tem uma cobertura reduzida e a gestão de resíduos é deficiente em várias áreas.

Fontes:

1. Ownership and Land Titles in Bali [GUIDE]
2. Numbeo - Property Prices Comparison Between Lisbon and Bali
3. Hidden Costs of Buying Property in Bali: What You Should Prepare For

Fontes verificadas pela última vez a 21 de abril de 2025.