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エストニアで不動産を購入する方法｜手順や税金、注意事項を徹底解説【2026年版】

Hikaru Osaka
Hikaru Osaka
2026年5月13日（最終更新）
18分で読めます

エストニアでの不動産購入は、日本人でも可能です。都市部のアパートメントであれば、特別な許可なく取得できます。ただし、農地や国境付近の土地には制限があるほか、手続きはエストニア語が基本となるため、事前に流れを理解しておくことが大切です。

この記事では、エストニアで購入できる不動産の種類や、購入にかかる税金、必要な書類、具体的な手順まで、日本人が知っておきたい情報をまとめました。

記事の最後には、お得な手数料と為替レートで海外への高額送金ができるWise（ワイズ）についてもご紹介しています。

Wiseでは一般的な銀行で上乗せされる為替手数料が上乗せされていない為替レートである「ミッドマーケットレート」で送金をすることができ、手数料などの詳細も事前に表示されるため、安心して海外送金ができます。

また、Wiseでは米ドルやユーロ、シンガポールドル、イギリスポンドなどの主要通貨で現地口座情報も取得可能であり、海外現地の受取人に送金するコスト、海外送金の受け取りにかかるコスト、現地決済・両替にかかるコストまでさらに節約することができます。

ぜひWiseについてご確認ください。

それでは、エストニアでの不動産購入について見ていきましょう。

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円（JPY）からユーロ（EUR）を両替した時の現在の換算レート（by Wise）🇪🇺

目次 🔖

※本記事の情報は2026年5月13日時点の情報を参照しています。そのため、この内容が正確または、最新であることを表明または保証しません。また、本記事の内容は、あくまで参考情報として作成されています。専門的な意見・アドバイスが必要とされる場合、フィナンシャルアドバイザーやその他の専門家にお問い合わせください。

エストニアの不動産トレンド

エストニアの不動産トレンド

エストニアの不動産市場は、過去の価格上昇局面を経て、2026年現在は安定期に入っています。買い手が物件の「質」を重視する傾向が強まり、エネルギー効率や管理状態が価格に反映されやすくなりました。1

生活面では、全ての行政手続きがオンラインで完結するデジタル先進国として知られており、EU加盟国でありながら生活コストは西欧諸国と比べて抑えられる点も特徴のひとつです。2 国土の半分以上が森林に覆われ、コンパクトな都市と豊かな自然が共存する環境も魅力的なポイントとして挙げられます。

エストニアへは日本からの直行便がなく、ヘルシンキやリガなどを経由して約14時間以上かかります。現地に常住しない場合、物件の管理を委託できるかどうかもエリア選びの判断材料になるでしょう。また、エストニアの冬は長く、12月は日の出から日没までの時間が約6時間まで短くなるため、暮らしのイメージを持ったうえで検討することが大切です。3

エストニアで購入できる不動産の種類

エストニアで売買されている主な不動産は以下のとおりです。

  • アパートメント所有権（Korteriomand）：都市部に多く、外国人にとって最も取得しやすいカテゴリ。4
  • 一戸建て住宅（Elamu）：土地と建物を一体で所有する形態。5
  • タウンハウス（Ridaelamu）：列状に連なる住宅形式。6
  • 地上権（Hoonestusõigus）：他人の土地に建物を所有する権利で、最長99年。7
  • 夏の家（Suvila）：夏季利用目的の簡易建物。近年は通年居住用への転換も増えている。8

新築物件の場合、内装の仕上がり状態にも以下のような違いがあります。9

  1. ブラック・ボックス（Must karp）： 外壁・屋根・窓などの躯体が完成し、内部の配線・配管は敷設済みだが、内装はほぼ未着手の状態。床材・壁の仕上げ・衛生設備などは購入者が手配する必要がある。
  2. ホワイト・ボックス（Valge karp）： ブラック・ボックスに加え、外装仕上げが完了し、暖房・電気・配管・換気などの設備が設置済み。壁のパテ処理と下塗りまで施されている状態。床材・仕上げ塗装・衛生設備の設置は購入者が手配する。
  3. キー・イン・ハンド（Võtmed kätte）： 内装が完成した即入居可能な状態。床材・壁の仕上げ・衛生設備（トイレ・シャワー・浴槽）がすべて設置済みで、エストニアの分譲市場では標準的な引渡し方法。

日本人でもエストニアの不動産は購入できる？

日本人でもポルトガルの不動産は購入できる？

日本人でもエストニアの不動産を購入できます。 都市部のアパートメント所有権や住宅地の戸建て用土地であれば、特別な許可は必要ありません。ただし、以下のカテゴリには制限があります。5

  • 農地・森林地（10ヘクタール以上）：日本国籍者が取得するには、申請前の3年間に農業または林業に個人事業主として従事し、かつ6ヶ月以上エストニアに居住している必要がある。
  • 国家防衛上の制限地域：ロシアとの国境付近（Ida-Virumaa郡の一部など）や一部の海島では、土地の取得が原則禁止されている。

不動産取引はエストニア語で行われるのが基本ですが、公証人は英語やロシア語にも対応可能で、認定通訳者の同席も認められています。

日本人でも借りられる住宅ローンはある？

エストニアの主要銀行（Swedbank、SEB、LHVなど）は住宅ローンを提供していますが、非居住の外国人が利用するのは実務上かなり難しいのが現状です。8+10~12

融資審査ではエストニアとの明確なつながり（現地での雇用や居住許可など）が求められます。頭金も通常30〜50%と高めに設定されており、特に非EU市民の場合は40%以上を求められるケースが多く見られます。13+14

また、e-Residency（電子居住権）はデジタルIDであり、ローン審査で居住実績として扱われない点にも注意が必要です。

エストニアで不動産を購入するために必要な書類・情報

エストニアでの不動産購入に必要な書類は、以下の通りです。

書類の種類詳細
パスポート8本人確認に使用。
個人識別番号（Isikukood）15エストニアの行政システムの利用に必要。エストニア国内またはエストニア在外公館で申請でき、取得まで最大15営業日程度かかる。
資金源の証明書類8マネーロンダリング防止（AML）対応のため。
委任状（Volikiri）8本人が公証人に出席できない場合に必要。公証認証を受けたものを用意する。
アポスティーユ認証・認定翻訳日本で発行された公文書（婚姻証明書など）を海外で使用する際に一般的に必要とされる手続き。

日本の外務省でアポスティーユ認証を取得し、認定翻訳を添付する。

婚姻証明書16既婚者の場合に必要。

（※2026年5月13日時点の情報を参照しています。）

住宅ローンを利用する場合、上記に加えて銀行明細や納税証明、物件鑑定書などが求められます。13ただし、非居住者への融資は実務上かなり限られています。

エストニアでの不動産購入の手順

エストニアでの不動産購入の手順

エストニアでの不動産購入は、基本的に以下の流れで進みます。8+17

  1. 物件調査：電子登記簿で所有権や法的な制限を確認する。
  2. 予約契約（Broneerimisleping）：手付金を支払い、物件を一定期間確保する（任意）。
  3. 公証人の予約（Notari aeg）：公証人が売買契約書のドラフトを作成し、事前に内容を送付する。
  4. 本契約の署名（Müügileping）：公証人役場で契約内容と法的事項の説明を受け、署名する。
  5. 代金の決済（Makse）：公証人の預託口座等を通じて支払いを行う。
  6. 所有権の登記（Registreerimine）：公証人が電子的に土地登記簿（Kinnistusraamat）へ申請し、通常3〜10日程度で完了する。

エストニアでは、不動産の売買契約に公証人の関与が法律で義務付けられています。公証人の役割は、売主・買主どちらの代理人でもなく、中立的な立場で取引の合法性を確認することです。

手続き上で発生する主な費用目安は、以下のとおりです。18+19

  • 公証人手数料：取引価格に応じて異なり、通常300〜1,200ユーロ程度（+ VAT 24%）
  • 土地登記の国家手数料：通常100〜300ユーロ程度（固定額で、取引価格に応じて変動）
  • 仲介手数料：約2〜4%（+ VAT 24%）で、一般的に売主が負担
  • 通訳・翻訳費用：80〜250ユーロ程度

エストニアでの不動産購入で知っておきたいこと

エストニアで不動産を購入する際は、物件そのもの以外にも確認しておきたいポイントがいくつかあります。

不動産の物件選びのポイント

エストニアは冬が長く、暖房費が生活コストに大きく影響します。物件を選ぶ際は、エネルギー・ラベルや暖房方式（中央暖房か電気暖房か）の確認が欠かせません。エネルギー・ラベルは、新築はA、改修済みはC以上が法定基準となっています。そのため、基準としては最低でもC以上を目安にしましょう。20

ソビエト時代に建てられた集合住宅は現在も多く流通していますが、断熱改修の実施状況や修繕積立金の残高は物件ごとに大きく異なります。管理組合の運営状況も事前に確認しておくとよいでしょう。

また、エストニアでは中古物件の取引が活発で、築数十年の物件も珍しくありません。日本と異なり、建物の経年だけで価格が大きく下がるとは限らず、改修状況や管理組合の運営状態が重視される傾向にあります。

法律専門家のアドバイスを受ける

エストニアでは不動産売買契約への公証人の関与が法的義務です。公証人は登記簿の照会から契約の法的説明まで一貫して対応するため、一般的な住宅売買であれば別途弁護士を雇わなくても手続きを進められます。

ただし、制限地域の土地購入や複雑な権利関係が絡む場合は、不動産に詳しい弁護士への相談も検討してみてください。

不動産の購入でかかる税金について

エストニアには、日本のような不動産取得税がありません。ただし、新築物件には付加価値税（VAT）24%がかかります。 この税額は通常、販売価格にあらかじめ含まれており、個人間で取引される中古物件はVATの対象外です。5+21

固定資産税にあたるものとしては、土地税（Maamaks）があります。建物には課税されず土地のみが対象で、住宅地の場合は土地評価額の0.1〜1.0% です。タリン市など一部の自治体では、物件に住民登録をしている所有者を対象に土地税の免除措置（最大1,000ユーロ）が設けられています。5

売却時の不動産課税

不動産を売却して利益が出た場合、所得税として22%が課税されます。 この税率は居住者・非居住者を問わず同じです。22+23

ただし、売却前に2年以上その物件に自ら居住していた場合は、売却益が非課税になる制度があります。非居住者はこの条件を満たすのが難しいため、原則として課税対象になることは事前に理解しておきましょう。

不動産購入による永住権の有無

エストニアには、不動産購入によって永住権やビザが付与される制度（いわゆるゴールデンビザ）はありません。不動産を所有しているだけでは居住権は得られない点に注意が必要です。5

e-Residency（電子居住権）はデジタルIDとしての機能にとどまり、物理的な居住権とは異なります。エストニアへの移住を検討する場合は、ビジネス用の一時居住許可やデジタルノマドビザ（最大1年）など、別途の手続きが必要になります。

エストニアで人気の不動産エリア

エストニアで人気の不動産エリア

エストニアで住宅の購入を検討する際に注目されるエリアを紹介します。

  • タリン / ケスクリン（Kesklinn）：首都の中心部で、官公庁や金融機関が集中する利便性の高いエリア。英語対応の施設も多く、外国人にとって生活を始めやすい環境が整っている。価格帯は国内で最も高い水準。24
  • タリン / カラマヤ（Kalamaja）：伝統的な木造住宅と工業建築が共存する文化的なエリア。海や旧市街にも近く、若い世代や外国人からの人気が高い。木造物件はエネルギー効率の確認がより重要になる。24
  • パルヌ（Pärnu）：「夏の首都」と呼ばれるリゾート都市で、ビーチや温泉施設が充実している。タリンと比べて価格帯は手頃で、近年は通年居住者も増えている。25
  • タルトゥ（Tartu）：「知の首都」と呼ばれる学術都市で、タリンと比べて生活コストが抑えられる。落ち着いた環境を求める層に向いている。26
  • ナルヴァ・ヨエスー（Narva-Jõesuu）：白砂のビーチが広がるリゾート地で、価格帯は比較的手頃。ただしロシア国境に近いため、土地の購入には制限がかかる可能性があり、アパートメントの取得が現実的な選択肢となる。27

エストニアでの不動産購入で役立つサイト

  • 土地登記簿（Kinnistusraamat）：所有権や抵当権、法的な制限をオンラインで確認できる。28
  • 土地局ジオポータル（Maa-amet）：地図上で用途地域や地価情報を確認できる。29
  • 公証人協会（Notarite Koda）：公証人の検索や手数料の計算方法、取引手順の解説がまとまっている。30
  • 税務・関税局（e-MTA）：土地税の通知確認や所得税申告の手続きに対応している。31
  • 警察・国境警備局（PPA）：個人識別番号の取得や居住許可の申請要件を確認できる。32

高額での海外送金もお得な手数料と為替レートで：Wise（ワイズ）

高額での海外送金もお得な手数料と為替レートで：Wise（ワイズ）

海外で不動産を購入する際には、頭金や残金の支払い、管理費や固定資産税の送金など、海外への送金が何度も必要になります。しかし、一般的な銀行を使うと、為替レートに隠れた手数料や高額な送金手数料がかかり、知らないうちに多くのお金を失ってしまうことも。

そんな時に、安心して高額での海外送金がお得な手数料と為替レートでできるWise（ワイズ）が役立ちます。

Wiseでは一般的な銀行で上乗せされる為替手数料が上乗せされていない為替レートである「ミッドマーケットレート」で送金をすることができ、送金コストを抑えることができます。

送金時の手数料も事前に表示されるため、安心して海外不動産への支払いができます。手続きはすべてオンラインで完結。世界中で1,600万人以上に利用されている、信頼のあるサービスです。

【Wiseアカウントの特徴】

  • 多通貨での送金に対応：140か国・40通貨以上の送金に対応しています。
  • 最適な為替レート：上乗せコストのないリアルタイムの為替レートで取引を行うことが可能です。
  • 明瞭な手数料：送金額と受取額が最初に確認でき、予期していない手数料がかかる心配もありません。
  • 瞬時の送金：Wiseでの半数以上の海外送金が20秒未満で完結します。
  • 簡潔な操作：パソコンやスマートフォンで完結。銀行に足を運ぶ必要はありません。
  • バーチャルカードも発行可能：Wiseアカウントでバーチャールカードを作成することで、オンラインでの決済などに利用できます（発行料も無料）。
  • 8種類以上の現地口座情報：アメリカ、ヨーロッパ、オーストラリア、シンガポールを含む8ヶ国以上の現地口座情報が取得可能。これにより、滞在国内での送金もよりお得に。
  • 高額での保有ができる：日本円換算で合計100万まで複数通貨を保有、最大2,000万円まで引き上げが可能です（金額の引き上げについてはこちらのページを必ず確認してください）。
  • 高額送金も可能：一度に100万円超の送金ができ、最大1億5000万円まで送金可能です（別途書類をお願いする場合があります）。
  • 日本国内の資金移動業者として登録・認可：ワイズ・ペイメンツ・ジャパン株式会社は、第一種・第二種資金移動業者として関東財務局から登録・認可を受けているので、安心してご利用いただけます。
  • 日本語スタッフによるカスタマーサポート：質問や問題がある場合は、カスタマーサポートスタッフに日本語で相談できます。

以下のページでWiseを使った送金の方法や知っておきたいことを詳しく説明しているので、送金の前に必ずご確認ください。

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※Wiseにご登録されている国の住所によって利用できるサービス内容が異なります。そのため、ご利用いただけるサービスについては、お住まいになられている国のサイトを必ず確認するようにしましょう。

また、高額送金の場合、より安い手数料で送金することができます。

まとめ

エストニアでの不動産購入は、都市部のアパートメントであれば日本人でも特別な許可なく取得が可能です。一方で、農地や国境付近の土地には法的な制限があるため、物件の種類に応じて条件を事前に確認しておくことが重要になります。

手続きではエストニア語が基本となりますが、公証人は英語にも対応しており、認定通訳者の利用も認められています。購入時の税負担は比較的軽く、手続きもデジタル化が進んでいるのがエストニアの特徴といえるでしょう。ただし、住宅ローンは実質利用が非常に困難である点には注意が必要です。

海外での不動産購入には、日本からの送金が必要になる場面も少なくありません。この点、Wise（ワイズ）を利用すれば、ミッドマーケットレートと透明性の高い手数料で海外送金のコストを大幅に抑えられる可能性があります。

Wise image

※本記事の情報は2026年5月13日時点の情報を参照しています。そのため、この内容が正確または、最新であることを表明または保証しません。また、本記事の内容は、あくまで参考情報として作成されています。専門的な意見・アドバイスが必要とされる場合、フィナンシャルアドバイザーやその他の専門家にお問い合わせください。

出典：
  1. Estonia Real Estate Market Guide (2026): Prices, Trends, and What Buyers Should Watch
  2. e-Services & registries - e-Estonia
  3. Tallinn, Estonia weather in December: average temperature & climate
  4. Korteriomand, korterihoonestus- ja hoonestusõigus | Estonian Tax and Customs Board
  5. Buying Land as a Foreigner in Estonia (2026) – Investropa
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  15. Population Register | Siseministeerium
  16. Acquisition of real estate
  17. Buying Property In Estonia: Legal Guide for Foreign Investors
  18. Property Taxes, Fees and Costs in Estonia (2026) – Investropa
  19. How to Buy Property in Estonia as a Foreigner - Kurg & Korsten
  20. Energy efficiency of buildings | Consumer Protection and Technical Regulatory Authority
  21. Tax rates | Estonian Tax and Customs Board
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