ポルトガル不動産の購入手順は？費用や税金関係も解説【2026年】

「憧れのポルトガルで不動産を購入してみたい。」このように考える人の中には、以下のような不安を感じる方も多いのではないでしょうか。

• 日本人でも買えるの？
• 費用や税金はどのくらい？
• 英語だけで契約できる？

ポルトガルでは、日本人を含む外国人でも不動産の購入が認められています。ただし、NIF（納税者番号）の取得やポルトガル語での契約書作成、複数種類の税金など、日本とは異なる点に注意が必要です。

本記事では、2026年4月時点の最新情報をもとに、ポルトガルの不動産市場の動向、購入できる物件の種類、購入の手順、必要書類、税金、人気エリアまで、ポルトガルでの不動産購入に必要な情報をまとめて解説していきます。

記事の最後には、お得な手数料と為替レートで海外への高額送金ができるWise（ワイズ）についてもご紹介しています。

Wiseでは一般的な銀行で上乗せされる為替手数料が上乗せされていない為替レートである「ミッドマーケットレート」で送金をすることができ、手数料などの詳細も事前に表示されるため、安心して海外送金ができます。

また、Wiseでは米ドルやユーロ、シンガポールドル、イギリスポンドなどの主要通貨で現地口座情報も取得可能であり、海外現地の受取人に送金するコスト、海外送金の受け取りにかかるコスト、現地決済・両替にかかるコストまでさらに節約することができます。

ぜひWiseについてご確認ください。

それでは、ポルトガルでの不動産購入について見ていきましょう。

Wise（ワイズ）について知りたい 💡

円（JPY）からユーロ（EUR）を両替した時の現在の換算レート（by Wise）🇪🇺

※本記事の情報は2026年5月10日時点の情報を参照しています。そのため、この内容が正確または、最新であることを表明または保証しません。また、本記事の内容は、あくまで参考情報として作成されています。専門的な意見・アドバイスが必要とされる場合、フィナンシャルアドバイザーやその他の専門家にお問い合わせください。

ポルトガルの不動産トレンド

ポルトガルの不動産市場は、近年、外国人からの関心が高まっている注目のマーケットです。2025年通年の住宅価格指数は前年比17.6%上昇し、統計開始以来もっとも高い伸び率を記録しました。取引総額も412億ユーロに達し、前年から21.7%の伸びを示しています。¹

エリアごとに価格帯や選択肢が大きく異なる点も、ポルトガル市場の特徴のひとつです。リスボンやポルトなど大都市では価格の上昇が顕著な一方、周辺地域や中部・西部エリアへと需要が分散する傾向も見られるため、幅広い選択肢の中から物件を探せます。

また、ポルトガルでの不動産購入は、以下の要素が魅力として高く評価を受けています。

• 温暖な地中海性気候
• 欧州のなかでも比較的落ち着いた治安
• 他の西欧諸国と比べて抑えめな生活コスト
• ゆったりとした暮らしのペース

---

ポルトガルで購入できる不動産の種類

ポルトガルの不動産には、日本とは呼び方や特徴が異なるタイプもあります。購入を検討する前に、主な種類と特徴をつかんでおきましょう。^2~4

※2物件価格が648,000ユーロ以下であること、使用許可取得後2年以内に販売または賃貸すること、賃貸の場合は月額2,300ユーロ以下の家賃設定など。⁵

---

日本人でもポルトガルの不動産は購入できる？

ポルトガルでは、日本人を含む非EU圏の外国人でも、国民と同等の条件で不動産を購入することが可能です。

不動産を購入するには、まず納税者番号のNIF（Número de Identificação Fiscal）の取得と、現地銀行口座の開設から進めましょう。

さらにEU / EEA圏外に居住する日本人の場合、原則として財政代理人の指名が必要です。ただし、ポルトガル財務ポータル（Portal das Finanças）の電子通知システムに登録すれば、指名義務が免除される場合があります。⁶

契約書は公用語のポルトガル語で作成されるのが基本です。英語対応の業者や弁護士もいますが、契約書の法的用語を正確に理解するためにも、公式な翻訳・通訳の活用と、買主の利益を守る独立した現地弁護士（Advogado）のサポートを検討しておきましょう。

---

日本人でも借りられる住宅ローンはある？

ポルトガルには非居住者向けの住宅ローンを提供する銀行もあり、条件を満たせば日本人でも利用できる可能性があります。ただし居住者と比べて審査条件はやや厳しめとなり、頭金や金利の面で違いが生じやすくなるため、事前に条件を確認しておきましょう。⁷⁺⁸

• 頭金：物件価格の30%〜40%程度。
• 融資比率（LTV）：物件価格の60%〜70%程度。
• 金利：3.0%前後（変動・固定・混合から選択可能）。
• 融資期間：最大30年（完済時年齢は70〜75歳までが目安）。
• 取扱銀行の例：Santander、Millennium BCP、Novobancoなど。^9〜11

---

ポルトガルで不動産を購入するために必要な書類・情報

ポルトガルでの不動産購入に関わる主な公的書類は、以下のとおりです。¹²

---

ポルトガルでの不動産購入の手順

ポルトガルでの不動産購入の流れは次のとおりで、物件選びから登記完了まで通常2〜4か月程度が目安となります。¹²⁺¹³

1. 初期準備：税務署でNIFを取得し、財政代理人を指名したうえで、ポルトガルの銀行で口座を開設します。
2. 物件選びとオファー：不動産サイトや仲介業者を通じて内覧し、条件が合えば購入申込み（オファー）を提出します。
3. デューデリジェンス：買主側の独立した弁護士が、登記簿や自治体の記録から法的な問題や未許可の増改築がないかを精査します。
4. 売買予約契約（CPCV）の締結：条件合意後、CPCV（Contrato Promessa de Compra e Venda）に署名し、物件価格の10%〜20%程度の手付金を支払います。
5. 税金の納付：本契約（Escritura）の署名までに、不動産譲渡税（IMT）と印紙税（0.8%）を納付します。非居住者のIMTは物件価格に応じた累進税率で、最大7.5%です。ただし、今後一律7.5%への変更が予定されているため、購入前に最新の税率を確認してください。（2026年5月11日時点）
6. 本契約（Escritura Pública）：公証役場で公証人、売主、買主（または代理人）立ち会いのもと最終契約に署名し、残金の支払いと鍵の引き渡しが行われます。
7. 登記の更新：土地登記所および税務署に、新たな所有者として登録します。

---

ポルトガルでの不動産購入で知っておきたいこと

ポルトガルで不動産を購入する際に、事前に知っておきたいポイントがいくつか存在します。それぞれ確認しておきましょう。

物件選びで押さえたいポイント

物件が見つかったら、立地や内装だけでなく、過去に無許可で行われた増改築がないかも必ず確認しましょう。使用許可証が現在の用途・構造と合っていない場合には、違法建築の責任や関連する負債を引き継ぐリスクが生じるケースもあるため、管理費や税金の滞納状況もあわせてチェックしておくと安心です。

法律専門家のアドバイスを受ける

ポルトガルでの不動産取引では、買主の利益だけを守る「独立した現地弁護士（Advogado）」を雇うことが一般的に推奨されています。不動産業者から紹介される弁護士ではなく、自分で探して依頼するようにしましょう。

不動産の購入でかかる税金

購入時と保有時には、主に次のような税金・費用が発生します。¹⁴

※税率や免税枠は年次で更新されるため、最新情報は財務省ポータル（Portal das Finanças）などでご確認ください。

売却するときにかかる税金

売却時には、キャピタルゲイン税（Mais-valias）の対象となる可能性があります。2026年時点では、非居住者を含む個人の場合、売却益の50%に累進税率（12.5%〜48%）が適用され、居住者と同じ50%除外の恩恵を受けられます。ただし、非居住者の場合は全世界所得を基に税率が決定される点には注意が必要です。²⁰

不動産購入で居住ビザや永住権は取得できる？

不動産購入を要件とするゴールデンビザ（ARI）の新規申請はすでに停止されており、2026年現在、ゴールデンビザの対象は投資ファンドや寄付、雇用創出などに限られます。²¹

ただし、D7ビザ（年金などの所得がある方向け）やD8ビザ（デジタルノマド向け）の申請にはポルトガル国内での住まい確保が要件となるため、購入した不動産が住居要件の裏づけとして役立つケースもあります。

---

ポルトガルで人気の不動産エリア

ポルトガルで外国人に人気の主要エリアを見ていきましょう。

• リスボン：首都としてのインフラが整い、経済と文化の中心を担うエリアです。外国人コミュニティの規模も国内で最大級で、国際的な学校や医療機関も充実しています。²²
• ポルト：北部の中心都市で、世界遺産の歴史地区と高級住宅街のフォズが共存するエリアです。リスボンと比べて生活コストが抑えめで、日本人にも人気があります。²³
• アルガルヴェ地方：一年を通じて温暖な気候が続く、ヨーロッパ有数のリゾート地帯です。ファロやラゴス、アルブフェイラなどが代表的で、リタイア層やリモートワーカーの国際的なコミュニティも発達しています。^24〜26
• マデイラ諸島：大西洋に浮かぶ「常春の島」として知られるエリアで、気候の穏やかさと豊かな自然が魅力です。デジタルノマド誘致にも積極的で、固定資産税（IMI）の30%減免といった独自の税制優遇も見られます。²⁷

---

ポルトガルでの不動産購入で役立つサイト

• Portal das Finanças（財務・税務ポータル）：NIFの管理、各種税金の申告・支払い、不動産評価額（VPT）の確認。²⁸
• IRN（登記・公証人協会）：不動産登記簿の確認や、所有権移転のオンライン申請窓口。²⁹
• AIMA（統合・移民・庇護局）：D7ビザやD8ビザなど、外国人の居住許可に関する公式情報。³⁰
• ePortugal（政府サービス総合窓口）：外国人向けの行政手続きや移住ガイドが英語で提供されています。³¹

---

高額での海外送金もお得な手数料と為替レートで：Wise（ワイズ）

海外で不動産を購入する際には、頭金や残金の支払い、管理費や固定資産税の送金など、海外への送金が何度も必要になります。しかし、一般的な銀行を使うと、為替レートに隠れた手数料や高額な送金手数料がかかり、知らないうちに多くのお金を失ってしまうことも。

そんな時に、安心して高額での海外送金がお得な手数料と為替レートでできるWise（ワイズ）が役立ちます。

Wiseでは一般的な銀行で上乗せされる為替手数料が上乗せされていない為替レートである「ミッドマーケットレート」で送金をすることができ、送金コストを抑えることができます。

送金時の手数料も事前に表示されるため、安心して海外不動産への支払いができます。手続きはすべてオンラインで完結。世界中で1,600万人以上に利用されている、信頼のあるサービスです。

【Wiseアカウントの特徴】

• 多通貨での送金に対応：140か国・40通貨以上の送金に対応しています。
• 最適な為替レート：上乗せコストのないリアルタイムの為替レートで取引を行うことが可能です。
• 明瞭な手数料：送金額と受取額が最初に確認でき、予期していない手数料がかかる心配もありません。
• 瞬時の送金：Wiseでの半数以上の海外送金が20秒未満で完結します。
• 簡潔な操作：パソコンやスマートフォンで完結。銀行に足を運ぶ必要はありません。
• バーチャルカードも発行可能：Wiseアカウントでバーチャールカードを作成することで、オンラインでの決済などに利用できます（発行料も無料）。
• 8種類以上の現地口座情報：アメリカ、ヨーロッパ、オーストラリア、シンガポールを含む8ヶ国以上の現地口座情報が取得可能。これにより、滞在国内での送金もよりお得に。
• 高額での保有ができる：日本円換算で合計100万まで複数通貨を保有、最大2,000万円まで引き上げが可能です（金額の引き上げについてはこちらのページを必ず確認してください）。
• 高額送金も可能：一度に100万円超の送金ができ、最大1億5000万円まで送金可能です（別途書類をお願いする場合があります）。
• 日本国内の資金移動業者として登録・認可：ワイズ・ペイメンツ・ジャパン株式会社は、第一種・第二種資金移動業者として関東財務局から登録・認可を受けているので、安心してご利用いただけます。
• 日本語スタッフによるカスタマーサポート：質問や問題がある場合は、カスタマーサポートスタッフに日本語で相談できます。

以下のページでWiseを使った送金の方法や知っておきたいことを詳しく説明しているので、送金の前に必ずご確認ください。

※Wiseにご登録されている国の住所によって利用できるサービス内容が異なります。そのため、ご利用いただけるサービスについては、お住まいになられている国のサイトを必ず確認するようにしましょう。

また、高額送金の場合、より安い手数料で送金することができます。

---

まとめ

ポルトガルは、日本人を含む外国人でも国民と同等の条件で不動産を購入できる国です。一方で、NIFの取得、財政代理人の指名、ポルトガル語での契約書作成、複数種類の税金など、日本とは異なる仕組みも多くあります。

実際に購入を検討される際は、現地の独立した弁護士や税理士のサポートを受けつつ、公式サイトで最新情報をこまめに確認してみてください。また、ポルトガル不動産の購入では、頭金や残金の支払い、購入後の税金や管理費の納付など、日本からの高額送金が必要となるタイミングが発生することが考えられます。

この点、為替手数料が上乗せされていない実際の為替レートでお金を送金できるWise（ワイズ）も検討してみてください。送金コストを大きく抑えられる可能性があります。

※本記事の情報は2026年5月10日時点の情報を参照しています。そのため、この内容が正確または、最新であることを表明または保証しません。また、本記事の内容は、あくまで参考情報として作成されています。専門的な意見・アドバイスが必要とされる場合、フィナンシャルアドバイザーやその他の専門家にお問い合わせください。

---

出典：

1. E 2025, OS PREÇOS DA HABITAÇÃO A ENTARA 17,6% E O NÚ ERO DE TRANSAÇÕES 8,6%. NOÚ TI O TRI ESTRE, O NÚ ERO DE TRANSAÇÕES DI IN I 4,7%
2. Understanding real estate terminology in Portugal - Flatio
3. What is a Portuguese Quinta and Why Would You Want To Live On One?
4. VAT on urban rehabilitation in Portugal: one step forward, two steps back | International Tax Review
5. Guide to VAT 6% construction 2026 Portugal: opportunities and strategies
6. Nomear representante fiscal - O portal gov.pt
7. Mortgages in Portugal: 2026 Guide to Buying Property
8. Mortgages in Portugal in 2026: A Complete Buying Guide for Foreigners
9. Buying a house in Portugal - Santander Mortgages
10. Solutions for Foreigners living in Portugal | Millennium bcp
11. Crédito Habitação para Estrangeiros Não Residentes
12. Buying Property in Portugal as a Foreigner in 2026: The Ultimate Guide
13. Checklist for buying property in Portugal: steps for a safe purchase
14. Portugal Property Tax Explained: IMI, AIMI, and IMT for Expat Owners (2026)
15. Sujeitos passivos casados ou em união de facto
16. Regras de determinação do valor tributável
17. Buying property in Portugal in 2026
18. Imposto sobre Valor Acrescentado (IVA) em Portugal - gov.pt
19. Buying Costs in Portugal Real Estate: Full 2026 Tax Guide - Homenly
20. PIT – 2026 Tax Guide – PwC Portugal
21. Portugal Golden Visa: April 2026 Updated Guide
22. Turismo de Lisboa
23. CM Porto
24. Câmara Municipal de Faro
25. Câmara Municipal de Lagos
26. Município de Albufeira
27. Governo Regional
28. Autoridade Tributária
29. IRN
30. AIMA
31. Portal Gov.pt
32. 世界中の通貨が使えるアカウント | 国境のない金融 | Wise 日本
33. 海外旅行に便利なカード | お得に外貨が使えるカード
34. Wiseアカウント：マルチカレンシー口座 | 外貨口座
35. Wiseのシンプルな手数料