Acheter une maison en Croatie : le guide complet pour les étrangers

Avec son littoral spectaculaire sur la mer Adriatique, ses villes historiques et son attrait touristique croissant, la Croatie est devenue une destination très prisée pour l’investissement immobilier en Europe.

Que vous envisagiez une résidence secondaire en bord de mer ou un investissement locatif, notamment à Dubrovnik ou Split, le pays offre un marché dynamique — mais aussi de plus en plus compétitif sur la côte.

Avant de vous lancer, il est essentiel de comprendre les prix, les règles d’achat, les démarches administratives et les coûts associés.

Dans ce guide complet, vous allez découvrir combien coûte une maison en Croatie en 2026, qui peut acheter, les étapes à suivre, les frais à prévoir et comment utiliser Wise pour transférer votre argent à moindre coût.

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Prix des maisons en Croatie

Le marché immobilier croate présente de fortes disparités entre l’intérieur du pays et les zones côtières très touristiques.

Prix moyen de l’immobilier en Croatie

Dans le détail :

• à Zagreb, le prix médian des appartements est d’environ 3 608 €/m², avec des maisons autour de 1 936 €/m²

• à Split, les appartements atteignent 3 858 €/m² en moyenne

• à Dubrovnik, les prix dépassent souvent 5 400 €/m², faisant de la ville l’une des plus chères du pays

À l’échelle nationale :

• appartements : environ 3 831 €/m²

• maisons : environ 3 304 €/m²

Les régions côtières comme l’Istrie ou Dubrovnik-Neretva affichent des prix jusqu’à 30 % plus élevés que la moyenne nationale.

Faire le paiement pour acheter une maison en Croatie

Acheter un bien immobilier à l’étranger implique presque toujours un transfert international important.

En Croatie, les transactions immobilières sont réalisées en euro (€) depuis 2023.

Cela simplifie grandement les achats pour les acquéreurs européens, puisqu’il n’y a pas de conversion de devise à effectuer.

Les frais à anticiper lors d’un transfert international

Même sans conversion de devise, certains frais peuvent s’appliquer selon la banque :

• frais de transfert international

• frais bancaires intermédiaires

Sur des montants élevés, ces coûts peuvent rester significatifs.

Le taux de change : un élément clé

Dans le cas de la Croatie, si vous achetez depuis la zone euro, le risque de change est inexistant.

En revanche, si vous transférez des fonds depuis une autre devise, les frais de conversion peuvent s’appliquer.

Wise : une solution plus transparente

Wise est une solution particulièrement populaire pour les transferts internationaux importants.

Contrairement à de nombreuses banques, Wise s’appuie sur :

• le taux de change moyen du marché (mid-market)

• des frais transparents, affichés à l’avance

• des transferts rapides vers plus de 140+ pays

Avec un compte Wise, vous pouvez également :

• conserver plusieurs devises

• convertir votre argent au bon moment

• envoyer les fonds directement au notaire ou au vendeur.

Pour un achat immobilier à l’étranger, cela peut représenter des économies importantes sur les frais de change.

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Qui peut acheter une maison en Croatie ?

Les conditions d’achat dépendent de votre nationalité.

Acheteurs de l’Union européenne

Les citoyens de l’UE peuvent acheter librement :

• des appartements

• des maisons

avec des droits similaires à ceux des citoyens croates.

Acheteurs hors Union européenne

Les acheteurs non européens doivent obtenir une autorisation du Ministère de la Justice.

• procédure basée sur la réciprocité

• délai généralement 1 à 2 mois

Les restrictions

Certaines limitations existent :

• restrictions sur les terres agricoles (moratoire en place)

• impossibilité d’acheter certains terrains sans structure locale

Ces règles concernent surtout des projets spécifiques et non les biens résidentiels classiques.

Le numéro fiscal OIB

Pour acheter un bien en Croatie, vous devez obtenir un OIB (numéro fiscal croate).

Ce numéro est obligatoire pour :

• signer l’acte

• enregistrer la propriété

Les étapes pour acheter une maison en Croatie

Le processus est relativement standardisé.

1. Recherche du bien et promesse d’achat

Une fois le bien trouvé, un contrat préliminaire est généralement signé.

2. Organisation du financement

Les banques croates proposent des prêts immobiliers :

• financement : 50 à 80 % de la valeur du bien

• étrangers : souvent 50 à 60 %

• durée : 20 à 30 ans

• taux : environ 3 à 4 %

Un apport de 20 à 50 % est généralement requis.

3. Vérifications juridiques (due diligence)

Un notaire ou un avocat vérifie :

• le titre de propriété

• l’absence de dettes ou d’hypothèques

4. Signature de l’acte

L’acte est signé devant notaire.

5. Enregistrement

Le bien est inscrit au registre foncier croate.

Délais

*** 1 à 3 mois** en moyenne

*** 2 à 4 mois** pour les acheteurs hors UE (avec autorisation)

Coûts administratifs lors de l’achat

Les frais d’achat en Croatie sont généralement compris entre 3 et 5 % du prix du bien.

Détail des frais

Exemple :

Pour un bien à 320 000 €, les frais totaux peuvent varier entre 9 600 € et 22 625 € selon les intermédiaires.

Fiscalité immobilière en Croatie

Taxe foncière

La taxe foncière annuelle reste relativement faible en Croatie.

Impôt sur les plus-values

• aux : environ 24 % sur la plus-value

• des abattements peuvent s’appliquer selon la durée de détention

Acheter un bien immobilier en Croatie avec Wise

Lors d’un achat immobilier international, le transfert de l’argent est souvent l’étape la plus coûteuse.

Entre les frais bancaires et les marges sur les taux de change, certaines banques peuvent facturer plusieurs milliers d’euros.

Avec Wise, vous pouvez :

• transférer de grandes sommes à l’international en toute sécurité

• utiliser le taux moyen du marché, sans majoration ni frais cachés

• voir les frais exacts avant d’envoyer l’argent.

Le compte Wise permet aussi de conserver des euros, dollars et autres devises, puis de convertir et envoyer votre argent lorsque le taux devient favorable.

Pour un achat immobilier à l’étranger, cela peut représenter des économies significatives.

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FAQ : acheter une maison en Croatie

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier en Croatie ?

Oui, surtout pour les citoyens de l’UE. Les non-résidents hors UE doivent obtenir une autorisation.

Faut-il vivre en Croatie pour acheter ?

Non. Aucun permis de résidence n’est requis.

Combien coûte une maison en Croatie ?

À Zagreb, le prix moyen est d’environ 3 608 €/m² en centre-ville en 2026.

Peut-on obtenir un prêt immobilier ?

Oui, avec un apport de 20 à 50 % et des taux autour de 3 à 4 %.

Combien de temps dure l’achat ?

En moyenne 1 à 3 mois, voire plus pour les acheteurs hors UE.

Est-ce un bon investissement ?

Oui, notamment dans les zones touristiques comme Dubrovnik ou Split, avec des rendements locatifs autour de 5 à 6 %.