Acheter une maison en Roumanie : le guide complet pour les étrangers

Encore relativement méconnue des investisseurs étrangers, la Roumanie attire de plus en plus d’acheteurs grâce à des prix immobiliers accessibles et un marché en croissance. Entre grandes villes dynamiques, stations de montagne et littoral de la mer Noire, le pays offre des opportunités variées, aussi bien pour y vivre que pour investir.

Que vous cherchiez une résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement locatif, il est essentiel de bien comprendre le fonctionnement du marché local.

Dans ce guide complet, vous allez découvrir combien coûte une maison en Roumanie, qui peut acheter un bien immobilier, les étapes à suivre, les frais à prévoir et comment utiliser Wise pour transférer votre argent à moindre coût.

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Prix des maisons en Roumanie

La Roumanie reste l’un des marchés immobiliers les plus abordables d’Europe, même si certaines grandes villes connaissent une hausse progressive des prix.

Les écarts sont importants entre les villes, notamment entre Bucarest, Cluj-Napoca et les zones plus accessibles comme Braşov ou Constanța.

Prix moyen de l’immobilier en Roumanie

Ces valeurs sont des conversions approximatives à partir des prix en leu roumain (RON). Cluj-Napoca se distingue comme la ville la plus chère, avec des niveaux proches de certaines villes d’Europe centrale, tandis que Bucarest reste plus accessible en moyenne.

Les rendements locatifs se situent autour de 4,1 % à 4,2 % en moyenne nationale, avec des variations selon la ville et le type de bien.

Faire le paiement pour acheter une maison en Roumanie

Acheter un bien immobilier à l’étranger implique presque toujours un transfert international important.

En Roumanie, les transactions immobilières se font en leu roumain (RON).

Cela signifie que vous devrez convertir vos euros ou votre monnaie locale en RON avant de finaliser l’achat.

Les frais à anticiper lors d’un transfert international

Lors d’un transfert d’argent important vers l’étranger, plusieurs types de frais peuvent entrer en jeu selon l’établissement utilisé.

Avec les banques traditionnelles, on retrouve généralement :

• une marge appliquée au taux de change

• des frais de transfert international coûteux

• parfois des frais bancaires intermédiaires entre les banques correspondantes

Ces éléments ne sont pas toujours très visibles au premier abord, mais sur un transfert immobilier important ils peuvent représenter une somme significative.

Par exemple, pour un transfert de 100 000 € ou plus, les coûts liés au change et aux frais bancaires peuvent rapidement atteindre plusieurs milliers d’euros.

Le taux de change : un élément clé

Lorsque vous achetez une maison à l’étranger, le taux de change joue un rôle essentiel dans le budget total de l’opération.

Prenons un exemple simple :

Si vous transférez 200 000 € pour acheter un bien et qu’une marge de 2 % est appliquée au taux de change, cela représente déjà 4 000 € de différence sur la conversion.

C’est notamment pour cette raison que de nombreux acheteurs se tournent aujourd’hui vers des services spécialisés dans les transferts internationaux, qui proposent souvent des taux de change plus compétitifs et une structure de frais plus transparente.

Wise : une solution plus transparente

Wise est une solution particulièrement populaire pour les transferts internationaux importants.

Contrairement à de nombreuses banques, Wise s’appuie sur :

• le taux de change moyen du marché (mid-market)

• des frais transparents, affichés à l’avance

• des transferts rapides vers plus de 140+ pays

Avec un compte Wise, vous pouvez également :

• conserver plusieurs devises

• convertir votre argent au bon moment

• envoyer les fonds directement au notaire ou au vendeur.

Pour un achat immobilier à l’étranger, cela peut représenter des économies importantes sur les frais de change.

Qui peut acheter une maison en Roumanie ?

La Roumanie est globalement ouverte aux acheteurs étrangers, notamment pour les biens immobiliers résidentiels situés en zone urbaine.

Les étrangers peuvent acheter des appartements et maisons avec terrain en ville sans restriction générale de nationalité.

Les restrictions

Certaines règles spécifiques existent pour les terrains situés en zone rurale ou agricole, qui peuvent être soumis à des régulations de protection foncière.

Ces restrictions concernent surtout les terres agricoles et n’impactent généralement pas les achats résidentiels urbains.

Les acheteurs doivent toutefois respecter les formalités administratives, notariales et fiscales, ainsi que justifier l’origine des fonds.

Le numéro fiscal

Pour acheter un bien immobilier en Roumanie, vous devrez obtenir un numéro fiscal local.

Ce numéro est nécessaire pour signer l’acte de vente, enregistrer le bien et effectuer les démarches administratives liées à la propriété.

Faut-il un permis de résidence pour devenir propriétaire en Roumanie ?

Non. Vous pouvez acheter un bien immobilier en Roumanie sans être résident.

Les citoyens de l’Union européenne n’ont pas de condition particulière de visa pour l’achat, mais doivent respecter les procédures locales.

Étapes pour obtenir la résidence

Selon votre situation, vous pouvez :

1. déclarer votre présence ou résidence
2. organiser votre statut fiscal
3. effectuer les démarches administratives locales

Ces étapes varient selon votre projet (résidence, investissement, durée de séjour).

Les étapes pour acheter une maison en Roumanie

Le processus d’achat immobilier est relativement standardisé, mais nécessite une attention particulière aux vérifications juridiques.

1. Recherche du bien et offre d’achat

Vous commencez par sélectionner un bien et faire une offre. Une promesse de vente ou un pré-accord peut être signé, avec un acompte négociable.

2. Organisation du financement

Les banques roumaines proposent des prêts hypothécaires, mais pour les acheteurs étrangers, ils couvrent généralement 60 à 70 % du prix du bien.

Un apport de 30 à 40 % est donc souvent nécessaire.

Les banques demandent notamment :

• passeport

• justificatif de revenus

• origine des fonds

• éventuellement preuve de résidence

Les taux sont souvent variables et peuvent se situer entre 5 % et 8 % selon les profils.

3. Vérifications juridiques

Avant la signature, un notaire ou un avocat vérifie :

• le titre de propriété

• le cadastre

• les hypothèques

• la conformité urbanistique

Cette étape est essentielle pour sécuriser l’achat.

4. Signature du contrat et acompte

Le contrat de vente définitif est signé chez un notaire public, en présence des deux parties.

Le paiement peut être réalisé en une ou plusieurs étapes selon les accords.

5. Signature finale et enregistrement

Après la signature, le bien est enregistré au registre foncier et au cadastre (ANCPI).

Les documents locaux (factures, taxes, etc.) sont ensuite mis à jour.

Le délai total est généralement de 3 à 5 mois.

Coûts administratifs lors de l’achat

En Roumanie, les frais d’achat immobilier restent relativement modérés par rapport à d’autres pays européens.

En moyenne, il faut prévoir environ 4 % à 7 % du prix du bien.

Frais d’achat immobilier en Roumanie

Exemple pour un bien à 200 000 € :

• fiscalité vendeur (1 %) : 2 000 €

• notaire (0,8 %) : 1 600 €

• cadastre (0,5 %) : 1 000 €

• agent (2,5 %) : 5 000 €

Total : 9 600 €

Acheter un bien immobilier en Roumanie avec Wise

Lors d’un achat immobilier international, le transfert de l’argent est souvent l’étape la plus coûteuse.

Entre les frais bancaires et les marges sur les taux de change, certaines banques peuvent facturer plusieurs milliers d’euros.

Avec Wise, vous pouvez :

• transférer de grandes sommes à l’international en toute sécurité

• utiliser le taux moyen du marché, sans majoration ni frais cachés

• voir les frais exacts avant d’envoyer l’argent.

Le compte Wise permet aussi de conserver des euros, dollars et autres devises, puis de convertir et envoyer votre argent lorsque le taux devient favorable.

Pour un achat immobilier à l’étranger, cela peut représenter des économies significatives.

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FAQ : acheter une maison en Roumanie

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier en Roumanie ?

Oui. Les étrangers peuvent acheter des biens résidentiels en zone urbaine sans restriction générale.

Faut-il vivre en Roumanie pour acheter ?

Non. L’achat est possible sans résidence.

Combien coûte une maison en Roumanie ?

À Bucarest, le prix moyen est d’environ 2 220 €/m² en centre-ville et 1 670 €/m² hors centre. À Cluj-Napoca, il peut atteindre environ 3 570 €/m² en centre-ville.

Peut-on obtenir un prêt immobilier ?

Oui, mais les prêts couvrent généralement 60 à 70 % du prix pour les étrangers, avec un apport plus élevé.

Combien de temps dure l’achat ?

En moyenne 3 à 5 mois.

Est-ce un bon investissement ?

Le marché reste abordable et les rendements locatifs tournent autour de 4,1 % à 4,2 %, ce qui peut représenter une opportunité selon la ville et le projet.