Acheter une maison en Colombie : le guide complet pour les étrangers

Avec ses villes dynamiques, son climat agréable toute l’année et son coût de la vie encore accessible, la Colombie attire de plus en plus d’acheteurs étrangers. Medellín, Bogotá ou encore Cartagena séduisent autant les investisseurs que ceux qui cherchent une résidence secondaire.

Le marché immobilier colombien reste globalement plus abordable que dans de nombreux pays occidentaux, tout en offrant un bon potentiel de valorisation dans certaines zones très demandées.

Mais avant de vous lancer, il est essentiel de comprendre les prix, les règles locales, les démarches administratives et les coûts liés à un achat immobilier dans le pays.

Dans ce guide complet, vous allez découvrir combien coûte une maison en Colombie en 2026, qui peut acheter, les étapes à suivre, les frais à prévoir et comment utiliser Wise pour transférer votre argent à moindre coût.

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Prix des maisons en Colombie

Le marché immobilier colombien varie fortement selon les villes et les quartiers.

Les zones prisées par les expatriés comme Medellín ou Cartagena affichent des prix plus élevés, tandis que d’autres villes restent très accessibles.

Prix moyen de l’immobilier en Colombie

Dans les quartiers les plus recherchés :

• à Bogotá (Chicó, Zona T), les prix peuvent atteindre 3 000 €/m²

• à Medellín (El Poblado), environ 2 500 €/m²

• à Cartagena, certains biens dépassent 3 000 €/m² dans les zones touristiques

À titre d’exemple :

• un appartement de 80 m² coûte environ 125 600 € à Bogotá

• environ 141 200 € à Medellín

• jusqu’à 168 000 € à Cartagena

À l’échelle nationale :

• appartement 80 m² centre : environ 125 600 €

• maison 3 chambres : autour de 220 000 €

Dans certaines zones prisées des expatriés, les prix progressent de 5 à 10 % par an.

Les rendements locatifs peuvent atteindre 5 à 7 %, ce qui rend le marché attractif pour l’investissement.

Faire le paiement pour acheter une maison en Colombie

Acheter un bien immobilier à l’étranger implique presque toujours un transfert international important.

En Colombie, les transactions immobilières se font en peso colombien (COP).

Vous devrez donc convertir vos euros ou votre devise locale avant de finaliser l’achat.

Les frais à anticiper lors d’un transfert international

Lors d’un transfert d’argent important vers l’étranger, plusieurs types de frais peuvent entrer en jeu selon l’établissement utilisé.

Avec les banques traditionnelles, on retrouve généralement :

• une marge appliquée au taux de change

• des frais de transfert international coûteux

• parfois des frais bancaires intermédiaires

Sur un achat immobilier, ces frais peuvent représenter plusieurs milliers d’euros.

Le taux de change : un élément clé

Le taux de change peut avoir un impact direct sur votre budget.

Par exemple :

Pour un transfert de 200 000 €, une marge de 2 % représente déjà 4 000 € de coût supplémentaire.

C’est pourquoi de nombreux acheteurs privilégient des solutions alternatives plus transparentes.

Wise : une solution plus transparente

Wise est une solution particulièrement populaire pour les transferts internationaux importants.

Contrairement à de nombreuses banques, Wise s’appuie sur :

• le taux de change moyen du marché (mid-market)
• des frais transparents, affichés à l’avance
• des transferts rapides vers plus de 140+ pays

Avec un compte Wise, vous pouvez également :

• conserver plusieurs devises
• convertir votre argent au bon moment
• envoyer les fonds directement au notaire ou au vendeur.

Pour un achat immobilier à l’étranger, cela peut représenter des économies importantes sur les frais de change.

Qui peut acheter une maison en Colombie ?

La Colombie est un pays très ouvert aux investisseurs étrangers.

Les étrangers peuvent acheter :

• des appartements

• des maisons

avec les mêmes droits que les citoyens colombiens.

Aucune obligation de résidence ni de création de société locale n’est imposée.

Les restrictions

Les restrictions sont rares et concernent principalement certaines zones stratégiques proches des frontières.

Dans la pratique, cela n’affecte généralement pas les achats immobiliers urbains.

Le numéro fiscal NIT

Pour acheter un bien, vous devrez obtenir un NIT (numéro d’identification fiscale).

Ce numéro est nécessaire pour :

• signer l’acte

• enregistrer la propriété

Les étapes pour acheter une maison en Colombie

Le processus d’achat est relativement rapide et bien encadré.

1. Recherche du bien et promesse d’achat

Après avoir trouvé un bien, une promesse d’achat est signée avec un acompte d’environ 10 %.

2. Organisation du financement

Les prêts immobiliers existent en Colombie (Bancolombia, Davivienda), mais :

• un apport de 30 à 40 % est souvent requis

• les taux sont relativement élevés (8 à 12 %)

Pour les non-résidents, un achat au comptant est souvent privilégié.

3. Vérifications juridiques (due diligence)

Un avocat vérifie notamment :

• le Certificado de Tradición (historique de propriété)

• l’absence d’hypothèques ou de dettes

4. Signature de l’acte

L’acte est signé devant notaire.

5. Enregistrement

Le bien est enregistré au registre foncier colombien.

Délais

Le processus complet prend généralement 30 à 60 jours.

Coûts administratifs lors de l’achat

Les frais d’achat en Colombie sont relativement faibles comparés à d’autres pays.

Estimation globale

• environ 2 à 4 % du prix du bien

Détail des frais

Exemple :

Pour un bien à 350 millions COP (~78 000 €), les frais de notaire peuvent être d’environ 581 000 COP (~130 €) par partie.

À noter :

• une retenue à la source de 2,5 % peut s’appliquer pour le vendeur au-delà d’un certain montant

Fiscalité immobilière en Colombie

Taxe foncière

Elle varie selon la municipalité et la valeur cadastrale du bien.

Impôt sur les plus-values

En cas de revente :

• la plus-value peut être imposée jusqu’à 35 %, avec des ajustements possibles selon la durée de détention

Acheter un bien immobilier en Colombie avec Wise

Lors d’un achat immobilier international, le transfert de l’argent est souvent l’étape la plus coûteuse.

Entre les frais bancaires et les marges sur les taux de change, certaines banques peuvent facturer plusieurs milliers d’euros.

Avec Wise, vous pouvez :

• transférer de grandes sommes à l’international en toute sécurité

• utiliser le taux moyen du marché, sans majoration ni frais cachés

• voir les frais exacts avant d’envoyer l’argent.

Le compte Wise permet aussi de conserver des euros, dollars et autres devises, puis de convertir et envoyer votre argent lorsque le taux devient favorable.

Pour un achat immobilier à l’étranger, cela peut représenter des économies significatives.

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FAQ : acheter une maison en Colombie

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier en Colombie ?

Oui. Les étrangers peuvent acheter librement avec les mêmes droits que les Colombiens.

Faut-il vivre en Colombie pour acheter ?

Non. Aucun permis de résidence n’est requis.

Combien coûte une maison en Colombie ?

À Bogotá, le prix moyen est d’environ 1 570 €/m² en centre-ville en 2026.

Peut-on obtenir un prêt immobilier ?

Oui, mais avec des conditions strictes. Un apport de 30 à 40 % est généralement demandé.

Combien de temps dure l’achat ?

En moyenne 30 à 60 jours.

Est-ce un bon investissement ?

Oui, notamment dans des villes comme Medellín ou Cartagena, avec des rendements locatifs autour de 5 à 7 %.