Acheter une maison en Bulgarie : le guide complet pour les étrangers

La Bulgarie est devenue une destination intéressante pour les acheteurs étrangers qui recherchent un marché immobilier européen encore abordable. Entre les villes dynamiques comme Sofia et les stations balnéaires de la mer Noire, le pays offre des opportunités variées pour acheter une résidence secondaire, un investissement locatif ou un bien pour y vivre.

Bonne nouvelle : il est relativement simple pour un étranger d’acheter un appartement ou une maison en Bulgarie. Les règles sont assez ouvertes, même si certaines spécificités existent pour l’achat de terrains.

Dans ce guide, vous allez découvrir combien coûte une maison en Bulgarie, les règles pour les étrangers, les étapes du processus d'achat, les frais à prévoir et comment utiliser Wise pour transférer votre argent à moindre coût.

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Prix des maisons en Bulgarie

La Bulgarie reste l’un des marchés immobiliers les plus accessibles de l’Union européenne (en euros depuis 2026). Les prix varient toutefois selon les villes et la proximité avec les zones touristiques.

En moyenne nationale, les prix se situent autour de :

• 2 100 €/m² en centre-ville

• 1 400 €/m² hors centre

Selon l’emplacement et la qualité du bien, les prix peuvent varier entre 1 000 et 3 000 €/m².

Les plus fortes valeurs immobilières se trouvent à Sofia, la capitale, mais les villes comme Varna et Burgas, situées sur la côte de la mer Noire, attirent également de nombreux investisseurs.

Prix moyen de l’immobilier en Bulgarie

(Source : Numbeo 2026)

À titre d’exemple, le prix moyen à Sofia atteint environ 2 945 €/m² en centre-ville (équivalent à 5 770 BGN au taux fixe), tandis qu’à Plovdiv il se situe autour de 1 830 €/m² (équivalent à 3 585 BGN).

Pour les investisseurs, la Bulgarie peut également offrir des opportunités intéressantes dans les zones touristiques, avec des rendements locatifs estimés autour de 5 à 6 % dans certaines villes.

Faire le paiement pour acheter une maison en Bulgarie

Acheter un bien immobilier à l’étranger implique généralement un transfert international important.

En Bulgarie, les transactions immobilières se font en euros (€), monnaie officielle depuis le 1er janvier 2026 (taux fixe irrévocable 1 € = 1,95583 BGN pour les anciens leva).

Les frais à anticiper lors d’un transfert international

Avec les banques traditionnelles, les coûts peuvent inclure :

• une marge appliquée au taux de change

• des frais de transfert international

• des frais bancaires intermédiaires

Sur des montants importants, ces frais peuvent représenter plusieurs milliers d’euros.

Le taux de change : un élément clé

Lors d’un achat immobilier à l’étranger, le taux de change influence directement le coût final de l’opération.

Par exemple, si vous transférez 200 000 € et qu’une marge de 2 % est appliquée par votre banque, cela peut représenter 4 000 € de frais supplémentaires.

C’est pour cette raison que certains acheteurs choisissent d’utiliser des services spécialisés dans les transferts internationaux.

Wise : une solution plus transparente

Wise est une solution particulièrement populaire pour les transferts internationaux importants.

Contrairement à de nombreuses banques, Wise utilise :

• le taux de change moyen du marché (mid-market)
• des frais transparents affichés à l’avance
• des transferts rapides vers plus de 140+

Avec un compte Wise, vous pouvez également :

• conserver plusieurs devises
• convertir votre argent au bon moment
• envoyer les fonds directement au notaire ou au vendeur.

Pour un achat immobilier à l’étranger, cela peut représenter des économies importantes sur les frais de change.

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Qui peut acheter une maison en Bulgarie ?

La Bulgarie autorise les étrangers à acheter des biens immobiliers, mais certaines règles s’appliquent selon le type de propriété.

Les étrangers peuvent acheter librement :

• des appartements

• des maisons

• des biens immobiliers bâtis

Les règles diffèrent toutefois pour l’achat de terrains.

Acheter un terrain en Bulgarie

Les étrangers peuvent acheter un terrain en Bulgarie via une société locale, généralement une entreprise bulgare de type E.O.O.D.

Cette solution est couramment utilisée et ne nécessite pas de résidence permanente dans le pays.

Les restrictions

Il n’existe pas de quotas spécifiques pour les acheteurs étrangers concernant les biens immobiliers bâtis.

En pratique, les étrangers disposent des mêmes droits que les citoyens bulgares pour les appartements et les maisons.

Faut-il un permis de résidence pour devenir propriétaire ?

Non.

Vous pouvez acheter un bien immobilier en Bulgarie sans être résident.

Toutefois, si vous souhaitez vivre dans le pays de manière permanente, vous devrez suivre les procédures de résidence applicables selon votre nationalité.

Étapes pour obtenir la résidence

L’achat immobilier ne donne pas automatiquement un droit de résidence.

Les démarches de résidence dépendent notamment du statut professionnel, de la nationalité et de la durée du séjour envisagé.

Les étapes pour acheter une maison en Bulgarie

Le processus d’achat immobilier en Bulgarie est généralement rapide comparé à d’autres pays européens.

1. Identification et préparation du dossier

Avant la transaction, l’acheteur doit présenter une pièce d’identité et fournir les informations nécessaires pour préparer les documents.

Dans certains cas, un numéro d’identification local peut être attribué lors des démarches notariales.

2. Offre et compromis de vente

Une fois le bien trouvé, un compromis de vente est généralement signé entre l’acheteur et le vendeur.

Ce document fixe les principales conditions de la transaction.

3. Vérifications juridiques

Le notaire ou l’avocat réalise ensuite une due diligence sur le bien immobilier.

Cela inclut notamment :

• la vérification du titre de propriété

• les charges éventuelles

• la situation cadastrale

4. Signature de l’acte authentique

La vente est finalisée par la signature de l’acte authentique chez le notaire, une étape obligatoire en Bulgarie.

À ce moment-là :

• les taxes sont payées

• l’acte est signé

• la transaction est enregistrée

5. Enregistrement au cadastre

Une fois l’acte signé, le bien est enregistré officiellement au registre immobilier et au cadastre.

Dans la plupart des cas, l’ensemble du processus dure entre 1 et 3 mois, surtout pour les acheteurs européens.

Coûts administratifs lors de l’achat

Les frais d’achat immobilier en Bulgarie sont relativement faibles comparés à de nombreux pays européens.

Dans la plupart des transactions, les coûts représentent environ 3 à 5 % du prix du bien.

Frais d’achat immobilier en Bulgarie

À Sofia par exemple, la taxe de transfert immobilière peut atteindre 3 % du prix du bien.

Les frais de notaire comprennent souvent un montant fixe d’environ 510 € (1 000 BGN au taux fixe) auquel s’ajoutent des frais supplémentaires selon la transaction.

Fiscalité immobilière en Bulgarie

La fiscalité immobilière en Bulgarie est généralement considérée comme relativement légère.

Taxe foncière

La taxe annuelle sur la propriété (IMSI) représente environ 0,1 à 0,45 % de la valeur cadastrale du bien, ce qui reste relativement faible comparé à de nombreux pays européens.

Taxe sur la plus-value

Lors de la revente d’un bien immobilier, les gains sont généralement imposés.

Le taux d’imposition sur la plus-value est d’environ 10 % sur le gain réalisé, avec certains abattements possibles selon la situation du propriétaire.

Acheter un bien immobilier en Bulgarie avec Wise

Lors d’un achat immobilier international, le transfert de l’argent est souvent l’étape la plus coûteuse.

Entre les frais bancaires et les marges sur les taux de change, certaines banques peuvent facturer plusieurs milliers d’euros.

Avec Wise, vous pouvez :

• transférer de grandes sommes à l’international en toute sécurité

• utiliser le taux moyen du marché, sans majoration ni frais cachés

• voir les frais exacts avant d’envoyer l’argent.

Le compte Wise permet aussi de conserver des euros, dollars et autres devises, puis de convertir et envoyer votre argent lorsque le taux devient favorable.

Pour un achat immobilier à l’étranger, cela peut représenter des économies significatives.

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FAQ : acheter une maison en Bulgarie

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier en Bulgarie ?

Oui. Les étrangers peuvent acheter librement des appartements et des maisons en Bulgarie.

Peut-on acheter un terrain ?

Oui, mais généralement via une société bulgare.

Combien coûte une maison en Bulgarie ?

Les prix varient selon la ville. En moyenne nationale, l’immobilier se situe autour de 2 100 €/m² en centre-ville.

Peut-on obtenir un prêt immobilier ?

Oui. Les banques peuvent financer les acheteurs étrangers avec un apport souvent compris entre 20 et 40 %, selon le dossier.

Combien de temps dure l’achat ?

L’achat immobilier dure généralement entre 1 et 3 mois, ce qui reste relativement rapide.

Est-ce un bon investissement ?

La Bulgarie reste l’un des marchés immobiliers les plus abordables de l’Union européenne et certaines zones touristiques offrent des rendements locatifs estimés autour de 5 à 6 %.