Acheter une maison en Belgique : le guide complet pour les étrangers

La Belgique attire de nombreux acheteurs étrangers grâce à sa position centrale en Europe, son marché immobilier structuré et l’absence de restrictions particulières pour les non-résidents. Que vous envisagiez d’acheter une résidence principale, un pied-à-terre ou un investissement locatif, le pays offre un cadre relativement accessible pour concrétiser votre projet.

Mais acheter un bien à l’étranger demande toujours un minimum de préparation. Il faut comprendre les prix du marché, les étapes juridiques, les frais à prévoir, les délais habituels et la manière d’organiser le transfert des fonds.

Dans ce guide complet, vous allez découvrir combien coûte une maison en Belgique en 2026, qui peut acheter un bien immobilier, les étapes pour réussir votre achat, les frais à prévoir et comment utiliser Wise pour transférer votre argent à moindre coût.

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Prix des maisons en Belgique

Le marché immobilier belge reste globalement plus cher que dans plusieurs autres pays européens, surtout dans les grandes villes et les zones très demandées. Les écarts de prix sont toutefois importants selon la région, la ville et l’emplacement du bien.

Pour un appartement en centre-ville, le prix moyen se situe autour de 3 706 €/m², avec une fourchette allant d’environ 2 500 à 6 000 €/m². En moyenne nationale, les biens situés en zone urbaine tournent autour de 3 769 €/m², contre environ 2 705 €/m² en campagne ou en banlieue.

Les différences régionales restent marquées. En 2025, le prix médian des maisons atteignait environ 583 000 € à Bruxelles, contre 381 000 € en Flandre et 271 000 € en Wallonie.

Prix moyen de l’immobilier en Belgique

Dans les villes universitaires et les grands pôles économiques, les prix montent rapidement. Louvain et Anvers figurent parmi les marchés les plus chers du pays, tandis que Liège reste plus accessible.

Pour les investisseurs, la Belgique peut aussi présenter un intérêt locatif. Les rendements observés dans certaines grandes villes se situent autour de 4 à 6 %, avec des exemples autour de 6,20 % à Bruxelles et 6,53 % à Anvers. Dans un marché où les prix des logements ont encore progressé de 3,7 % au troisième trimestre 2025, cela peut attirer les acheteurs qui cherchent à combiner stabilité et rendement.

Faire le paiement pour acheter une maison en Belgique

Acheter un bien immobilier à l’étranger implique presque toujours un transfert international important.

En Belgique, les transactions immobilières se font en euros (€), la devise officielle du pays.

Même si vous achetez dans la même devise que celle de votre compte, le transfert du prix d’achat, de l’acompte ou des frais annexes peut représenter une opération sensible, notamment si les fonds doivent être envoyés depuis l’étranger vers le notaire ou vers un compte séquestre.

Les frais à anticiper lors d’un transfert international

Lors d’un transfert d’argent important vers l’étranger, plusieurs types de frais peuvent entrer en jeu selon l’établissement utilisé.

Avec les banques traditionnelles, on retrouve généralement :

• une marge appliquée au taux de change

• des frais de transfert international coûteux

• parfois des frais bancaires intermédiaires entre les banques correspondantes

Ces éléments ne sont pas toujours très visibles au premier abord, mais sur un transfert immobilier important ils peuvent représenter une somme significative.

Par exemple, pour un transfert de 100 000 € ou plus, les coûts liés au change et aux frais bancaires peuvent rapidement atteindre plusieurs milliers d’euros.

Le taux de change : un élément clé

Lorsque vous achetez une maison à l’étranger, le taux de change joue un rôle essentiel dans le budget total de l’opération.

Prenons un exemple simple :

Si vous transférez 200 000 € pour acheter un bien et qu’une marge de 2 % est appliquée au taux de change, cela représente déjà 4 000 € de différence sur la conversion.

C’est notamment pour cette raison que de nombreux acheteurs se tournent aujourd’hui vers des services spécialisés dans les transferts internationaux, qui proposent souvent des taux de change plus compétitifs et une structure de frais plus transparente.

Wise : une solution plus transparente

Wise est une solution particulièrement populaire pour les transferts internationaux importants.

Contrairement à de nombreuses banques, Wise utilise :

• le taux de change moyen du marché (mid-market)

• des frais transparents affichés à l’avance

• des transferts rapides vers plus de 140+

Avec un compte Wise, vous pouvez également :

• conserver plusieurs devises

• convertir votre argent au bon moment

• envoyer les fonds directement au notaire ou au vendeur.

Pour un achat immobilier à l’étranger, cela peut représenter des économies importantes sur les frais de change.

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Qui peut acheter une maison en Belgique ?

Bonne nouvelle : la Belgique est un marché ouvert pour les acheteurs étrangers.

Les étrangers peuvent acheter :

• des appartements

• des maisons

• des terrains urbains

sans restrictions spécifiques ni besoin de résidence permanente.

Les acheteurs étrangers disposent généralement des mêmes droits que les résidents belges pour l’immobilier résidentiel.

Les restrictions

Dans les informations fournies ici, il n’existe pas de quotas particuliers ni de limitation générale visant les acheteurs étrangers pour les appartements, maisons et terrains urbains.

Autrement dit, un non-résident peut en principe acheter en Belgique dans les mêmes conditions de propriété qu’un résident, sous réserve bien sûr des vérifications habituelles du notaire et des exigences éventuelles de financement imposées par la banque.

Le numéro fiscal

Contrairement à d’autres pays, aucune formalité spécifique de type permis de résidence permanent n’est requise pour acheter un bien résidentiel en Belgique.

En pratique, le notaire vous indiquera les documents à fournir pour préparer l’acte et réaliser les formalités d’enregistrement. Selon votre situation, des justificatifs d’identité, de domicile, d’origine des fonds et de situation matrimoniale pourront être demandés.

Faut-il un permis de résidence pour devenir propriétaire en Belgique ?

Non. Vous pouvez acheter un bien immobilier en Belgique même si vous n’êtes pas résident.

Certaines personnes choisissent toutefois d’obtenir un titre de séjour ou une résidence dans le pays pour y vivre à long terme, mais cela ne constitue pas une condition préalable à l’achat.

Étapes pour obtenir la résidence

L’achat immobilier ne donne pas automatiquement un droit de résidence.

Si votre objectif est de vivre durablement en Belgique, les démarches de résidence dépendent de votre nationalité, de votre statut professionnel et du motif de votre installation. Dans ce cas, mieux vaut vérifier les règles applicables séparément de votre projet immobilier.

Les étapes pour acheter une maison en Belgique

Le processus d’achat immobilier en Belgique est bien encadré, mais il implique plusieurs étapes importantes.

1. Recherche du bien et offre d’achat

La première étape consiste à trouver un bien via des portails immobiliers, une agence ou directement auprès du vendeur.

Une fois le bien trouvé, l’acheteur formule généralement une offre, puis signe un compromis de vente. Ce compromis peut inclure une clause suspensive d’obtention de crédit. Pour cette phase, il faut souvent compter environ 4 à 6 semaines.

2. Organisation du financement

Les prêts hypothécaires sont possibles pour les étrangers, mais les banques demandent souvent un dossier plus solide que pour un résident belge.

Il n’existe pas de plafond légal unique de financement, mais en pratique le ratio de prêt reste souvent inférieur à 100 % de la valeur du bien. Les mensualités sont généralement limitées à 35 à 40 % des revenus nets.

Les prêts à taux fixe sont majoritaires, avec des durées souvent comprises entre 10 et 25 ans, parfois jusqu’à 30 ans. Pour les non-résidents, certaines banques appliquent une surprime d’environ 0,2 à 0,5 %.

Il faut aussi prévoir une documentation complète, notamment sur les revenus, parfois traduite ou légalisée. Certaines banques peuvent refuser un dossier si l’acheteur n’a pas de projet de résidence future en Belgique.

3. Vérifications juridiques (due diligence)

Avant la signature finale, le notaire effectue les vérifications indispensables.

Il contrôle notamment :

• le titre de propriété

• les dettes éventuelles

• les données cadastrales

Cette étape est essentielle pour sécuriser la transaction.

4. Signature du contrat et acompte

Après l’acceptation de l’offre, le compromis est signé et les documents préparatoires sont rassemblés.

À ce stade, l’acheteur doit avancer dans son financement et fournir au notaire les pièces nécessaires, surtout dans un dossier international où certains documents doivent être traduits ou apostillés.

5. Signature finale et enregistrement

La dernière étape est la signature de l’acte authentique chez le notaire, une formalité obligatoire en Belgique.

Le bien est ensuite enregistré au registre foncier.

Pour un acheteur étranger, le financement prend souvent 4 à 10 semaines, et le processus complet dure généralement 2 à 4 mois selon la complexité du dossier.

Coûts administratifs lors de l’achat

En Belgique, les frais d’achat immobilier sont significatifs, surtout pour les biens existants.

Pour un logement ancien, il faut souvent prévoir environ 15 % du prix du bien une fois additionnés les droits d’enregistrement, les honoraires du notaire et les frais administratifs.

Frais d’achat immobilier en Belgique

À titre d’exemple, sur un bien de 200 000 €, les droits d’enregistrement à 12,5 % représentent déjà 25 000 €.

Les frais peuvent varier selon la région, le caractère neuf ou ancien du bien et le profil de l’acheteur.

Acheter un bien immobilier en Belgique avec Wise

Lors d’un achat immobilier international, le transfert de l’argent est souvent l’étape la plus coûteuse.

Entre les frais bancaires et les marges sur les taux de change, certaines banques peuvent facturer plusieurs milliers d’euros.

Avec Wise, vous pouvez :

• transférer de grandes sommes à l’international en toute sécurité

• utiliser le taux moyen du marché, sans majoration ni frais cachés

• voir les frais exacts avant d’envoyer l’argent.

Le compte Wise permet aussi de conserver des euros, dollars et autres devises, puis de convertir et envoyer votre argent lorsque le taux devient favorable.

Pour un achat immobilier à l’étranger, cela peut représenter des économies significatives.

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FAQ : acheter une maison en Belgique

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier en Belgique ?

Oui. Les étrangers peuvent acheter des appartements, maisons et terrains urbains sans résidence permanente.

Faut-il vivre en Belgique pour acheter ?

Non. L’achat immobilier est possible même si vous vivez à l’étranger.

Combien coûte une maison en Belgique ?

Les prix varient fortement selon la région et la ville. En 2025, le prix médian des maisons atteignait environ 583 000 € à Bruxelles, 381 000 € en Flandre et 271 000 € en Wallonie.

Peut-on obtenir un prêt immobilier ?

Oui. Les prêts hypothécaires sont possibles pour les étrangers, mais les banques demandent souvent un apport plus élevé et un dossier plus complet.

Combien de temps dure l’achat ?

En moyenne 2 à 4 mois, avec 4 à 10 semaines souvent nécessaires pour le financement d’un acheteur étranger.

Est-ce un bon investissement ?

La Belgique peut offrir un profil intéressant pour les investisseurs, avec une hausse récente des prix de 3,7 % au troisième trimestre 2025 et des rendements locatifs souvent estimés autour de 4 à 6 % dans les villes.