Acheter une maison au Portugal : le guide complet pour les étrangers

Le Portugal attire depuis longtemps les acheteurs francophones : climat agréable, proximité avec la France, qualité de vie, littoral très recherché et marché immobilier dynamique. Que vous envisagiez une résidence secondaire, un projet de retraite ou un investissement locatif, acheter un bien au Portugal peut être une option intéressante.

Mais avant de vous lancer, il est important de bien comprendre les prix, les règles applicables aux étrangers, les étapes d’achat, les frais à prévoir et les délais habituels.

Dans ce guide complet, vous allez découvrir combien coûte une maison au Portugal, qui peut acheter un bien immobilier, les démarches à suivre, les taxes à anticiper et comment utiliser Wise pour transférer votre argent à moindre coût.

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Prix des maisons au Portugal

Le marché immobilier portugais reste tendu, surtout dans les grandes villes et les zones côtières. Lisbonne et Porto font partie des marchés les plus chers, tandis que l’Algarve reste très prisée des acheteurs étrangers.

Selon les données Numbeo, les prix médians des appartements à l’achat varient fortement selon la ville et l’emplacement.

Prix moyen de l’immobilier au Portugal

À Lisbonne, les prix sont nettement plus élevés que dans le reste du pays, surtout dans les quartiers centraux. Porto reste également cher, mais souvent plus accessible que la capitale. L’Algarve conserve une forte attractivité, notamment pour les résidences secondaires et les locations saisonnières.

Les rendements locatifs se situent généralement autour de 4,5 % à 5,5 % selon les zones, mais la fiscalité et la régulation peuvent influencer la rentabilité finale.

Faire le paiement pour acheter une maison au Portugal

Acheter un bien immobilier à l’étranger implique presque toujours un transfert international important.

Au Portugal, les transactions immobilières se font en euros.

Cela signifie que si votre argent est déjà en euros, vous n’aurez pas forcément de conversion à prévoir. En revanche, si vos fonds sont dans une autre devise, le taux de change peut avoir un impact important sur le coût final.

Les frais à anticiper lors d’un transfert international

Lors d’un transfert d’argent important vers l’étranger, plusieurs types de frais peuvent entrer en jeu selon l’établissement utilisé.

Avec les banques traditionnelles, on retrouve généralement :

• une marge appliquée au taux de change

• des frais de transfert international coûteux

• parfois des frais bancaires intermédiaires entre les banques correspondantes

Ces éléments ne sont pas toujours très visibles au premier abord, mais sur un transfert immobilier important ils peuvent représenter une somme significative.

Par exemple, pour un transfert de 100 000 € ou plus, les coûts liés au change et aux frais bancaires peuvent rapidement atteindre plusieurs milliers d’euros.

Le taux de change : un élément clé

Lorsque vous achetez une maison à l’étranger, le taux de change joue un rôle essentiel dans le budget total de l’opération.

Prenons un exemple simple :

Si vous transférez 200 000 € pour acheter un bien et qu’une marge de 2 % est appliquée au taux de change, cela représente déjà 4 000 € de différence sur la conversion.

C’est notamment pour cette raison que de nombreux acheteurs se tournent aujourd’hui vers des services spécialisés dans les transferts internationaux, qui proposent souvent des taux de change plus compétitifs et une structure de frais plus transparente.

Wise : une solution plus transparente

Wise est une solution particulièrement populaire pour les transferts internationaux importants.

Contrairement à de nombreuses banques, Wise s’appuie sur :

• le taux de change moyen du marché (mid-market)

• des frais transparents, affichés à l’avance

• des transferts rapides vers plus de 140+ pays

Avec un compte Wise, vous pouvez également :

• conserver plusieurs devises

• convertir votre argent au bon moment

• envoyer les fonds directement au notaire ou au vendeur.

Pour un achat immobilier à l’étranger, cela peut représenter des économies importantes sur les frais de change.

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Qui peut acheter une maison au Portugal ?

Bonne nouvelle : les non-résidents peuvent acheter un bien immobilier au Portugal sans restriction générale liée à la nationalité.

Vous pouvez donc acheter une résidence principale, une résidence secondaire ou un bien destiné à la location, même si vous ne vivez pas encore au Portugal.

Il existe toutefois certains cas particuliers. Des biens situés dans des zones côtières ou périphériques définies comme “zones de surveillance” peuvent être soumis à une autorisation de la Banque du Portugal. Ce régime est toutefois en cours de réduction.

Les restrictions

Dans la plupart des cas, il n’existe pas de restriction majeure pour les acheteurs étrangers qui souhaitent acheter un appartement ou une maison au Portugal.

Les restrictions concernent surtout certains biens situés dans des secteurs spécifiques contrôlés, notamment en zone côtière ou périphérique. Avant de signer, il est donc recommandé de faire vérifier la situation du bien par un professionnel local.

Le numéro fiscal NIF

Pour acheter un bien immobilier au Portugal, vous devrez obtenir un NIF, le numéro fiscal portugais.

Ce numéro est indispensable pour plusieurs démarches : ouvrir un compte bancaire local, signer les documents d’achat, demander un financement et enregistrer le bien.

Faut-il un permis de résidence pour devenir propriétaire au Portugal ?

Non. Vous pouvez acheter un bien immobilier au Portugal sans être résident.

En revanche, si vous souhaitez vivre sur place, vous devrez vérifier les conditions de séjour applicables à votre situation. Les nouveaux résidents fiscaux pouvaient aussi utiliser le régime NHR, qui permettait de bénéficier de conditions favorables sur certains revenus pendant 10 ans, mais ce régime est en cours de disparition progressive.

Étapes pour obtenir la résidence

Selon votre situation, votre installation peut nécessiter :

1. une déclaration ou demande de résidence
2. l’obtention d’un numéro fiscal portugais
3. l’organisation de votre résidence fiscale au Portugal

Les démarches peuvent varier selon votre nationalité, votre durée de séjour et votre situation personnelle.

Les étapes pour acheter une maison au Portugal

Le processus d’achat au Portugal est assez structuré. Voici les grandes étapes à connaître avant de vous engager.

1. Recherche du bien et offre d’achat

Vous commencez par sélectionner un bien, souvent avec l’aide d’une agence immobilière ou via des portails spécialisés.

Une fois le bien choisi, vous pouvez faire une offre d’achat. Après acceptation, un dépôt provisoire est souvent versé. Il représente fréquemment environ 10 % du prix.

2. Organisation du financement

Si vous avez besoin d’un prêt, vous pouvez vous tourner vers une banque portugaise.

Les prêts couvrent souvent jusqu’à 80 à 85 % du prix d’achat, ce qui signifie qu’un apport de 15 à 20 % est généralement demandé. Les banques demandent notamment une preuve de revenus, un historique de crédit, une pièce d’identité et un NIF portugais.

Les taux sont souvent variables et indexés à l’Euribor, mais les conditions varient selon votre profil et la banque.

3. Vérifications juridiques

Avant de signer définitivement, il faut vérifier que le bien ne présente pas de problème juridique.

Ces contrôles portent notamment sur le titre foncier, l’existence éventuelle d’hypothèques, les charges cadastrales et la conformité des informations enregistrées.

4. Signature du contrat et acompte

L’acheteur et le vendeur signent ensuite le Contrato Promessa de Compra e Venda, c’est-à-dire le contrat de promesse de vente.

Ce document fixe les conditions de la vente, le prix, les délais et les obligations de chaque partie.

5. Signature finale et enregistrement

La vente définitive est signée chez le notaire via l’Escritura Pública de Compra e Venda.

Après la signature, le bien doit être enregistré au Conservatório do Registo Predial, le registre foncier portugais.

Le délai total est généralement de 3 à 5 mois, selon la recherche, le financement et l’enregistrement.

Coûts administratifs lors de l’achat d’un bien immobilier au Portugal

Au Portugal, les frais d’achat représentent généralement entre 5 % et 10 % du prix du bien.

Ils peuvent varier selon la valeur du logement, son usage, la complexité du dossier et les professionnels impliqués.

Frais d’achat immobilier au Portugal

Exemple : pour un bien à 400 000 €, les frais peuvent atteindre environ 37 200 € avec les hypothèses suivantes :

• IMT à 5 % : 20 000 €

• frais de notaire à 1 % : 4 000 €

• frais de registre à 0,3 % : 1 200 €

• agent immobilier à 3 % : 12 000 €

Acheter un bien immobilier au Portugal avec Wise

Lors d’un achat immobilier international, le transfert de l’argent est souvent l’étape la plus coûteuse.

Entre les frais bancaires et les marges sur les taux de change, certaines banques peuvent facturer plusieurs milliers d’euros.

Avec Wise, vous pouvez :

• transférer de grandes sommes à l’international en toute sécurité

• utiliser le taux moyen du marché, sans majoration ni frais cachés

• voir les frais exacts avant d’envoyer l’argent.

Le compte Wise permet aussi de conserver des euros, dollars et autres devises, puis de convertir et envoyer votre argent lorsque le taux devient favorable.

Pour un achat immobilier à l’étranger, cela peut représenter des économies significatives.

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FAQ : acheter une maison au Portugal

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier au Portugal ?

Oui. Les non-résidents peuvent acheter un bien immobilier au Portugal sans restriction générale de nationalité.

Faut-il vivre au Portugal pour acheter ?

Non. Vous pouvez acheter une résidence principale, secondaire ou locative même si vous ne résidez pas encore dans le pays.

Combien coûte une maison au Portugal ?

Les prix varient beaucoup selon la ville. À Lisbonne, le prix médian fourni est de 6 661,72 €/m² en centre-ville et 3 653,00 €/m² hors centre. À Porto, il est de 4 306,61 €/m² en centre-ville et 2 703,50 €/m² hors centre.

Peut-on obtenir un prêt immobilier ?

Oui. Les banques portugaises peuvent financer un achat immobilier, avec des prêts couvrant souvent jusqu’à 80 à 85 % du prix. Un apport de 15 à 20 % est généralement demandé.

Combien de temps dure l’achat ?

Le délai total est souvent de 3 à 5 mois, en incluant la recherche, l’offre, le financement, la signature et l’enregistrement.

Est-ce un bon investissement ?

Cela dépend de la ville, du prix d’achat, de la fiscalité et de votre stratégie locative. Les rendements indiqués se situent autour de 4,5 % à 5,5 % selon la zone, mais le marché portugais est devenu plus réglementé et plus concurrentiel.