Acheter une maison au Brésil : le guide complet pour les étrangers

Le Brésil attire de nombreux acheteurs étrangers grâce à son climat, ses grandes villes dynamiques et un marché immobilier souvent plus abordable que dans de nombreux pays occidentaux.

Que vous souhaitiez acheter un appartement à Rio de Janeiro, une maison à São Paulo ou un bien locatif dans une grande métropole, il est tout à fait possible d’investir au Brésil même si vous n’êtes pas résident.

Cependant, acheter un bien immobilier à l’étranger demande toujours de bien comprendre le fonctionnement local : prix du marché, démarches administratives, taxes, délais et modalités de transfert d’argent.

Dans ce guide, vous allez découvrir combien coûte une maison au Brésil, qui peut acheter un bien immobilier, les étapes pour réussir votre achat, les frais à prévoir et comment utiliser Wise pour transférer votre argent à moindre coût.

Découvrez le compte Wise

Prix des maisons au Brésil

Le marché immobilier brésilien reste relativement accessible comparé à de nombreux marchés internationaux, même dans les grandes villes.

En moyenne nationale, les prix de l’immobilier tournent autour de :

• 2 100 €/m² en centre-ville

• 1 400 €/m² hors centre

Selon les zones, les prix peuvent varier d’environ 1 000 € à 3 500 €/m².

Les grandes métropoles comme São Paulo et Rio de Janeiro affichent naturellement les prix les plus élevés.

Prix moyen de l’immobilier au Brésil

Pour les maisons individuelles, les prix varient également selon la localisation et la taille :

• Maison 2 chambres : environ 600 000 à 750 000 R$ (environ 105 000 à 131 000 €)

• Maison 3 chambres : environ 850 000 à 1 200 000 R$ (environ 149 000 à 210 000 €)

Dans les grandes villes, les investissements locatifs peuvent aussi être intéressants. Les rendements locatifs urbains sont souvent estimés autour de 5 à 7 %, selon l’emplacement et le type de bien.

Faire le paiement pour acheter une maison au Brésil

Acheter un bien immobilier à l’étranger implique presque toujours un transfert international important.

Au Brésil, les transactions immobilières se font généralement en reais brésiliens (BRL), même si certains vendeurs acceptent parfois des paiements en dollars américains (USD) dans les transactions internationales.

Lorsque vous transférez de l’argent pour un achat immobilier, plusieurs frais peuvent apparaître selon l’établissement utilisé.

Les frais à anticiper lors d’un transfert international

Avec les banques traditionnelles, les coûts peuvent inclure :

• une marge appliquée au taux de change

• des frais de transfert international

• parfois des frais intermédiaires entre banques correspondantes

Ces frais peuvent sembler modestes mais deviennent rapidement importants lorsqu’il s’agit de transférer des sommes importantes.

Le taux de change : un élément clé

Dans un achat immobilier international, le taux de change peut avoir un impact important sur le coût final du projet.

Par exemple :

Si vous transférez 200 000 € et qu’une marge de 2 % est appliquée sur le taux de change, cela représente déjà 4 000 € de coût supplémentaire.

C’est pourquoi de nombreux acheteurs utilisent aujourd’hui des services spécialisés dans les transferts internationaux.

Wise : une solution plus transparente

Wise est une solution particulièrement populaire pour les transferts internationaux importants.

Contrairement à de nombreuses banques, Wise utilise :

• le taux de change moyen du marché (mid-market)

• des frais transparents affichés à l’avance

• des transferts rapides vers plus de 140+

Avec un compte Wise, vous pouvez également :

• conserver plusieurs devises

• convertir votre argent au bon moment

• envoyer les fonds directement au notaire ou au vendeur.

Pour un achat immobilier à l’étranger, cela peut représenter des économies importantes sur les frais de change.

Qui peut acheter une maison au Brésil ?

Le marché immobilier brésilien est relativement ouvert aux acheteurs étrangers.

Les étrangers peuvent acheter librement :

• des appartements

• des maisons

• des terrains urbains

Il n’est pas nécessaire d’obtenir une résidence permanente pour devenir propriétaire.

Le numéro fiscal CPF

Pour acheter un bien au Brésil, les étrangers doivent généralement obtenir un CPF (Cadastro de Pessoas Físicas), qui correspond au numéro fiscal brésilien.

Ce numéro est délivré par l’administration fiscale Receita Federal et peut aussi être demandé via certains consulats ou bureaux de poste.

Le CPF est utilisé pour toutes les transactions financières importantes dans le pays.

Les restrictions

Les principales restrictions concernent les terres rurales.

Dans certaines situations :

• les étrangers ne peuvent posséder qu’une partie limitée des terres d’une municipalité

• une autorisation spéciale peut être nécessaire pour les grandes surfaces agricoles

Ces règles ne concernent généralement pas l’achat d’appartements ou de biens résidentiels urbains.

Faut-il un permis de résidence pour devenir propriétaire ?

Non.

Vous pouvez acheter un bien immobilier au Brésil sans être résident.

Cependant, si vous souhaitez vivre au Brésil de manière permanente, vous devrez suivre les procédures d’immigration applicables à votre situation.

Étapes pour obtenir la résidence

L’achat immobilier ne donne pas automatiquement un droit de résidence.

Les conditions pour vivre légalement au Brésil dépendent de plusieurs facteurs comme l’emploi, l’investissement ou la situation familiale.

Les étapes pour acheter une maison au Brésil

Le processus d’achat immobilier au Brésil est relativement clair, mais il comporte plusieurs étapes importantes.

1. Obtenir un CPF

Avant toute transaction immobilière, vous devrez obtenir un CPF, le numéro fiscal brésilien.

Cette étape est indispensable pour signer des contrats et payer les taxes liées à l’achat.

2. Recherche du bien et offre d’achat

Une fois le CPF obtenu, vous pouvez commencer à rechercher un bien.

Après avoir trouvé une propriété, l’acheteur et le vendeur signent généralement un contrat préliminaire qui fixe les conditions de la vente.

3. Vérifications juridiques

Avant la transaction finale, un avocat ou un notaire effectue une due diligence sur le bien.

Cela inclut notamment :

• la vérification du titre de propriété

• les dettes éventuelles liées au bien

• la situation cadastrale

Cette étape est essentielle pour sécuriser l’achat.

4. Signature chez le notaire

La transaction finale est réalisée auprès d’un cartório, l’équivalent du notaire.

À ce moment-là :

• la taxe de transfert ITBI est payée

• l’acte de vente est signé

• le bien est enregistré au registre immobilier

5. Enregistrement de la propriété

Une fois l’acte signé, la propriété est officiellement enregistrée au registre immobilier.

Dans la plupart des cas, le processus complet dure environ 2 à 4 mois, surtout si certains documents étrangers doivent être traduits ou apostillés.

Coûts administratifs lors de l’achat

Les frais d’achat immobilier au Brésil restent généralement plus faibles que dans de nombreux pays européens.

Dans la plupart des transactions, il faut prévoir environ 5 à 10 % du prix du bien.

Frais d’achat immobilier au Brésil

Dans certaines zones côtières, il peut également exister une taxe appelée Laudêmio, qui peut atteindre jusqu’à 5 % lorsque le terrain appartient à l’État fédéral (zones appelées terrenos de marinha).

Fiscalité immobilière au Brésil

Comme dans la plupart des pays, posséder un bien immobilier implique certaines taxes annuelles.

Taxe foncière

La principale taxe locale est l’IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).

Elle représente généralement environ 0,5 à 1,5 % de la valeur cadastrale du bien, selon la ville.

Taxe sur la plus-value

En cas de revente du bien, les gains immobiliers sont imposés.

Le taux d’imposition sur la plus-value se situe généralement entre 15 % et 25 %, selon le montant du gain.

Acheter un bien immobilier au Brésil avec Wise

Lors d’un achat immobilier international, le transfert de l’argent est souvent l’étape la plus coûteuse.

Entre les frais bancaires et les marges sur les taux de change, certaines banques peuvent facturer plusieurs milliers d’euros.

Avec Wise, vous pouvez :

• transférer de grandes sommes à l’international en toute sécurité

• utiliser le taux moyen du marché, sans majoration ni frais cachés

• voir les frais exacts avant d’envoyer l’argent.

Le compte Wise permet aussi de conserver des euros, dollars et autres devises, puis de convertir et envoyer votre argent lorsque le taux devient favorable.

Pour un achat immobilier à l’étranger, cela peut représenter des économies significatives.

Envoyez de l’argent
avec Wise

---

FAQ : acheter une maison au Brésil

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier au Brésil ?

Oui. Les étrangers peuvent acheter des appartements, maisons et terrains urbains, à condition d’obtenir un numéro fiscal CPF.

Faut-il vivre au Brésil pour acheter ?

Non. La résidence n’est pas obligatoire pour acheter un bien immobilier.

Combien coûte une maison au Brésil ?

Les prix varient selon les villes. En moyenne, les biens en centre-ville se situent autour de 2 100 €/m² au niveau national.

Peut-on obtenir un prêt immobilier ?

C’est possible mais moins fréquent pour les étrangers. Les prêts hypothécaires existent mais les taux sont souvent plus élevés et un apport important peut être demandé.

Combien de temps dure l’achat ?

Le processus complet dure généralement 2 à 4 mois, selon la complexité du dossier.

Est-ce un bon investissement immobilier ?

Le marché brésilien reste relativement accessible et certaines grandes villes offrent des rendements locatifs estimés autour de 5 à 7 %.