Acheter une maison à Malte : le guide complet pour les étrangers

Avec son climat méditerranéen, ses eaux turquoise et son environnement fiscal attractif, Malte attire de plus en plus d’acheteurs internationaux. Que vous envisagiez d’y vivre, d’y passer une partie de l’année ou de réaliser un investissement locatif, le marché immobilier maltais offre de nombreuses opportunités.

L’archipel séduit notamment par sa stabilité économique, son cadre juridique solide et son accessibilité pour les acheteurs étrangers. Mais comme pour tout achat immobilier à l’étranger, il est essentiel de bien comprendre les prix, les règles locales, les démarches administratives et les coûts associés.

Dans ce guide, vous allez découvrir combien coûte une maison à Malte, qui peut acheter, les étapes à suivre, les frais à prévoir et comment optimiser vos transferts internationaux avec Wise.

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Prix des maisons à Malte

Le marché immobilier maltais est dynamique et relativement élevé comparé à d’autres pays méditerranéens, notamment dans les zones les plus recherchées.

Les prix varient fortement selon l’emplacement, le type de bien et le niveau de standing.

Prix moyen de l’immobilier à Malte

Dans les zones les plus prisées comme Sliema ou St. Julian’s, les prix peuvent atteindre 5 000 à 6 000 €/m², voire davantage pour des biens de standing ou des propriétés de caractère.

À l’inverse, l’île de Gozo reste plus accessible, avec des villas et maisons traditionnelles à des prix plus modérés.

Le prix moyen sur l’ensemble du marché tourne autour de 3 300 €/m² en 2025–2026, avec une hausse annuelle estimée à environ 5 à 6 %.

Côté investissement, les rendements locatifs bruts se situent généralement entre 4 et 6 % dans les zones urbaines.

Faire le paiement pour acheter une maison à Malte

Acheter un bien immobilier à l’étranger implique presque toujours un transfert international important.

À Malte, les transactions se font en euros, ce qui simplifie les démarches pour les acheteurs européens.

Cependant, même sans conversion de devise, les frais bancaires peuvent vite grimper lors d’un transfert important.

Les frais à anticiper lors d’un transfert international

Lors d’un transfert d’argent important vers l’étranger, plusieurs types de frais peuvent entrer en jeu selon l’établissement utilisé.

Avec les banques traditionnelles, on retrouve généralement :

• une marge appliquée au taux de change

• des frais de transfert international coûteux

• parfois des frais bancaires intermédiaires entre les banques correspondantes

Ces éléments ne sont pas toujours très visibles au premier abord, mais sur un transfert immobilier important ils peuvent représenter une somme significative.

Par exemple, pour un transfert de 100 000 € ou plus, les coûts liés au change et aux frais bancaires peuvent rapidement atteindre plusieurs milliers d’euros.

Le taux de change : un élément clé

Lorsque vous achetez une maison à l’étranger, le taux de change joue un rôle essentiel dans le budget total de l’opération.

Prenons un exemple simple :

Si vous transférez 200 000 € pour acheter un bien et qu’une marge de 2 % est appliquée au taux de change, cela représente déjà 4 000 € de différence sur la conversion.

C’est notamment pour cette raison que de nombreux acheteurs se tournent aujourd’hui vers des services spécialisés dans les transferts internationaux, qui proposent souvent des taux de change plus compétitifs et une structure de frais plus transparente.

Wise : une solution plus transparente

Wise est une solution particulièrement populaire pour les transferts internationaux importants.

Contrairement à de nombreuses banques, Wise s’appuie sur :

• le taux de change moyen du marché (mid-market)

• des frais transparents, affichés à l’avance

• des transferts rapides vers plus de 140+ pays

Avec un compte Wise, vous pouvez également :

• conserver plusieurs devises

• convertir votre argent au bon moment

• envoyer les fonds directement au notaire ou au vendeur.

Pour un achat immobilier à l’étranger, cela peut représenter des économies importantes sur les frais de change.

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Qui peut acheter une maison à Malte ?

Malte est un pays relativement ouvert aux investisseurs étrangers, mais certaines règles s’appliquent selon votre statut.

Les citoyens de l’Union européenne peuvent acheter une résidence principale sans autorisation particulière et bénéficient globalement des mêmes droits que les Maltais.

Restrictions pour les non-résidents

Pour les résidences secondaires ou les acheteurs non européens, un permis appelé AIP (Acquisition of Immovable Property) est généralement requis.

Cependant, certaines zones spécifiques (comme les projets immobiliers désignés) permettent d’acheter sans ce permis.

Il existe également des prix minimums d’acquisition pour les non-résidents :

• environ 143 410 € pour un appartement ou maisonnette (flat / maisonette)

• environ 247 701 € pour tout autre type de bien (maison, villa, etc.)

Ces seuils peuvent évoluer selon la réglementation.

En général, un non-résident ne peut acquérir qu’un seul bien immobilier en tant que résidence principale via un permis AIP, sauf dans certaines zones spéciales (Special Designated Areas). Dans ces zones, il est possible d’acheter plusieurs biens, parfois sans AIP, sous réserve des conditions spécifiques de chaque programme.

Les étapes pour acheter une maison à Malte

Le processus d’achat immobilier à Malte est bien structuré mais nécessite de respecter plusieurs étapes clés.

1. Recherche du bien et offre d’achat

Vous pouvez rechercher un bien via une agence immobilière locale ou des plateformes spécialisées.

Une fois le bien trouvé, vous faites une offre au vendeur, souvent suivie d’une négociation.

2. Organisation du financement

Vous pouvez financer votre achat avec un apport personnel ou via un prêt immobilier.

Les banques maltaises proposent des prêts, mais avec des conditions plus strictes pour les non-résidents (souvent 60 à 70 % de financement maximum).

3. Vérifications juridiques (due diligence)

Un avocat ou un notaire vérifie :

• la propriété du bien

• l’absence de dettes ou d’hypothèque

• la conformité urbanistique

Cette étape est essentielle pour sécuriser la transaction.

4. Signature du contrat et acompte

Vous signez ensuite un contrat préliminaire appelé Konvenju.

À ce stade, un acompte d’environ 10 % du prix du bien est généralement versé.

5. Signature finale et enregistrement

L’acte de vente final (Deed of Sale) est signé devant notaire.

Le solde est payé, et le bien est enregistré officiellement à votre nom.

Le processus complet dure en moyenne 3 à 6 mois.

Coûts administratifs lors de l’achat

À Malte, les frais d’achat sont relativement clairs et encadrés.

Frais d’achat immobilier à Malte

Les primo-accédants bénéficient d’une exonération partielle sur les premiers 200 000 €.

Ces coûts dépendent toujours du prix du bien et des prestataires choisis.

Fiscalité immobilière à Malte

Malte présente plusieurs avantages fiscaux intéressants pour les propriétaires.

• Pas de taxe foncière annuelle

• Revenus locatifs imposés à 15 %

• Taxe sur la plus-value de 12 % (avec exonération possible pour résidence principale)

Attention : vous pouvez également être imposé dans votre pays de résidence fiscale.

Acheter un bien immobilier à Malte avec Wise

Lors d’un achat immobilier international, le transfert de l’argent est souvent l’étape la plus coûteuse.

Entre les frais bancaires et les marges sur les taux de change, certaines banques peuvent facturer plusieurs milliers d’euros.

Avec Wise, vous pouvez :

• transférer de grandes sommes à l’international en toute sécurité

• utiliser le taux moyen du marché, sans majoration ni frais cachés

• voir les frais exacts avant d’envoyer l’argent.

Le compte Wise permet aussi de conserver des euros, dollars et autres devises, puis de convertir et envoyer votre argent lorsque le taux devient favorable.

Pour un achat immobilier à l’étranger, cela peut représenter des économies significatives.

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FAQ : acheter une maison à Malte

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier à Malte ?

Oui, mais certaines autorisations peuvent être nécessaires selon votre statut et le type de bien.

Faut-il vivre à Malte pour acheter ?

Non. Vous pouvez acheter sans être résident.

Combien coûte une maison à Malte ?

Les prix varient généralement entre 1 200 € et 8 000 €/m² selon la zone et le type de bien.

Peut-on obtenir un prêt immobilier ?

Oui, mais les conditions sont plus strictes pour les non-résidents.

Combien de temps dure l’achat ?

En moyenne entre 3 et 6 mois.

Est-ce un bon investissement ?

Oui, grâce à une demande soutenue et des rendements locatifs autour de 4 à 6 % dans les zones urbaines.