Prodej nemovitosti v Německu: Na co si dát pozor, náklady a jak postupovat

Plánujete prodej nemovitosti v Německu? Ať už se jedná o investiční byt, rodinný dům nebo komerční objekt, zde zjistíte, co celý proces obnáší, a to krok za krokem. Přečtěte si, jaké daně a náklady vás čekají, na co si dát pozor a jak efektivně převést získané peníze do České republiky.

S platbou bez zbytečných nákladů vám pomůže účet Wise. Díky použití středového kurzu bez přirážek při převodu velkých i malých částek ušetříte. Navíc vás nezaskočí žádné nečekané poplatky, vše si spočítáte ještě před převodem nebo před směnou EUR na CZK.

Založím si Wise hned a zdarma

Prodej nemovitosti v Německu: Proces a ceny

Prodej nemovitosti v Německu zahrnuje několik zásadních kroků.

1. Odhad tržní ceny – Prvním krokem je stanovení realistické prodejní ceny. Můžete si udělat vlastní průzkum trhu, využít online nástroje nebo si nechat nemovitost ocenit profesionálním odhadcem (Sachverständiger) či realitním makléřem (Immobilienmakler).
2. Příprava dokumentů – Budete potřebovat řadu dokumentů, včetně výpisu z katastru nemovitostí (Grundbuchauszug), stavebního povolení (Baugenehmigung), energetického průkazu (Energieausweis) a případně dalších dokumentů souvisejících s rekonstrukcemi či opravami.
3. Inzerce nemovitosti – Nemovitost je třeba prezentovat potenciálním kupcům. To zahrnuje vytvoření atraktivního inzerátu s kvalitními fotografiemi a popisem a jeho zveřejnění na realitních portálech.
4. Prohlídky nemovitosti – Zájemci si budou chtít nemovitost prohlédnout. Je důležité připravit nemovitost tak, aby udělala co nejlepší dojem.
5. Jednání o ceně – Po obdržení nabídek od zájemců následuje fáze vyjednávání o prodejní ceně.
6. Sepsání kupní smlouvy – Jakmile se s kupujícím dohodnete, je nutné nechat sepsat kupní smlouvu notářem. V Německu je účast notáře při prodeji nemovitosti povinná.
7. Podpis kupní smlouvy – Kupní smlouvu podepisuje prodávající i kupující za přítomnosti notáře.
8. Úhrada kupní ceny – Kupující uhradí dohodnutou kupní cenu na notářský úschovní účet (Notaranderkonto). Peníze vám budou vyplaceny až po splnění všech podmínek, jako je například zapsání nového vlastníka do katastru nemovitostí.
9. Zaplacení daně z prodeje nemovitosti – Jestli nemovitost prodáváte do 10 let od jejího nabytí a nepoužívali jste ji výhradně k vlastnímu bydlení, může se na vás vztahovat spekulační daň – minimálně 25 %. Nebo také daň z převodu vlastnictví ve výši 3,5–6,5 %.
10. Předání nemovitosti – Po obdržení kupní ceny dochází k fyzickému předání nemovitosti novému majiteli.¹^,⁴

🚀 Přesouváte svůj život do Německa? Pak se vám bude hodit něco vědět o:

• pronájmu bytu v Německu,
• výplatě z Německa na český účet.

Daň z prodeje nemovitosti v Německu: Kolik si připravit

Jednou z nejdůležitějších daní je spekulační daň (Spekulationssteuer). Ta se platí z rozdílu mezi nákupní a prodejní cenou, tedy ze zisku. Když prodáte nemovitost do jednoho roku od jejího pořízení, daň činí minimálně 25 %. Jestli ji prodáváte po více než jednom roce, ale dříve než po deseti letech, výše daně odpovídá polovině vaší individuální daňové sazby z příjmu. Po deseti letech už žádnou spekulační daň neplatíte.

Existují ale situace, kdy můžete být od této daně osvobozeni i dříve. Platí to například tehdy, pokud jste v nemovitosti sami nebo s rodinou skutečně bydleli – a to celý rok, kdy nemovitost prodáváte, a také během dvou předchozích let.

V případě, že je prodávajícím developer nebo stavební firma, vztahuje se na prodej DPH ve výši 19 %. Jde o případy, kdy se prodává novostavba nebo nemovitost, která ještě nebyla používána. Běžní majitelé, kteří prodávají vlastní dům či byt, DPH zpravidla neřeší.³

Daň z převodu vlastnictví

Při převodu vlastnictví jakékoliv nemovitosti je potřeba uhradit daň z převodu nemovitosti (Grunderwerbssteuer). Výše daně se liší podle německého regionu, kde je nemovitost kupována, a pohybuje se od 3,5 % do 6,5 % z kupní ceny.¹ Pár příkladů můžete vidět v následující tabulce:

Podobně se daní i převody podílů ve firmách, které vlastní nemovitosti. Když dojde k převodu 90 % nebo více těchto podílů během deseti let, daň se uplatní i v tomto případě.²

🚀 Přečtěte si více o daních v Německu.

Další náklady spojené s prodejem nemovitosti v Německu

Jedním z hlavních nákladů může být provize realitnímu makléři. V Německu se obvykle dělí mezi prodávajícího a kupujícího, přičemž výše provize se pohybuje mezi 3,5 až 7 % z prodejní ceny, k čemuž se ještě připočítává DPH. Výše provize závisí na regionu a na dohodě s konkrétním makléřem.

U dražších nemovitostí, tedy s cenou nad 500 000 EUR, se přidává ještě náklad na odhad nemovitosti. Ten může být vyžadován například bankou nebo investorem. Ceny odhadu se velmi liší – od několika set eur u jednodušších ocenění až po několik tisíc eur v případě znaleckých posudků či detailní analýzy.¹

Další výdaje se mohou týkat notáře a katastru nemovitostí. I když většinu těchto poplatků obvykle hradí kupující, prodávající by měl počítat s možnými náklady například na výmaz zástavního práva (Grundschuld), pokud byla nemovitost zatížena hypotékou.

Před prodejem je také potřeba odstranit některé vady nebo nedostatky. Někdy se jedná o drobnosti, jindy může jít o větší investici – například oprava střechy nebo elektroinstalace.

A pokud se stěhujete, nezapomeňte ani na náklady na stěhování. Ať už si najmete firmu, nebo to zvládnete svépomocí, stěhování obvykle obnáší nákup krabic, dopravu, úklid nebo i krátkodobé skladování věcí.

Jak na převod většího peněžního obnosu z Německa do České republiky

Po úspěšném prodeji nemovitosti v Německu budete pravděpodobně řešit převod peněz do České republiky. Na to se vyplatí specializované účty jako Wise.

Díky jeho středovému kurzu provedete směnu bez přirážky. Navíc s Wise můžete výhodně převádět velké částky. A to už je znát každá koruna za převod navíc.

Wise účet si založíte i vedete zcela zdarma. Můžete na něm držet a směňovat více jak 40+ měn. Pokud si tedy chcete nechat eura, není to problém.

Dále získáte lokální bankovní údaje pro účty v 9+ měnách, včetně EUR a USD. A o pohodlné placení se postará debetní a virtuální karta, kterou napojíte i na Google Pay a Apple Pay.

Vše pak snadno spravujete pomocí přehledné a intuitivní mobilní aplikace. Je to jednoduché.

Převádím výhodně s Wise

Praktické tipy pro Čechy prodávající nemovitost v Německu

Prodej nemovitosti v Německu může být pro Čechy trochu náročnější. Ale nebojte se, se správnými informacemi to zvládnete bez větších problémů.

• Najděte si spolehlivého makléře – Vyplatí se spolupracovat s realitním makléřem, který má zkušenosti s mezinárodními klienty. Pokud navíc mluví česky nebo anglicky, budete mít celou komunikaci jednodušší. Než si makléře vyberete, zeptejte se na reference a porovnejte si nabídky.
• Překonejte jazykovou bariéru – Nejste si svou němčinou jistí? Zajistěte si pomoc tlumočníka nebo si s sebou vemte někoho, kdo jazyk ovládá. Němčina bude potřeba při komunikaci s notářem, s makléřem, ale i během prohlídek nebo vyjednávání s kupujícím.
• Myslete i na české daňové přiznání – Pokud jste jako občan ČR prodali nemovitost v Německu, musíte tento příjem přiznat i v České republice. Nemusíte se bát dvojího zdanění – mezi oběma státy existuje smlouva, která tomu brání.
• Buďte trpěliví – Prodej nemovitosti není otázkou pár dní. V Německu může celý proces trvat několik měsíců. Počítejte s tím, že vše neproběhne hned, a zachovejte klid, i když to občas trochu drhne.

Prodej nemovitosti v Německu: Checklist

Jak tedy prodat nemovitost v Německu, aby to šlo hladce?

1. Proveďte odhad tržní ceny nemovitosti – vlastní průzkum, online nástroje, odhadce, makléř.
2. Vyberte a kontaktujte realitního makléře – pokud je to potřeba.
3. Připravte kvalitní inzerát s fotografiemi.
4. Zveřejněte inzerát na realitních portálech.
5. Zorganizujte a proveďte prohlídky nemovitosti.
6. Jednejte s potenciálními kupci o ceně.
7. Vyberte notáře a nechte sepsat kupní smlouvu.
8. Podepište kupní smlouvu u notáře.
9. Sledujte úhradu kupní ceny kupujícím.
10. Případně zaplaťte daň z prodeje nemovitosti v Německu.
11. Předejte nemovitost novému majiteli.
12. Uhraďte případné náklady – makléř, předčasné splacení hypotéky atd.
13. Zvažte převod peněz do České republiky z Německa prostřednictvím Wise.
14. Podejte daňové přiznání v České republice a uveďte příjmy z prodeje nemovitosti v Německu.

Jak už víte, s příjmem i převodem většího obnosu peněz vám pomůže Wise. Díky jeho středovému kurzu s minimálními poplatky při převodu z EUR na CZK výrazně ušetříte.

Peníze z prodeje převádím s Wise

Zdroje:

Zdroje zkontrolovány dne 7. května 2025.