Nemovitosti v Německu: Průměrné ceny, proces koupě a vyřízení hypotéky

Uvažujete o koupi nemovitosti v Německu? Pak se vám budou hodit informace o veškerých náležitostech kupního procesu, včetně získání hypotéky. Seznamte se s průměrnými cenami v jednotlivých spolkových zemích a s dalšími náklady, se kterými musíte při nákupu počítat.

Představujeme také účet Wise, který vám umožní mít lokální údaje k účtu v 9+ měnách, včetně EUR, USD a GBP – vše na jednom místě. Můžete převádět své peníze za středový kurz a my vám předem ukážeme poplatky.

Plaťte po celém světě s Wise

Koupě nemovitosti v Německu – německý realitní trh

Míra vlastnictví nemovitostí je v Německu poměrně nízká. Přibližně 52 % obyvatel dává přednost nájemnímu bydlení, stabilita tamního realitního trhu z něj však činí atraktivní investiční příležitost.⁵

Ceny bydlení v roce 2026 meziročně vzrostly přibližně o 3–4 %. Trh se však výrazně liší podle regionu. Třeba v Mnichově se průměrné ceny v centrálních čtvrtích pohybují kolem 11 400 EUR za metr čtvereční.¹

Jestli navíc uvažujete o novostavbě, čekejte obecně o 15 % až 30 % víc než u starších nemovitosti. Na druhou stranu v menších městech či venkovských oblastech mohou být ceny klidně o 60 % nižší.¹

V Německu je také běžné, že se konečné prodejní ceny liší od původních nabídkových cen. Rozdíl se obvykle pohybuje mezi 3–8 %, protože kupující často vyjednávají o slevě, například po prohlídkách nemovitosti nebo po vyhodnocení energetického stavu budovy.¹

Koupě nemovitosti v Německu: Může nakupovat Čech?

Ano, občané České republiky mohou v Německu nemovitosti kupovat bez omezení. Pakliže nemáte v Německu trvalý pobyt, je potřeba počítat s tím, že banky mohou při financování požadovat vyšší akontaci, tedy větší podíl vlastních prostředků.⁷

Samotný proces také vyžaduje dobrou orientaci v místních pravidlech, zejména v systému notářského ověřování smluv, fungování katastru nemovitostí (Grundbuch) a v oblasti daně z převodu nemovitosti, která se liší podle jednotlivých spolkových zemí.³

💡 Pro koupi nemovitosti nepotřebujete žádné speciální vízum. Je však důležité vědět, že vlastnictví německé reality vám automaticky nezajišťuje nárok na občanství ani na trvalý pobyt v Německu.³

Koupě nemovitosti v Německu: Přehled cen

Přibližně 80 % rezidenčních nemovitostí na německém trhu v roce 2026 spadá do cenového rozmezí 150 000 až 550 000 EUR.¹

Jak se ale liší ceny v centrech měst a na jejich okrajích? To ukazuje následující tabulka.⁴

Město	Cena za m2 v centru	Cena za m2 na periferii
Mnichov	11 060 EUR	7 530 EUR
Dusseldorf	8 430 EUR	4 500 EUR
Hamburg	8 060 EUR	4 650 EUR
Berlín	7 500 EUR	5 200 EUR
Heidelberg	7 420 EUR	4 430 EUR
Frankfurt	7 180 EUR	3 980 EUR
Kolín nad Rýnem	6 390 EUR	4 290 EUR

🚀 Uvažujete o životě v Německu? Podívejte se na:

• ceny,
• průměrný plat,
• minimální mzdu,
• daně,
• životní náklady,
• banky,
• založení bankovního účtu,
• pracovní trh,
• podnikání,
• pronájem bytu.

Koupě nemovitosti v Německu: Jak a kde ji najít?

Nejčastěji se využívají služby realitních kanceláří, online portály nebo přímý nákup od developerů.

Realitní kanceláře

Pro zahraniční kupující bývá výhodou spolupráce s realitními makléři, kteří vám pomohou nejen s vyhledáním vhodné nemovitosti, ale hlavně s komplexní administrativou spojenou s nákupem.⁵

Pokud dojde k úspěšnému zprostředkování koupě, obvykle se platí provize, která se pohybuje přibližně okolo 3,57 % z kupní ceny.⁶

Online portály

Mezi nejznámější realitní platformy patří:

• ImmobilienScout24,
• Immowelt,
• Immonet.de.

Jelikož tyto portály využívá velké množství zájemců, může být konkurence mezi kupujícími vysoká.⁶

Nákup přes developera

Další možností je pořízení nemovitosti přímo od developera, například na portálu Neubau kompass. V případě přímého nákupu obvykle neplatíte provizi realitní kanceláři, je však nutné počítat s delší čekací dobou na dokončení projektu, která se běžně pohybuje mezi 12 a 24 měsíci.⁶

Jak získat půjčku či hypotéku v Německu?

Nejsnazší to mají cizinci, kteří v Německu dlouhodobě žijí, mají povolení k pobytu a pobírají příjem v eurech na německý bankovní účet.⁸

Hypotéku lze ale získat i bez trvalého pobytu. Poskytují ji například banky:

• Deutsche Bank,
• Commerzbank,
• HypoVereinsbank.⁸

Při žádosti o hypotéku budete obvykle potřebovat:

• platný pas / občanský průkaz,
• doklady o příjmech (výplatní pásky nebo daňová přiznání u podnikatelů),
• německý bankovní účet,
• formulář Selbstauskunft obsahující přehled osobních a finančních údajů,
• daňové číslo (Steuernummer).⁷

Banky upřednostňují pracovní smlouvu u německého zaměstnavatele, protože umožňuje snadné ověření příjmů. Většinou vyžadují alespoň 6 až 12 měsíců pracovní historie u stejného zaměstnavatele.⁸

💡 Pokud podnikáte jako OSVČ, je zpravidla nutné doložit minimálně 2 až 3 roky podnikatelské historie, auditované účetní závěrky a daňová přiznání potvrzující stabilní zisk. Některé banky akceptují také zahraniční příjmy, ale vyžadují úředně přeložené dokumenty, například výplatní pásky a daňová přiznání.⁸

Začátkem roku 2026 se úrokové sazby hypoték pohybují přibližně mezi 3,6 % a 4,2 %. Občané EU mohou dosáhnout na podobné podmínky jako němečtí klienti a v některých případech získat financování až do 100 % hodnoty nemovitosti⁷, pokud ale nemáte v Německu pobyt, počítejte s vyšší zálohou až 40 %.⁸

🚀 Potřebujete k získání německé hypotéky složit akontaci? Zjistěte, jak na převod velkých částek.

---

S Wise můžete odesílat bezpečné a sledovatelné převody velkých částek za transparentní poplatky a středový kurz.

Podívejte se na hlavní výhody používání Wise k posílání velkých převodů:

• Vyhrazená podpora pro velké převody.
• Rychlé a snadné nastavení bez fyzického papírování.
• Transparentní poplatky sdělené předem.
• Plně sledovatelné převody.
• Rychlé doby převodu.
• Dvoufaktorové ověřování a upozornění v reálném čase.

---

Převádějte velké sumy výhodněji s Wise

Koupě nemovitosti v Německu s sebou nese velké výdaje. A pokud navíc musíte řešit směnu měn, tyto výdaje se výrazně navýší kvůli kurzovým přirážkám. Těm se můžete vyhnout díky multiměnovému účtu Wise.

Založte si účet Wise zdarma, rychle a snadno. Vše, co budete potřebovat, je váš průkaz totožnosti a mobil – není třeba chodit na pobočku banky.

S účtem Wise můžete:

• Držet více než 40 měn a převádět mezi nimi za středový kurz. Poplatky za konverzi vám ukážeme předem.
• Získat lokální údaje k účtu až v 9+ měnách, včetně EUR, GBP a USD.
• Získat mezinárodní údaje pro příjem plateb SWIFT ve více než 20 měnách, včetně CZK.
• Získat cashback ze zůstatku za EUR, GBP a USD držené na vašem účtu.
• Objednat si debetní kartu Wise, kterou můžete používat s naší technologií Chytrý převod měn.
• Nastavit si automatické převody měn na základě požadovaného kurzu v aplikaci Wise nebo použít naše Wise Sledování kurzu a nechat si posílat oznámení o směnných kurzech přímo na váš e-mail.
• Vytvořit si virtuální karty Wise a ušetřit při nákupech online.
• Získat okamžitá oznámení o všech vašich transakcích prostřednictvím aplikace Wise. Pokud kartu ztratíte, můžete ji v aplikaci snadno zrušit, abyste měli své peníze v bezpečí.

Založte si Wise účet zdarma 🚀

Koupě nemovitosti v Německu: Vedlejší náklady

Nejvýznamnější položkou vedlejších nákladů bývá daň z převodu nemovitosti (Grunderwerbsteuer). Její výše se liší podle spolkové země a obvykle se pohybuje mezi 3,5 % až 6,5 % z kupní ceny.¹

Další běžnou položkou je provize realitnímu makléři (Maklerprovision). Ta se v Německu ze zákona dělí mezi kupujícího a prodávajícího. Pro kupujícího obvykle představuje přibližně 3,57 % z kupní ceny včetně DPH.⁷

Povinnou součástí nákupu nemovitosti jsou také notářské služby a poplatky za zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí. Tyto náklady se dohromady pohybují zhruba mezi 1,5 % až 2 % z hodnoty nemovitosti.⁷

S Wise účtem můžete najednou převést až 25 milionů CZK.

Daně z nemovitosti v Německu

Pravidelnou povinností je daň z nemovitosti (Grundsteuer). Jedná se o místní daň vypočtenou na základě vyměřené hodnoty nemovitosti, násobenou obecním koeficientem. Sazby se obvykle pohybují mezi 0,26 % až 1 %, přičemž konkrétní výše závisí na regionu a typu nemovitosti. Daň se obvykle hradí čtvrtletně místnímu finančnímu úřadu (Finanzamt).⁹

Jednorázová je daň z převodu nemovitosti. Po dokončení koupě obdržíte fakturu k její platbě od příslušné spolkové země, ve které se nemovitost nachází. Sazby se liší podle regionu:

Spolková země	Sazba daně⁹
Bavorsko	3,5 %
Bádensko-Württembersko, Brémy, Dolní Sasko, Porýní-Falc, Sasko-Anhaltsko	5 %
Hamburk, Sasko	5,5 %
Berlín, Hesensko, Meklenbursko-Přední Pomořansko	6 %
Braniborsko, Severní Porýní-Vestfálsko, Sársko, Šlesvicko-Holštýnsko, Durynsko	6,5 %

Máte v plánu německou realitu pronajímat? Každý vlastník, který v Německu dosahuje příjmů z pronájmu, musí podat daňové přiznání. Příjmy se zdaňují progresivní sazbou 14 % až 45 % a mohou být navýšeny o solidární příplatek ve výši 5,5 %.⁹

⚠️ Nerezidenti podléhají zdanění příjmů z německých zdrojů vždy, i když jejich příjem nedosahuje hranice nezdanitelného minima. Mezi odčitatelné položky patří například úroky z hypotéky, odpisy nemovitosti, náklady na údržbu a opravy nebo výdaje na správu a pojištění nemovitosti.⁹

Koupě nemovitosti v Německu krok za krokem

1. Výběr nemovitosti a dohoda

Jakmile najdete vysněný objekt (přes realitní portál nebo makléře), dohodnete se s prodávajícím na ceně. Počítejte s tím, že o ceně se dá vyjednávat. Sleva 3 % až 8 % po prohlídce není v Německu nic neobvyklého.¹

2. Návrh smlouvy

Notář, který v celém procesu figuruje jako neutrální osoba, připraví návrh kupní smlouvy.³ Ze zákona máte obvykle 14 dní na to, abyste si dokument v klidu prostudovali, než ho podepíšete.⁷

3. Notářský zápis (Beurkundung)

Smlouva se u notáře nahlas přečte a obě strany ji podepíší. Bez tohoto kroku je smlouva neplatná.³

4. Zajištění převodu

Notář podá návrh na takzvanou předběžnou poznámku v katastru nemovitostí (Grundbuch). Tím se nemovitost zablokuje jen pro vás, aby ji majitel nemohl prodat někomu jinému, zatímco vy vyřizujete financování.

5. Platba

Za nemovitost neplatíte hned po podpisu, ale až ve chvíli, kdy od notáře dostanete oficiální výzvu k zaplacení (Fälligkeitsmitteilung). To potvrzuje, že jsou splněny všechny podmínky a cesta k vlastnictví je vaše.¹⁰

6. Konečný zápis

Jakmile zaplatíte kupní cenu a doložíte potvrzení o zaplacení daně z převodu nemovitosti (cca 3,5 % až 6,5 % dle spolkové země), katastr vás zapíše jako nového majitele.³

Procesu koupě nemovitosti v Německu se nemusíte bát, stačí postupovat pečlivě. A pokud chcete při převodech velkých částek ušetřit, vemte si k ruce účet Wise. Ten vám pomůže i v případě, že budete muset směňovat peníze – díky jeho středovému kurzu bez přirážky ušetříte značnou částku peněz.

Zaplaťte za dům v Německu s Wise

---

Zdroje:

1. Investropa – Ceny nemovitostí v Německu
2. Statista – Bydlení
3. Investropa – Nákup a vlastnictví nemovitosti jako cizinec v Německu
4. Numbeo – Ceny nemovitostí v Německu podle města
5. I am expat – Koupě domu v Německu
6. Expatrio – Nemovitosti v Německu
7. Property Tax International – Kompletní průvodce koupí nemovitosti v Německu pro nerezidenty
8. Investropa – Hypotéka pro cizince v Německu: způsobilost, podmínky a tipy
9. Property Tax International – Průvodce německou daní z nemovitostí pro nerezidenty
10. Hypofriend – Spolupráce s notáři při koupi nemovitosti v Německu

Zdroje zkontrolovány dne 2. února 2026.