Como financiar imóvel no Brasil morando no exterior: requisitos, custos e como enviar dinheiro

Se você está pensando em se mudar para o exterior, é natural que surjam muitas dúvidas — especialmente se a compra de um imóvel no Brasil está nos seus planos. Muita gente quer ter um porto seguro caso decida voltar ou simplesmente investir no mercado imobiliário nacional. Mas será que é possível financiar um imóvel no Brasil mesmo vivendo em outro país?

Neste artigo, você vai entender quais são as exigências nesses casos e os custos envolvidos no processo, além de como solicitar financiamento morando fora do país.

Vamos mostrar também como enviar dinheiro para o Brasil — seja para pagar o valor da entrada ou as parcelas do financiamento do imóvel —, e como a Wise pode ajudar você a economizar nessa etapa. Além de usar o câmbio comercial, sem margem de lucro embutida, e cobrar tarifas reduzidas e transparentes, a Wise oferece suporte personalizado de especialistas e descontos ao transferir grandes quantias.

É possível financiar imóvel no Brasil morando no exterior?

Em geral, sim — é possível, inclusive para quem entrega a Declaração de Saída Definitiva do País, se tornando não residente fiscal no Brasil.¹ ²

A questão é que o financiamento não é automático — está sujeito à análise e aprovação de crédito pela instituição financeira. E, no caso de não residentes, conseguir um financiamento em alguns bancos tradicionais pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) pode ser mais complicado, devido a certas exigências documentais e de comprovação de renda.

Algumas instituições, como a Caixa Econômica Federal, costumam exigir, por exemplo, a Declaração de Imposto de Renda do último ano (DIRPF) como forma de comprovação de rendimentos.³

Existem, no entanto, outras opções mais flexíveis no mercado, que podem aceitar comprovantes de renda do país onde o comprador reside — como financiamento direto com a construtora (especialmente para compra de imóvel na planta); ou por meio de fintechs de crédito, conhecidas como Sociedades de Crédito Direto (SCD).⁴

Requisitos para financiar imóvel no Brasil morando fora

Antes de escolher um imóvel ou uma instituição para buscar financiamento, é importante se certificar de que a documentação no Brasil esteja regularizada:⁵

• CPF ativo: o primeiro passo é verificar se o Cadastro de Pessoa Física (CPF) está ativo. É possível confirmar se o CPF está com situação cadastral regular no site oficial da Receita Federal. Se houver pendências, a regularização pode ser feita ali mesmo.⁶ ⁷
• Estado civil atualizado (quando aplicável): para quem se casou no exterior, é necessário atualizar o estado civil no Brasil para que o casamento produza efeitos no país. Em geral, isso pode ser feito por meio do registro em consulado brasileiro e posterior formalização em cartório no Brasil. Nesse procedimento, é preciso indicar o regime de bens aplicável ao matrimônio.⁸

Mesmo morando no exterior, é importante lembrar que o pedido de financiamento passa por análise de crédito da instituição financeira — que pode consultar bases como Serasa e SPC para avaliar sua capacidade de pagamento. Pendências relevantes podem dificultar ou alterar as condições da aprovação.

Documentação necessária

A lista de documentos necessários para o financiamento de imóvel no Brasil varia de acordo com a instituição financeira ou construtora, mas costuma incluir:

• CPF ativo;
• Documento de identidade (RG e/ou passaporte válido);
• Comprovante de renda;
• Comprovante de residência;
• Certificado digital (caso a assinatura do contrato seja remota) — trata-se de uma identidade eletrônica que permite a assinatura digital de contratos. O certificado pode ser emitido por meio do e-Notariado ou da ICP-Brasil, desde que seja compatível com as exigências da instituição financeira ou construtora. ⁵ ⁹
• Procuração (alguns credores podem solicitar que o comprador nomeie um representante no Brasil). Em geral, a procuração pode ser formalizada em consulado brasileiro no país onde o comprador reside.⁵

Quanto custa financiar um imóvel no Brasil morando fora?

Ao financiar um imóvel no Brasil, é preciso levar em conta uma série de despesas que vão além do preço anunciado do imóvel. Entre os principais custos, estão:

• Entrada: em geral, a entrada costuma variar entre 20% e 30% do valor do imóvel, dependendo da instituição financeira, da linha de crédito e do perfil do comprador.¹⁰
• Escritura Pública (quando aplicável): documento que formaliza legalmente o acordo entre vendedor e comprador. Em financiamentos com alienação fiduciária (os mais comuns), o contrato firmado com o banco tem força de escritura pública, dispensando a formalização em cartório de notas. Quando necessária, a escritura tem valor definido por tabelas estaduais e varia conforme o preço do imóvel. Em São Paulo, por exemplo, o custo pode representar aproximadamente entre 0,5% e 2% do valor da propriedade.¹¹ ¹²
• Registro: é a etapa que formaliza a transferência da propriedade. No caso de financiamento, é registrado o contrato de financiamento do imóvel. Assim como a escritura, o custo segue tabelas estaduais. Em São Paulo, o registro pode representar algo entre 0,5% e 1,5% do valor do imóvel.¹²
• ITBI: o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é de competência municipal. Em São Paulo, a alíquota geral é de 3% aplicada sobre o valor da transação ou sobre o valor venal de referência do imóvel, prevalecendo o maior.¹³
• Taxa de avaliação bancária: essas tarifas mudam conforme a instituição e o tipo de imóvel. A taxa de avaliação do Santander, por exemplo, é de até R$ 1.950 (aquisição de imóvel residencial).¹⁴
• Parcelas do financiamento: o valor mensal pode incluir amortização (parte do valor financiado) + juros cobrados pela instituição credora + tarifas administrativas + seguros obrigatórios, como o MIP (Morte e Invalidez Permanente) e o DFI (Danos Físicos ao Imóvel).¹⁵

É importante observar que os valores mencionados são estimativas com base nas tabelas e condições vigentes na data da consulta e podem ser alterados pelas instituições financeiras e pelos órgãos públicos.

Custos adicionais: câmbio e transferência

Para quem tem renda em moeda estrangeira, o câmbio pode influenciar o valor total pago pelo financiamento ao longo do tempo. Na prática, se o real se desvaloriza em relação à moeda em que você recebe, a parcela fica mais barata em moeda estrangeira; se o real valoriza, o custo sobe. Em financiamentos de longo prazo, essas oscilações podem gerar impacto relevante no valor total pago.

Além disso, é importante considerar os custos envolvidos no envio do dinheiro para o Brasil. O método escolhido para fazer a transferência pode impactar o valor final desembolsado, já que as taxas variam conforme o serviço utilizado. Entre os principais custos, estão:

• Tarifa de envio: varia de acordo com a instituição financeira;
• Taxa de câmbio aplicada na conversão: alguns serviços podem incluir uma margem de lucro (conhecida como spread cambial) sobre a cotação oficial;
• IOF: nas operações de câmbio para entrada de recursos no Brasil, a alíquota geral é de 0,38%, de acordo com a regulamentação vigente. Como essas taxas estão sujeitas a mudanças, é fundamental checar o valor atualizado no momento da remessa.¹⁶

Como enviar dinheiro do exterior para pagar o financiamento

A transferência de dinheiro para pagamento da entrada ou das parcelas do financiamento no Brasil deve ser feita por meio de um canal autorizado pelo Banco Central, como bancos com autorização cambial ou plataformas digitais especializadas em remessas internacionais.¹⁷

É preciso ficar atento, no entanto, porque algumas instituições financeiras podem cobrar tarifas de envio elevadas e taxas de câmbio desfavoráveis, com acréscimo de margem de lucro, para fazer a conversão da moeda. Como o pagamento do financiamento é recorrente, pequenas diferenças nessas cobranças podem gerar impacto ao longo do tempo.

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Quais bancos financiam imóvel para brasileiro que mora fora?

Bancos tradicionais que atuam com financiamento imobiliário no Brasil — como Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil, Bradesco e Santander — oferecem linhas de crédito para compra de imóveis no país. No entanto, as regras para compradores que residem no exterior podem variar conforme a política interna de cada instituição.

Para quem entrega a Declaração de Saída Definitiva do País e passa a ser considerado não residente, algumas instituições podem exigir documentação adicional ou aplicar critérios específicos de análise de crédito, conforme sua política interna. Por isso, é fundamental consultar diretamente o banco para confirmar as opções de financiamento e quais são as condições aplicadas.

Nesses casos, financiamentos diretos com construtoras ou por meio de fintechs de crédito autorizadas pelo Banco Central, como as Sociedades de Crédito Direto (SCD), podem ser alternativas mais flexíveis, dependendo do perfil do comprador.

Como financiar imóvel no Brasil morando no exterior

De uma maneira geral, o processo de financiamento de um imóvel no Brasil para quem vive fora do país, envolve as seguintes etapas:

1. Regularização da documentação: é necessário que o CPF esteja ativo, com situação cadastral regular, e o estado civil atualizado no Brasil (quando aplicável).
2. Escolha do imóvel: pronto, em construção ou na planta (o tipo pode mudar as opções de crédito).
3. Definição da forma de financiamento: escolha a instituição financeira — banco tradicional, construtora, ou fintech (SCD) —, comparando taxas e condições.
4. Emissão do Certificado Digital: caso a assinatura do contrato seja remota.
5. Nomeação de um procurador: se a instituição financeira exigir um representante no Brasil.
6. Assinatura do contrato (presencial ou remota)
7. Envio de dinheiro para entrada: pode ser feito por meio de bancos ou plataformas digitais, como a Wise — na hora de escolher, compare taxa de câmbio e tarifas aplicadas pelas instituições financeiras.
8. Oficialização da compra: pagamento do ITBI e registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

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