Cómo comprar una casa en Brasil desde Argentina

Brasil es uno de los países más visitados por los argentinos, ya sea por motivos de turismo o para hacer negocios. La cercanía geográfica, sus playas de aguas cálidas y el constante crecimiento de sus destinos turísticos hace que este país fronterizo sea una gran oportunidad para invertir en propiedades.

En esta guía te vamos a explicar todo lo que necesitas saber a la hora de comprar una casa en Brasil como argentino: requisitos, proceso, limitaciones, costo promedio y otros gastos administrativos.

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¿Puedo comprar una casa en Brasil siendo argentino?

Si, los ciudadanos argentinos pueden comprar una casa en Brasil sin la necesidad de ser residentes.

La ley brasileña permite que los extranjeros adquieran propiedades en zonas urbanas, como departamentos, casas, locales comerciales o lotes, siempre que cumplan con los requisitos fiscales y administrativos que exigen las autoridades.

¿Qué se necesita para comprar una casa en Brasil?

Requisitos generales

• Pasaporte o DNI vigente
• CPF brasilero
• Comprobante de domicilio
• Declaración de estado civil. En algunos casos se debe presentar el acta de matrimonio o divorcio actualizada, apostillada y traducida al portugués.
• Documentos que demuestren el origen legítimo de los fondos
• Si no podés viajar al país durante el proceso, un poder notarial que autorice a un representante legal en Brasil para actuar en tu nombre.

Abrir una cuenta bancaria en Brasil no es un requisito obligatorio, pero ayuda mucho a la hora de transferir los fondos y gestionar futuros pagos de impuestos, servicios y otros gastos administrativos asociados.

Comprar una casa en Brasil como extranjero: paso a paso

El proceso habitual para comprar una propiedad en Brasil como extranjero suele ser el siguiente:

1. Obtener el CPF

El primer paso es obtener tu CPF, este es un número de identificación fiscal personal emitido por la Receita Federal de Brasil. Tiene una función similar a la del CUIL en Argentina y es obligatorio para comprar inmuebles, abrir una cuenta bancaria, contratar servicios públicos y realizar cualquier otro tipo de operación financiera en Brasil.

Hay tres formas de gestionar el CPF:

• A través del Consulado de Brasil en Argentina
• En el sitio web de la Receita Federal
• Con ayuda de un abogado o representante legal en Brasil

El trámite es bastante simple, sólo necesitás tu DNI (original y copia), completar el formulario de solicitud y presentar una prueba de domicilio. También podés usar tu pasaporte argentino como identificación.

2. Definir presupuesto

El siguiente punto es definir cuánto estás dispuesto a pagar por el inmueble, si vas a realizar la compra de contado o si necesitás recurrir a una financiación.

En este último caso va a ser conveniente que evalués cuáles son tus posibilidades para conseguir un crédito hipotecario o cuotas de financiación, que requisitos piden y bajo qué condiciones.

En Brasil, además del valor del inmueble, existen impuestos y otros gastos que tenés que considerar a la hora de elaborar un presupuesto. También hay que tener en cuenta el tipo de cambio. En Brasil, las transacciones inmobiliarias se llevan a cabo en reales, por lo que si tenés el dinero en pesos o en dólares vas a necesitar transformarlos en reales antes de gestionar el pago.

3.Buscar y elegir la propiedad

Una vez definido el presupuesto y las opciones de pago, el siguiente paso es buscar la propiedad adecuada según tus objetivos y necesidades. No es lo mismo adquirir un departamento destinado a alquiler turístico, que comprar una casa para vivir en planes de una futura mudanza a Brasil.

Para los argentinos que buscan comprar una propiedad en Brasil, la forma más común de buscar es a través de inmobiliarias locales o constructoras asociadas que ofrecen proyectos en pozo. Esta modalidad ofrece grandes ventajas a los compradores argentinos, ya que los agentes inmobiliarios cuentan con experiencia en este tipo de operaciones, ofreciendo el asesoramiento adecuado según tu objetivo y actuando como intermediarios entre el comprador extranjero y el vendedor local.

Los argentinos suelen comprar propiedades en la costa sur de Brasil, especialmente en el estado de Santa Catarina. Por lo que es muy común encontrar inmobiliarias de la zona que trabajan específicamente con compradores argentinos, especialmente en desarrollos orientados a inversión o renta vacacional.

4. Revisar la situación fiscal y legal del inmueble

Antes de reservar o señar una propiedad es muy importante que realicés una revisión legal completa. Es decir, que contrates un abogado que te ayude a verificar que la propiedad se encuentra correctamente registrada, que esté libre de deudas, que el vendedor tenga la capacidad legal de vender ese inmueble, cuál es su estado impositivo y que no existan embargos o litigios.

Si estás haciendo la gestión a través de una inmobiliaria, ellos se van a encargar de encontrar un equipo legal que pueda llevar a cabo estás revisiones.

5. Reservá la propiedad

Una vez encontrada la propiedad ideal y habiendo verificado su situación legal, llega el momento de presentar una propuesta formal al vendedor y negociar el precio de compra.

Si el vendedor acepta tu propuesta, el paso siguiente es pagar el monto pactado para reservar y firmar un contrato preliminar entre las partes. En este documento se suele establecer el valor de la operación, la forma de pago, los plazos, condiciones de entrega y las posibles penalidades en caso de incumplimiento.

En operaciones financiadas con constructoras por proyectos en pozo, en este documento se van a detallar las cuotas, ajustes, cronograma de obra y fecha prevista de entrega.

6. Firmá la escritura pública y pagá el saldo restante

La firma de la escritura se realiza ante un cartorio brasileño, cuyo rol es equivalente al de un escribano público en Argentina. Aquí se deja constancia legal de la compraventa y se pagan las tasas, impuestos y comisiones administrativas correspondientes a la operación. Si vas a pagar de contado, este es el momento donde tenés que entregar el resto del dinero.

En el caso de los compradores extranjeros que no puedan estar presentes durante la firma, deben entregar un poder notarial especial a un representante legal.

Al finalizar, se te entregarán las llaves del inmueble.

7. Registrá el inmueble en el “Cartorio de registro de Imoveis”

Aunque muchas personas asocian la firma de la escritura con el cierre definitivo de la operación, legalmente la transferencia de titularidad sólo se concreta una vez que el inmueble queda registrado en el Cartorio de Registro de Imoveis.

Una vez aprobado el trámite, la matrícula es actualizada y vas a figurar como el titular de la propiedad. Este proceso puede tardar entre 15 y 30 días, dependiendo del estado y la sede del Cartorio.

¿Cuánto cuesta comprar una casa en Brasil?

El costo de una propiedad en Brasil va a depender del tipo de inmueble, la ubicación, el tamaño y las condiciones en las que se encuentra el mismo. Para que tengas una referencia, en la siguiente tabla podés ver el costo promedio del m2 en algunas de las ciudades más atractivas para a los argentinos a la hora de invertir:

Impuestos y otros gastos administrativos

Además del costo total de la vivienda, hay otros gastos directamente relacionados a la compraventa de propiedades que tenés que considerar a la hora de realizar la gestión.

Primero están los impuestos asociados a la compra de inmuebles en Brasil, como ser:

• ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), un impuesto municipal aplicado sobre la transferencia del inmueble.
• IPTU anual (impuesto municipal sobre la propiedad).

Luego, están los gastos correspondientes a la comisión inmobiliaria, el registro de la propiedad, la escritura pública y los honorarios legales (escribanos y abogados).

Si vas a transferir el dinero correspondiente a la compra, también tenés que tener en cuenta los posibles costos vinculados a las transferencias internacionales y la cotización usada para convertir de dólares o pesos a reales.

Además, hay otros gastos que vienen asociados a tener una vivienda en Brasil, como el pago de los servicios (luz, agua, gas), las expensas del edificio, costos de condominio o barrio privado, entre otros.

¿Puedo financiar una casa en Brasil como argentino?

Si, los argentinos pueden financiar la compra de una propiedad en Brasil bajo ciertas condiciones. Al momento de escribir este artículo hay dos formas de acceder a la financiación:

1. A través de un crédito hipotecario con un banco brasilero.

En este caso suele ser necesario tener residencia en Brasil, demostrar ingresos estables dentro de este país y contar con un historial crediticio brasilero.

2. Con constructoras o inmobiliarias locales.

Esta es una de las alternativas más utilizadas por argentinos que compran propiedades en zonas turísticas de Brasil, especialmente en proyectos “en pozo” o desarrollos nuevos. Generalmente se entrega un anticipo de entre el 10% - 30% y se financia el resto en cuotas.

Además, muchas inmobiliarias ofrecen programas de administración turística para alquilar la propiedad durante la temporada alta y utilizar esos ingresos para cubrir parte de las cuotas pendientes.

Este modelo es frecuente en destinos con alta demanda turística, como Florianópolis y distintas ciudades del litoral de Santa Catarina.

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¿Se puede vivir en Brasil comprando una propiedad?

Si, podés obtener un permiso de residencia en Brasil invirtiendo en la compra de una propiedad.

La ley brasileña contempla programas de residencia para extranjeros que realizan inversiones de bienes raíces en el país. La condición es que sea una propiedad urbana y que cumpla con los montos mínimos establecidos por el gobierno local.

De cualquier forma, los ciudadanos argentinos pueden obtener la residencia legal en Brasil gracias al acuerdo del MERCOSUR.

También te puede interesar: Vivir en Brasil siendo Argentino: Requisitos, Costos y Tips

Wise: la cuenta para administrar tus finanzas internacionales

Aunque hoy es posible enviar plata a Brasil desde Argentina, ya sea desde tu banco o usando PIX, si tu plan es comprar una casa en Brasil, vas a necesitar una cuenta local que te permita gestionar transferencias y pagos en reales de forma simple y bajas comisiones.

Desde Argentina podés abrir una cuenta Wise de forma online desde su web o descargando la app en tu celular. No tiene costos de mantenimiento ni apertura.

Con una cuenta Wise podés mantener y recibir fondos en más de 40 divisas. Además, vas a obtener datos de cuenta local en Estados Unidos, la Eurozona, Reino Unido y otros 5 países más. Esto es lo equivalente a tener una cuenta en alguno de estos territorios, siendo una interesante alternativa para diversificar tus ahorros.

Y si te registrás como residente en Brasil y obtenés tu CPF, vas a poder acceder a una balance en reales y solicitar la tarjeta de débito Wise para usar en tus gastos diarios, poner débitos automáticos en servicios o sacar efectivo de un cajero automático.

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Notas y fuentes:

1. Consulado de Brasil en Buenos Aires - ¿Cómo sacar el CPF siendo extranjero?
2. Numbeo - Costo de vida en Florianópolis
3. Numbeo - Costo de vida en Río de Janeiro
4. Numbeo - Costo de vida en Balneario Camboriu
5. Numbeo - Costo de vida en San Pablo
6. Numbeo - Costo de vida en Curitiba

Comprobado por última vez el 28 de mayo de 2026.