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英國驗樓費用：由誰支付？檢查目的、方式及收費費用（附測量師選擇指南）

Hoi Yi Leung

2026年4月13日

閱讀時間6分鐘

不少買家為節省前期開支，往往忽略了驗樓（Survey）的重要性。事實上，英國的住宅物業平均樓齡較高，可能暗藏漏水、沉降等棘手問題，一份專業的驗樓報告則可助你避免日後承擔天價維修費，更是與賣家議價的有力籌碼。本文將為你詳細拆解英國驗樓目的、方式及相關費用，以及如何挑選可靠的RICS測量師，避開潛在結構問題。

目錄
英國買樓為甚麼要驗樓？英國驗樓等級與費用購買英國一手樓需要驗樓嗎？英國驗樓費用由買家還是賣家支付？如何選擇合資格且可靠的英國測量師？

英國買樓為甚麼要驗樓？

部分買家在參觀物業時，只會留意房屋的間隔、採光及裝修風格，卻缺乏專業知識去判斷建築物的結構健康。其實，當你在英國買樓時驗樓，是在以下三個方面能保障你的利益：

了解物業真實狀況^1,2,3：英國氣候潮濕，老舊房屋會容易出現不同結構問題，如上升濕氣、穿透性濕氣、木材腐爛、屋頂漏水、甚至是地基沉降。測量師能透過專業儀器，發現這些被油漆或牆紙掩蓋的致命傷。
避免承擔龐大的隱藏維修成本⁴：如果沒有驗樓就盲目買入，一旦入住後發現屋頂需要全套重鋪或地基需要加固，維修費用動輒高達數千甚至數萬英鎊。相反，若在事前花費300 - 1,500英鎊驗樓，卻能為你省下未來不可預測的巨額開支。
作為與賣家重新議價（Renegotiate）的籌碼：在交換合約之前，如果驗樓報告指出物業需要進行必要的維修，買家絕對有權以此報告為依據，要求賣家降低售價以補貼維修費，或者要求賣方在成交前修妥相關問題。

英國驗樓等級與費用

當你在英國買樓時，建議根據RICS標準選擇合適等級的Home Survey物業檢測報告分為三個主要等級，買家可按物業樓齡及自身需求選擇升級報告：

等級	檢查目的	檢查方式	驗樓費用
Level 1⁵	基本了解房屋的狀況，尋找可能影響房產價值的任何明顯缺陷物業狀況概覽與交通燈式評級；不包含估價或再建成本	驗樓師親自到場完成實地視覺檢查	約300 - 900英鎊⁴
Level 2（HomeBuyer Report）⁶	檢查房屋是否出現影響物業價值的缺陷（如潮濕、屋頂損壞）找出危險材料及環境問題（僅在目視發現疑似石棉等有害物質時才報告）	進行實地目視檢查（內部及外部）使用專業工具（濕度計、望遠鏡、手電筒、梯子等）在安全且合理情況下會進入屋頂空間；並可用梯子檢視不高於距地面/地板約 3 米的平頂或檢修口同時進行桌面研究及口頭查詢	約400 - 1,000英鎊⁴
Level 3（Building Survey）⁷	提供物業的建築構造、材料及整體狀況的詳細評估徹底識別明顯及潛在的結構缺陷、損壞、維修問題及其成因、嚴重程度分析問題對物業的影響，並提出修復建議與優先次序；費用及工期估算僅在「可行且已與客戶同意」時提供。	徹底地檢查主建築物內部及外部，以及所有永久性附屬建築以更深入的目視檢查與必要工具（如濕度計、望遠鏡、手電筒）為主	約630 - 1,500英鎊⁴

購買英國一手樓需要驗樓嗎？

如果你購買的是全新落成的一手樓（New Build），你亦同樣需要完成驗樓。不過，有別於傳統的 RICS 驗樓報告，購買英國一手樓，你需要完成專門針對新樓的新建物業檢查（Snagging Survey）。⁸

新建物業檢查有別於二手樓的常規驗樓，其主要目的是檢查發展商的施工質素，確保所有已完成的工程均符合建築商先前承諾的標準。若發現任何施工瑕疵，報告便會列出詳細的不合格項目及待辦事項清單（Snag List），供發展商跟進整改，直至所有問題全部解決並獲得確認為止。⁸

費用方面，Home Owner Alliance 指出，如需進行新建物業檢查，通常需支付320英鎊起（因應房屋種類及房間數目而異）；如是進行標準及執漏驗樓報告（Standard plus snagging survey cost），收費更是由549英鎊起（因應房屋種類及房間數目而異）。⁹

英國驗樓費用由買家還是賣家支付？

英國各地的物業買賣法規有所不同，驗樓費用的承擔方也因此出現差異：

英格蘭及威爾斯地區¹⁰：奉行「買家自付（Caveat Emptor / Buyer Beware）」原則。賣方沒有法律義務主動披露物業的所有缺陷。因此，驗樓費用完全由買方全資承擔，買方需要自行尋找並委託獨立的測量師進行檢查。
蘇格蘭地區¹¹：賣家在將物業放售到市場之前，必須依法自費準備並提供一份房屋報告（Home Report）給有意向的買家參考。這份報告包含三個部分：單一驗樓報告（Level 2 Survey）、能源效益證書（EPC）以及物業問卷（Property Questionnaire）。因此，在蘇格蘭買樓，多數情況下毋須驗樓，但如有需要仍需進行有關手續。

如何選擇合資格且可靠的英國測量師？

找到合適的物業後，下一步就是聘請測量師。以下是挑選測量師時的三大守則：

必須認明RICS註冊資格：確保你聘請的測量師是英國皇家特許測量師學會（RICS - Royal Institution of Chartered Surveyors）的註冊會員（MRICS或FRICS），或者是RPSA（Residential Property Surveyors Association）的會員。這確保了他們具備專業資格，且報告具備法律及行業公信力。
挑選具備目標樓盤所在地區（Local Area）豐富經驗的測量師：本地測量師對該區的地理環境、土壤類型及歷史建築特徵瞭如指掌。例如，他們會知道某個地區以前是否煤礦區而容易引發地基沉降，或是某個年代的房屋常用了哪種容易含有石棉的建材。
如何與律師配合解讀報告：收到報告後，除了仔細閱讀測量師的總結外，務必將報告副本轉交給你的代表律師。律師會根據報告指出的問題（例如違規建築、邊界不清），在法律層面上向賣方律師提出質詢。

驗樓報告可以幫你及早識別結構風險、估算潛在維修開支，亦能成為交換合約前與賣家議價的重要依據。由Level 1 到 Level 3（或新樓的Snagging Survey），費用往往介乎數百至過千英鎊；再加上訂金、律師費、印花稅等前期支出，資金安排與匯率波動同樣會直接影響你的總成本。

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資料來源：

RICS：Damp and mould
RICS：How To: Identify and Treat Dry Rot and Wet Rot
RICS：Subsidence
Home Owner Alliance：How much does a house survey cost in 2026?
RICS：Description of the RICS Home Survey – Level 1
RICS：Description of the RICS Home Survey – Level 2 (survey and valuation)
RICS：Description of the RICS Home Survey – Level 3
RICS：Snagging survey
Home Owner Alliance：How much does a snagging survey cost?
The Law Society：Buyer beware
RICS：House surveys (UK): the costs, types and benefits of an RICS Home Survey

資料搜集日期：2026年3月29日

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