Cum să cumperi o casă în Ungaria: Ghid practic pentru români

Tot mai mulți români iau în calcul ideea de a cumpăra o locuință în străinătate, iar Ungaria a devenit o destinație frecventă. Prețurile sunt încă accesibile în multe regiuni, iar pentru cine caută case de vânzare în Ungaria ieftine, merită să înțeleagă de la început regulile și pașii de urmat.

Cum funcționează Wise?

Care sunt cerințele pentru românii care vor să cumpere o proprietate în Ungaria?

Dacă ai cetățenie română, legislația îți permite să cumperi proprietăți rezidențiale în Ungaria în condiții aproape identice cu cele pentru cetățenii maghiari. Nu ai nevoie de autorizații speciale și nici de un permis de cumpărare, deoarece România este stat membru al Uniunii Europene.

Singura excepție sunt cetățenii non-UE, pentru care este necesară o aprobare emisă de autoritățile locale. Acest permis costă aproximativ 50.000 HUF și se obține în aproximativ 30 de zile. Procedura nu se aplică românilor.¹

Există totuși anumite limitări valabile pentru toți străinii: nu se pot cumpăra terenuri agricole și nici proprietăți clasate ca patrimoniu protejat. Dacă ai în vedere case de vânzare în Ungaria ieftine în zone rurale, verifică din timp dacă intră în aceste categorii.

De asemenea, este bine de știut că deținerea unei locuințe în Ungaria nu îți oferă automat drept de ședere sau rezidență. Sunt două procese separate.²

De ce documente ai nevoie pentru a cumpăra o casă în Ungaria?

Dacă ești deja rezident în Ungaria ai nevoie de un act de identitate valabil (pașaport sau buletin). Procedura de cumpărare este similară cu cea pentru localnici. Pentru orice tranzacție imobiliară în Ungaria vei avea nevoie și de un număr de identificare fiscală maghiar, emis de autoritatea fiscală locală (NAV). De obicei, avocatul te ajută să îl obții.³

Dacă ești cetățean român, nerezident în Ungaria, procesul este aproape la fel de simplu ca pentru rezidenți, deoarece România este stat membru UE. Nu ai nevoie de permis special și nu trebuie să depui un dosar pentru aprobarea cumpărării.

Ai nevoie doar de:

• pașaport sau buletin valabil;
• un număr fiscal maghiar (adóazonosító jel) - se poate obține chiar dacă nu locuiești în Ungaria²;
• contract preliminar șii plata unui avans;
• contract final redactat și depus de avocat.

În cazul cetățenilor non-UE, pe lângă pașaport va trebui să pregătești dosarul pentru permisul de cumpărare:

1. cerere oficială
2. copie legalizată după pașaport
3. cazier judiciar
4. contractul preliminar de vânzare semnat și dovada plății taxei de 50.000 HUF.

Un avocat maghiar te va ajuta să depui actele și va autentifica tranzacția, fiind obligatoriu să apelezi la el.⁴

Cât costă să cumperi o proprietate în Ungaria?

În ultimul deceniu, Ungaria a avut una dintre cele mai mari creșteri ale prețurilor la locuințe din UE: prețurile aproape s-au triplat între 2010 și 2024. Chiar și așa, pentru mulți români, unele zone din Ungaria rămân atractive la preț comparativ cu marile orașe din vestul Europei.⁵

Prețuri medii pe metru pătrat

Datele publicate de Oficiul Central de Statistică al Ungariei arată diferențe mari între Budapesta și restul țării. Tabelul de mai jos oferă o imagine orientativă pentru apartamente second-hand în 2024-2025.⁶

Pe lângă prețul afișat în anunț, trebuie să bugetezi:

• Taxa de transfer (duty) - în mod obișnuit, 4% din valoarea de piață a proprietății, cu unele reduceri pentru locuințe mai ieftine.⁷
• Onorariul avocatului - de regulă 1-2% din prețul de cumpărare, plus TVA.
• Taxe de înregistrare la Carte Funciară - câteva mii de forinți (în jur de 10.600 HUF per tranzacție din 2024 încoace).⁸
• Comision agenție imobiliară - dacă este plătit de cumpărător (depinde de contract); poate ajunge la 2-5% din prețul de vânzare.

Per total, e realist să te aștepți la aproximativ 6-8% în plus față de prețul proprietății pentru taxe, avocat, agenție și înregistrări.

Unde găsești case de vânzare în Ungaria ieftine?

Dacă te interesează în mod special case de vânzare în Ungaria ieftine, cele mai mici prețuri medii se găsesc în regiunea Ungariei de Nord și în unele zone din Sudul Marii Câmpii. În Ungaria de Nord, prețul mediu al unei locuințe de revânzare este în jur de 36.000 EUR, de aproximativ 3–3,5 ori mai mic decât media din Budapesta, ceea ce face orașe precum Miskolc sau localitățile rurale din jur o opțiune interesantă pentru bugete mai mici.⁹

Impozite pe proprietate în Ungaria

Impozitul anual pe proprietate (taxa locală) variază în funcție de localitate. În multe orașe nu există deloc taxă anuală pentru locuințele personale, iar dacă se aplică, sumele sunt mici. Legea impune un plafon de aproximativ 1.100 HUF/m², pe care autoritățile locale nu îl pot depăși.¹⁰

Cum îți plătești casa în Ungaria?

Poți plăti integral din economii, poți combina economiile cu un credit ipotecar sau poți încerca să accesezi un împrumut direct în Ungaria. Indiferent de variantă, ai de gestionat plăți semnificative în forinți (HUF).

Aici începe partea practică: schimbul valutar și transferurile internaționale. Dacă plătești avansul sau tranșe ale prețului din România, fiecare plată presupune:

• conversie din RON sau EUR în HUF;
• eventuale comisioane de transfer internațional;
• curs de schimb mai avantajos sau mai puțin avantajos, în funcție de furnizor.

Cu un cont multi-valutar Wise, poți:

• păstra bani în mai multe valute (inclusiv HUF) în același cont;
• trimite bani în Ungaria folosind rata medie de schimb a pieței (mid-market) și un comision afișat transparent înainte de plată;
• vedea mereu cât ajunge efectiv la vânzător sau la banca ta din Ungaria, în HUF, înainte să confirmi transferul.

Deschide-ți un cont multi-valutar Wise acum

Dacă ai de trimis o sumă mai mare, de exemplu pentru avans sau pentru plata integrală a locuinței, poți folosi și serviciul Wise dedicat transferurilor de valoare mare, care oferă suport personalizat și reduceri de cost pentru volume mai ridicate.

Te ajută mai ales când ai de trimis:

• avansul de 10-20%;
• diferența la semnarea contractului final;
• eventuale rate lunare către o bancă maghiară, dacă îți iei credit acolo.

Poți lua credit ipotecar în Ungaria ca român?

Da, este posibil, dar nu pentru oricine și nu întotdeauna de la distanță. În mod obișnuit:

• băncile maghiare cer, un avans de cel puțin 20% din prețul locuinței pentru creditele standard.
• există, din 2025, programul guvernamental Otthon Start, care oferă credite ipotecare cu dobândă fixă de 3%, pe maximum 25 de ani, până la 50 milioane HUF, cu avans minim de 10%.
• pentru a accesa Otthon Start, trebuie să fie prima ta locuință în Ungaria, să ai o adresă oficială în Ungaria și, de obicei, cel puțin doi ani de contribuții la sistemul maghiar de asigurări sociale.¹¹

Pas cu pas: cum cumperi o casă în Ungaria dacă locuiești în România

Urmând un plan bine definit, îți va fi mai ușor să treci prin tot procesul de achiziție. Iată pe scurt pașii importanți:

1. Documentează-te și stabilește-ți bugetul. Cercetează piața imobiliară și decide ce tip de proprietăți se potrivesc atât nevoilor tale, cât și posibilităților financiare.
2. Căutarea proprietății. Explorează anunțurile online și ofertele prin agenții, pentru a identifica case de vânzare în Ungaria ieftine sau apartamente care corespund preferințelor tale. Poți folosi portaluri imobiliare sau rețele de agenții locale pentru a găsi locuința dorită.
3. Verifică cerințele legale. Dacă ai nevoie de aprobări speciale (ex. permis de cumpărare pentru cetățeni non-UE), obține-le din timp.
4. Angajează un avocat și semnează antecontractul. Găsește un avocat maghiar (prezența lui este obligatorie pentru autentificarea actelor).
5. Semnează contractul final și plătește. După obținerea tuturor aprobărilor (de exemplu, avizul autorităților locale pentru cumpărătorii non-UE), semnează contractul final de vânzare-cumpărare. Restul de plată se transferă vânzătorului.
6. Înregistrarea și predarea proprietății. Avocatul depune contractul la Oficiul Cadastral pentru a înscrie noul proprietar (aprox. 1-2 luni până la titlul final).

Site-uri populare și agenții imobiliare în Ungaria

Pentru a găsi mai ușor case de vânzare în Ungaria ieftine, poți consulta câteva platforme și agenții de top:

• ingatlan.com - unul dintre cele mai mari și vechi portaluri de anunțuri imobiliare din Ungaria, cu sute de mii de anunțuri la nivel național.
• Otthonterkep.hu - platformă bazată pe hartă, utilă când vrei să vezi rapid zonele și nivelurile de preț.
• oc.hu (Otthon Centrum), dh.hu (Duna House) - rețele mari de agenții imobiliare, cu multe anunțuri listate în exclusivitate.
• Jófogás, ingatlanbazar.hu, realestatehungary.hu - alte site-uri populare pentru anunțuri de vânzare și închiriere.

La ce să fii atent când cumperi o casă în Ungaria

Câteva riscuri și întrebări pe care merită să le pui de la început:

• Riscul de curs valutar - dacă venitul tău este în RON sau EUR, dar creditul este în HUF, vei fi expus la fluctuațiile de curs. Poți controla mai bine plățile folosind un cont multi-valutar și urmărind atent evoluția cursului.
• Impozitul pe venit și pe eventualele chirii - veniturile din chirii sunt supuse impozitului pe venit în Ungaria (în jur de 15%), cu reguli specifice pentru deducerea cheltuielilor.
• Impozite locale pe proprietate - stabilite de primării, cu niveluri diferite în funcție de localitate.
• Starea clădirii și costurile de întreținere - apartamentele din clădiri vechi pot avea instalații de schimbat și costuri de întreținere mai mari decât par la prima vedere.
• Bariera de limbă - multe documente și discuții cu autoritățile sunt în maghiară. Avocatul și, ideal, agentul imobiliar ar trebui să-ți poată explica totul clar, în română sau engleză.

Cumpărarea unei locuințe în Ungaria poate decurge fără probleme majore dacă te informezi din timp și respecți pașii recomandați. Urmând sfaturile de mai sus, vei putea găsi o casă ieftină în Ungaria, potrivită pentru tine și să finalizezi tranzacția cu succes.

Surse folosite

1. Global Property Guide – Ghid cumpărare: Ungaria
2. Cumpărarea unei proprietăți în Ungaria ca străin: ghid complet
3. Jarnias Cyril – Procesul de cumpărare a unei proprietăți în Ungaria pentru străini
4. JCE Consultancy – Cumpărarea de proprietăți în Ungaria: ghid pentru străini
5. Reuters – Prețurile locuințelor din Ungaria s-au triplat din 2010
6. Hungarian Central Statistical Office (KSH) – Prețurile locuințelor, indicele prețurilor la locuințe T1 2025
7. Global Realty Group – Pașii pentru cumpărarea unei proprietăți în Ungaria (impozit de transfer și costuri)
8. Hungarian Law Blog – Articole imobiliare (taxe de cadastru și costuri de tranzacție)
9. Hungary Real Estate Prices – Prețurile imobiliare în Ungaria
10. Global Property Guide – Impozite pe proprietate și limite locale în Ungaria
11. Kormányhivatalok – Lansarea programului Otthon Start