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メキシコで不動産を購入する方法｜条件・規制・税金を徹底解説【2026年版】

Sasha Kiyokawa

2026年5月14日

18分で読めます

メキシコでは外国人による不動産の購入が認められていますが、日本とは法制度が大きく異なり、沿岸部や国境付近では直接所有が制限されるなど、事前に押さえておくべきルールが複数あります。

しかし、具体的に検討した際、以下のような疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか。

制限区域ってどこ？
フィデイコミソ（銀行信託）はどう使うの？
不動産購入に必要な書類や手続きは？

この記事では、メキシコでの不動産購入に必要な条件・規制から、購入の手順、かかる税金・費用までをわかりやすく解説します。また、記事の最後には、お得な手数料と為替レートで海外への高額送金ができるWise（ワイズ）についてもご紹介しています。

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それでは、メキシコでの不動産購入について見ていきましょう。

円（JPY）からメキシコ・ペソ（MXN）を両替した時の現在の換算レート（by Wise）🇲🇽

目次 🔖
メキシコの不動産トレンドメキシコで購入できる不動産の種類日本人でもメキシコの不動産は購入できる？メキシコの不動産購入で利用できる住宅ローンは？メキシコで不動産を購入する際に必要な書類メキシコでの不動産購入の手順メキシコでの不動産購入で知っておきたいことメキシコで人気の不動産エリアメキシコでの不動産購入で役立つサイト高額での海外送金もお得な手数料と為替レートで：Wise（ワイズ）

目次 🔖

メキシコの不動産トレンド
メキシコで購入できる不動産の種類
日本人でもメキシコの不動産は購入できる？
メキシコの不動産購入で利用できる住宅ローンは？
メキシコで不動産を購入する際に必要な書類
メキシコでの不動産購入の手順
メキシコでの不動産購入で知っておきたいこと
メキシコで人気の不動産エリア
メキシコでの不動産購入で役立つサイト
高額での海外送金もお得な手数料と為替レートで：Wise（ワイズ）

メキシコの不動産トレンド

日メキシコの不動産トレンド

メキシコの不動産は外国人の購入者も増加傾向にあり、日本人にとっても魅力的な要素が多く存在します。その魅力とは具体的に以下のような要素です。

米国・カナダからのリモートワーカーやリタイア層を中心に、外国人購入者が増加。欧州からの需要も広がりつつある。¹
日本と比べて生活費が相対的に安く、同じ予算でも広い居住空間を確保しやすい。²
メキシコシティのローマ地区やコンデサ地区など、徒歩圏内で日常生活が完結しやすく、日本人にもなじみやすいエリアが多い。
ユカタン州メリダなど治安が良好な都市もあり、安全面を重視する方にとっても選択肢が広がっている。

メキシコで購入できる不動産の種類

メキシコで購入できる不動産は、主に以下のタイプに分かれます。

マンション（Departamentos）：メキシコシティやグアダラハラなど大都市で一般的なタイプ。警備体制やプール、ジムなどの共用施設が充実した物件も多く、管理費の滞納状況は購入前に確認しておきたいポイントです。
一戸建て（Casas）：単独の戸建てと、ゲートコミュニティ内の戸建ての2種類があります。ゲートコミュニティは入退管理が徹底されており、セキュリティを重視する外国人に人気のタイプ。
リゾート地のコンドミニアム（Condominios）：カンクンやプラヤ・デル・カルメンに多く、家具付きの物件が一般的。沿岸部に位置するため、後述する「制限区域」の規制対象となるケースがほとんどです。

土地（Terrenos）を購入して注文住宅を建てるという選択肢もあります。ただし、「エヒド（Ejido）」と呼ばれる共同体所有の農地は、外国人への売却が法律で禁止されているため注意が必要です。³

なお、メキシコには建築段階ごとに物件が販売される独自の慣行も存在します。⁴

Obra Negra（基礎・構造体の段階）
Obra Gris（配管・配線・壁の仕上げ準備まで完了した段階）
Obra Blanca（内装仕上げ済み・居住可能な状態）

契約がどの段階を指すのかを明確にしておかないと、追加の仕上げ工事で予算が大幅に膨らむこともあるため注意しましょう。

日本人でもメキシコの不動産は購入できる？

日本人でもメキシコの不動産を購入できます。ただし、外国人の不動産所有はメキシコ憲法第27条および外国投資法によって管理されており、購入時にはメキシコ外務省（SRE）への誓約も必要になります。⁵

また、**海岸線から50km以内、国境線から100km以内は「制限区域」**に指定されており、カンクン、トゥルム、ロス・カボスなど人気リゾート地の大半が該当しています。そのため、この区域では外国人個人の直接所有が認められていません。

購入手段となるのが「フィデイコミソ（Fideicomiso）」という銀行信託です。公認銀行が名目上の所有権を保持し、外国人が受益者として売却・賃貸・改築・相続の権利を持つ仕組みで、初期期間50年・更新は無制限です。⁶

設立費用の目安はSRE許可費用と銀行手数料を合わせて1,500〜2,500米ドル程度、年間維持費は500〜1,000米ドル程度ですが、銀行や地域によって異なります。なお、メキシコシティなど制限区域外であれば信託なしでの直接所有が可能です。⁷⁺⁸

法的文書の正文はすべてスペイン語で作成する必要があり、公証人（Notario Público）の説明もスペイン語が基本になります。⁹買主の理解が不十分と判断されれば署名を拒否される可能性もあるため、スペイン語に堪能でなければメキシコ司法機関認定の公認翻訳者（Perito Traductor）を署名式に同席させましょう。

日本語書類の提出時にもスペイン語訳が必要になるため、早めに手配しておくと安心です。

メキシコの不動産購入で利用できる住宅ローンは？

メキシコの現地金融機関では外国人向けの住宅ローンを提供しているケースがありますが、条件は日本と大きく異なります。具体的には以下のような内容です。¹⁰⁺¹¹

金利：ペソ建てで年率9.0%〜14%程度。固定金利が一般的。
頭金：物件価格の30%〜50%が求められることが多い（メキシコ国民は10%〜20%が目安）。
審査で優遇されやすい条件：永住権（Residente Permanente）または一時居住権（Residente Temporal）の保持者。観光ステータスでの借入はハードルが非常に高い。
主な必要書類：メキシコの納税者番号（RFC）、自国のクレジットレポート、収入証明書など。

メキシコで不動産を購入する際に必要な書類

メキシコでの不動産購入にあたり、一般的に必要となる書類は以下のとおりです。¹²

書類の種類	詳細
有効なパスポート	本人確認書類として手続きで必要。
ビザ（FMM / 居住者カード）	観光ビザ（FMM）でも不動産の購入自体は法律上可能。ただし、不動産登記に必要な納税者番号（RFC）の取得には原則として居住者カードが必要。
納税者番号（RFC）¹³⁺¹⁴	不動産の登記・税務処理に必要。取得には原則として一時居住権以上のビザが求められるが、観光ビザでも手続き可能な場合もある。
資金の出所証明¹⁵	マネーロンダリング防止規制に基づき、直近3〜6か月分の銀行明細書や給与明細書が必要。
現住所の証明	日本またはメキシコで発行された公共料金の領収書（発行から3か月以内）。翻訳が必要な場合もある。
委任状（Poder Notarial）	本人が現地に行けない場合に必要。日本の公証役場で作成し、外務省のアポスティーユ取得後にスペイン語へ翻訳する。

メキシコでの不動産購入の手順

メキシコで不動産を購入する際の一般的な手順は、以下のとおりです。^15~17

物件探しと交渉：エージェントを通じて物件を内覧し、条件が合えば意向表明書を提出して価格交渉を行う。
仮契約と預託金の支払い：売買条件を固定する仮契約（Contrato de Promesa）を締結し、物件価格の5%〜10%の預託金を支払う。エスクロー（第三者預託）口座の利用が推奨される。
公証人によるデューデリジェンス：公証人（Notario Público）が所有権の真正性、未払い税金や抵当権の有無を調査・確認する。
信託許可の取得（制限区域の場合）：受託銀行を通じてメキシコ外務省（SRE）へ信託設定の許可を申請。2〜6週間ほどかかることがある。
クロージング（署名式）と決済：公証人役場にて売主・買主・銀行担当者が同席し、公的証書（Escritura Pública）に署名。残金や税金もこのタイミングで決済する。
登記手続き：署名後、公証人が不動産登記所（Registro Público）へ書類を提出。正式な権利証が届くまでには数か月を要するのが一般的。

メキシコでの不動産購入で知っておきたいこと

日メキシコの不動産トレンド

メキシコでの不動産購入は、日本とは異なる点もあるため、事前に知っておきたい注意点などを解説します。

物件選びのポイント

購入したい物件が制限区域に該当するかどうかは、最初に確認すべきポイントです。エヒド（共同体所有地）は外国人が購入できません。また、内装未完成物件の場合は、契約内容がどの建築段階を指すのかを明確にしておくことが大切です。

公証人・法律専門家への相談

メキシコの公証人は取引の合法性を担保する重要な存在ですが、あくまで中立的な立場であり、買主だけの利益を守る役割ではありません。未払い管理費の引き継ぎや不利な契約条項を防ぐためにも、バイリンガルの不動産弁護士を別途雇うようにしましょう。

購入時にかかる税金と諸費用

購入者は物件価格とは別に、5%〜10%程度の諸費用を見込んでおく必要があります。主な内訳は以下のとおり。¹⁸

項目	目安	備考
不動産取得税（ISAI / ISABI）¹⁹	物件価格の2%〜5%	州によって異なる。メキシコシティでは累進課税により最大約8.7%になる場合もある。
公証人費用¹⁹⁺²⁰	物件価格の0.5%〜2.0%	公証人が行うデューデリジェンスや書類作成の報酬。
登記費用¹⁹⁺²⁰	物件価格の0.5%〜1.0%	不動産登記所への登録にかかる費用。
フィデイコミソ設立費用	1,500〜2,500米ドル程度	制限区域内の物件のみ。年間維持費（500〜1,000米ドル程度）も別途発生する。
仲介手数料²¹	物件価格の5%〜8%	原則として売主が負担。

売却時の不動産課税

不動産を売却して利益が出た場合、キャピタルゲイン税（ISR）が課されます。非居住者の外国人は、売却総額の25%（控除なし）、または純利益に対して35%（控除適用後）のいずれかを選択して納税するのが一般的です。²²

一方、メキシコの居住者で該当物件が主たる住居である場合、一定額までの利益が免税となる措置もあるため、詳細はメキシコ税務庁（SAT）の最新情報を確認してください。

不動産購入と永住権の関係

「不動産を購入すれば永住権がもらえる」と思われがちですが、メキシコにはそうした制度はありません。ただし、一定額以上の不動産所有が一時居住権の申請時に経済力の証明として認められるケースがあり、一時居住権を4年間保持すれば永住権への切り替えを申請できるようになります。^23~25

基準額は変動することもあるため、最新の要件はメキシコ移民庁（INM）で確認してください。

メキシコで人気の不動産エリア

メキシコの中でも、外国人に人気の主要エリアを紹介します。

メキシコシティ（CDMX）：制限区域外のため信託なしで直接所有が可能。ローマ地区やコンデサ地区はカフェ文化が根付き、歩いて暮らせる街並みが特徴ですが、価格帯は全国的に見て高めの水準です。²⁶
カンクンやプラヤ・デル・カルメン：カリブ海に面したリゾートエリア。マヤ鉄道の開通で交通の利便性も向上しました。プラヤ・デル・カルメンはカンクンよりもカジュアルな雰囲気で、賑やかな5番街と静かなゲートコミュニティが共存しています。²⁷⁺²⁸
サン・ミゲル・デ・アジェンデ：石畳とカラフルな建物が美しいコロニアル都市。米国・カナダからのリタイア層に絶大な人気があり、英語が比較的通じやすい環境が整っています。歴史的中心部の物件は高額な傾向です。²⁹
メリダ：メキシコで最も安全な都市の一つとされ、マヤ文化とスペイン植民地時代の建築が調和する落ち着いた街。主要リゾートに比べると手頃な価格帯で、家族連れにも注目されています。³⁰
ロス・カボス：砂漠と海が交わるバハ・カリフォルニア半島の先端に位置し、ゴルフリゾートやプライベートヴィラが中心。価格帯は非常に高く、ラグジュアリー志向のエリアといえるでしょう。³¹

メキシコでの不動産購入で役立つサイト

Inmuebles24：メキシコ最大級の不動産ポータルサイト。掲載物件数が豊富で、エリアごとの比較に役立つ。³²
Lamudi Mexico：市場レポートやトレンド分析記事が充実。検索画面も使いやすく、外国人にもなじみやすいサイト。³³
Realtor.com International Mexico：英語での情報が豊富で、メキシコ市場の全体像を把握するのに適している。³⁴
メキシコ外務省（SRE）：フィデイコミソの許可申請など、外国人による不動産取得に関する法的情報を確認できる公式サイト。³⁵

高額での海外送金もお得な手数料と為替レートで：Wise（ワイズ）

Wise

海外で不動産を購入する際には、**頭金や残金の支払い、管理費や固定資産税の送金など、**海外への送金が何度も必要になります。しかし、一般的な銀行を使うと、為替レートに隠れた手数料や高額な送金手数料がかかり、知らないうちに多くのお金を失ってしまうことも。

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以下のページでWiseを使った送金の方法や知っておきたいことを詳しく説明しているので、送金の前に必ずご確認ください。^36~39

※Wiseにご登録されている国の住所によって利用できるサービス内容が異なります。そのため、ご利用いただけるサービスについては、お住まいになられている国のサイトを必ず確認するようにしましょう。

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まとめ

メキシコでの不動産購入は外国人にも開かれていますが、制限区域の制度やフィデイコミソの仕組み、必要書類の準備など、日本にはない独自のルールを理解しておくことが欠かせません。特に、エヒドの回避や公証人・弁護士の活用、税金の事前把握は、トラブルを防ぐうえで重要なポイントです。

また、メキシコでの不動産購入では頭金や諸費用、管理費の支払いなど海外送金が複数回発生するため、送金コストも事前に確認しておきたいところです。この点、Wise（ワイズ）なら、ミッドマーケットレートでの送金や明瞭な手数料体系により、送金コストを大きく抑えられる可能性があるため、ぜひ検討してみてください。

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出典：

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