ジョージアの不動産を購入するには？外国人向けの条件や手順、注意点を徹底解説【2026年最新】

ジョージアでの不動産購入に興味はあるけれど、「外国人でも本当に買えるの？」「手続きはどう進めればいいの？」と疑問を感じている方も多いのではないでしょうか。

ジョージアは外国人でも住宅や商業用不動産を自由に購入でき、登記手続きも最短1日で完了するなど、海外不動産の中でも購入のハードルが比較的低い国として知られています。一方で、農地の購入制限や内装状態の独自カテゴリーなど、注意すべきポイントもあります。

この記事では、ジョージアの不動産購入の条件や手順、必要書類、税金、人気エリアまで網羅的に解説しています。また、記事の最後には、お得な手数料と為替レートで海外への高額送金ができるWise（ワイズ）についてもご紹介しています。

Wiseでは一般的な銀行で上乗せされる為替手数料が上乗せされていない為替レートである「ミッドマーケットレート」で送金をすることができ、手数料などの詳細も事前に表示されるため、安心して海外送金ができます。

また、Wiseでは米ドルやユーロ、シンガポールドル、イギリスポンドなどの主要通貨で現地口座情報も取得可能であり、海外現地の受取人に送金するコスト、海外送金の受け取りにかかるコスト、現地決済・両替にかかるコストまでさらに節約することができます。

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それでは、ジョージアでの不動産購入について見ていきましょう。

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※本記事の情報は2026年4月24日時点の情報を参照しています。そのため、明示的または黙示的にかかわらず、この内容が正確、完全または最新であることを表明または保証しません。また、本記事の内容は、投資に関するアドバイスではなく、あくまで参考情報として作成されています。専門的な意見・アドバイスが必要とされる場合、ファイナンシャルアドバイザーやその他の専門家にお問い合わせください。

ジョージアの不動産トレンド

ジョージアの不動産市場は、投機的な急成長期を過ぎ、安定した成長フェーズに移行しつつあります。¹

特にトビリシやバトゥミといった主要都市では外国人からの需要が引き続き高く、購入者の関心もより品質の高い「プレミアム」や「コンフォート」クラスの物件へとシフトしてきているのが近年の特徴です。²

オランダのように住宅供給不足で入札競争が激化している市場と比べると、ジョージアは外国人でも多くの不動産で現地居住者に近い形の所有権を取得でき、不動産取得税や印紙税もかかりません。³

登記手続きも最短1日で完了し、ブロックチェーン技術を活用した登記システムにより所有権の透明性も確保されているなど、購入のハードルが比較的低い点が大きな特徴と言えます。⁴⁺⁵

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ジョージアで購入できる不動産の種類

ジョージアで購入できる不動産には、以下のような種類があります。

• マンション（アパートメント）
• 一戸建て
• タウンハウス
• 商業用不動産
• ホテルアパートメント

中でもマンションは、トビリシやバトゥミを中心に最も取引が多い物件タイプです。

ジョージアの不動産購入で特に知っておきたいのが、内装の仕上げ状態による独自のカテゴリー分けです。新築物件はデベロッパーから「完成済み」の状態で引き渡されるとは限らず、以下のような段階で販売されることが一般的です。⁶

• ブラックフレーム（Black Frame）：外壁・屋根・窓・玄関ドアのみのスケルトン状態で、室内の間仕切りや床仕上げはなく、電気・水道も未設置またはフロア入口までの引き込みのみ。自由に設計できる反面、大規模な内装工事が必要になる。
• ホワイトフレーム（White Frame）：間仕切り壁や下地塗り、電気配線・配管が内まで引き込まれた状態。壁紙や床材など表面の仕上げ工事から着手できる。
• グリーンフレーム（Green Frame）：構造的な内装工事がほぼ完了し、最終仕上げの直前まで整った状態。比較的工期が短く済むのが利点だが、この定義はデベロッパーによって異なり、高い完成度の状態を指す場合と、環境配慮型建築を指す場合があるため注意。

一方、中古物件にはソビエト時代に建てられた築数十年の建物や、旧市街の築100年以上の建物も含まれるため、古い配管や構造上の制約がないか、購入前に慎重な確認が欠かせません。

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日本人でもジョージアの不動産は購入できる？

日本人を含む外国人でもジョージアの不動産を購入することは可能です。

住宅や商業用不動産といった「非農地」であれば、国籍を問わず制限なく購入でき、ジョージア国民と同等の完全な所有権（フリーホールド）が認められています。

ただし、農地（Agricultural land）については、外国人が直接所有することは法律で禁じられています。 農地に関わるプロジェクトを検討する場合は、自治体の承認を得て非農地へ用途変更する、長期リース契約（10〜49年）を結ぶなどの代替手段が必要になります。³

また、売買契約書はジョージア語で作成されるのが原則ですが、英語やロシア語との併記で対応してもらえるケースも一般的です。

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日本人でも借りられる住宅ローンはある？

ジョージア現地の銀行（TBC BankやBank of Georgiaなど）では、外国人（非居住者）でも住宅ローンを組める場合があります。（融資の可否は銀行と購入者の居住国によって異なり、審査は現地の人よりシビアな傾向にある。）⁷⁺⁸

一般的な条件としては、**頭金が物件価格の30〜40%（安定した収入・居住証明により20〜30%に減額できる可能性あり）、金利は米ドルまたはユーロ建てで年率8〜10%程度、返済期間は最大15年程度とされています。**⁸⁺⁹

現地のローンとは別に、デベロッパーが提供する分割払い（Installment）も選択肢のひとつとして知られています。頭金20〜30%を支払い、残金を建設期間中（2〜5年）にわたって分割で支払う仕組みです。必要書類が最小限（パスポートと頭金の証明など）で手続きがシンプルなため、外国人の購入者に広く利用されています。¹⁰

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ジョージアで不動産を購入するために必要な書類・情報

ジョージアで不動産を購入する際、日本人が準備すべき主な書類は以下のとおりです。^11~13

リモートで購入する場合、委任状などの日本の私文書には「アポスティーユ（Apostille）」の取得が必要になります。一般的な手順としては、以下の流れです。¹⁴

1. 日本の公証役場での認証
2. 法務局長の押印証明
3. 外務省でのアポスティーユ付与

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ジョージアにおいての不動産購入の手順

ここでは、ジョージアで不動産を購入する際の一般的な流れを紹介します。^12+15+16

1. 物件の選定と法的確認：気になる物件が見つかったら、NAPR（国家公共登記所）から登記簿抄本を取得し、所有権の状況や抵当権の有無、農地に該当しないかなどを確認します。
2. 売買契約の締結：公共登記所（Public Registry / House of Justice）の担当官の面前で署名する場合、原則として公証人の立ち会いは不要です。ただし、外国で発行された委任状を用いる場合などは、公証人による認証が必要となる場合があります。
3. 登記手続き：署名後、NAPRへ所有権の登録申請を行います。通常4営業日で完了しますが、追加費用を支払うことで1日や当日中の登録も可能です。
4. 決済：銀行振込や現金、エスクロー口座などで支払いを行います。一般的には、所有権の登録が完了した後に送金する流れとなっています。

登記にかかる公定費用は、通常登録（4営業日）で50ラリ、1日登録で150ラリ、当日中の特急登録で200ラリとなっており、他国と比較しても手続きが迅速かつ低コストで済みます。

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ジョージアでの不動産購入で知っておきたいこと

ジョージアでの不動産購入をスムーズに進めるために、事前に押さえておきたいポイントを紹介します。

不動産物件を選ぶ際のポイント

新築物件を購入する場合、デベロッパーの信頼性を事前に確認することが欠かせません。過去の実績や完成済みプロジェクトの評判に加え、NAPRの登記情報から訴訟や差し押さえの有無もチェックできます。

また、ジョージアではブラックフレームやホワイトフレームなど内装の仕上げ状態が物件ごとに異なるため、追加の内装費用も含めた総コストを把握しておくことが大切です。

法律専門家のアドバイスを受ける

現地の法律や商慣習に詳しくない外国人にとって、弁護士や専門家のサポートは不可欠です。特に、農地に該当しないかの確認、契約書の法的チェック、ジョージア語の契約内容の正確な理解といった場面では、専門家へ相談する必要があるでしょう。

契約書は英語との併記に対応してもらえるケースもありますが、法的な解釈はジョージア語版が優先されるため、公認翻訳者や通訳の活用も検討しておくとよいでしょう。¹⁷

不動産の購入でかかる税金

ジョージアでは、不動産取得税および印紙税はかかりません。 ただし、新築物件をデベロッパーから購入する場合、付加価値税（VAT）18%が適用される場合があります。中古物件の個人間売買ではVATは不要です。

居住用不動産を購入した場合、購入価格の15%をVAT返還として請求できる制度があります（ジョージア市民・外国人ともに利用可能）。返還申請は物件登記完了後に歳入庁を通じて行います。¹⁸⁺¹⁹

購入時に発生する主な費用は登記手数料（50〜200ラリ）で、他国と比較してもコストが低い点が特徴です。ちなみに、購入した物件を個人間で賃貸に出す場合、居住用賃貸の所得税は一律5%です。20

売却時の不動産課税

不動産を購入後、2年以上保有してから売却した場合、キャピタルゲイン税（譲渡益税）は非課税（0%）となります。 一方、2年未満で売却した場合、以下の税率が適用されるため、売却のタイミングには注意が必要です。¹⁸

• 居住用不動産：5%
• 商業用不動産：20%

不動産購入による居住許可は？

ジョージアでは不動産を購入すれば自動的に永住権や市民権が得られるわけではありません。 この点は多くの外国人が誤解しやすいポイントです。²¹

2026年3月1日より、不動産を通じた「短期居住許可（1年間）」の最低投資額が100,000米ドルから150,000米ドルに引き上げられました。 この金額は購入価格ではなく、ジョージアの認定鑑定士による市場価値評価に基づいて判定されます。また、2026年3月1日以前に100,000米ドル以上の不動産を購入・登記済みの場合は、旧基準が適用されます。

また、投資家向けの居住許可制度では、300,000米ドル相当の適格不動産を5年間保有することで、無期限滞在許可への申請資格が得られます。²²⁺²³

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ジョージアで人気の不動産エリア

ジョージアで不動産を探す際、エリアによって価格帯や賃貸需要の特徴が大きく異なります。ここでは、外国人に人気の主要エリアを紹介します。

トビリシ（Tbilisi）

首都のトビリシでは、エリアによって特徴が異なります。トビリシの中でも人気のエリアは以下の通りです。²⁴

• ヴァケ（Vake）：外交官や富裕層に人気の高級住宅エリア。価格帯は高めですが、長期的な資産価値の安定性に定評があります。
• サブルタロ（Saburtalo）：大学や病院が多く、学生や家族連れからの賃貸需要が安定しているバランスの取れたエリアです。
• オールドタウン / ムタツミンダ（Old Tbilisi / Mtatsminda）：歴史的な街並みが魅力の観光エリア。短期賃貸の需要が高い傾向にあります。

バトゥミ（Batumi）

黒海沿岸に位置するリゾート都市で、観光客向けの短期賃貸が盛んなエリアです。シーフロントのプレミアム物件は、1平米あたり2,000米ドルを超える価格帯で取引されているものもあります。近郊のゴニオ（Gonio）地区も、ホテルやリゾート開発が進み注目度が高まっています。25+26

クタイシ（Kutaisi）

ジョージア第2の都市で、新空港の開業や観光インフラの整備が進んでいるエリアです。価格帯は1平米あたり約500米ドルからと比較的手頃で、初期費用を抑えたい方にとって選択肢のひとつになるでしょう。²⁷⁺²⁸

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ジョージアでの不動産購入で役立つサイト

ジョージアで不動産を探す際に役立つ主要なウェブサイトをまとめました。

• korter.ge：新築物件やデベロッパーの実績、建設状況を確認できるポータルサイト。²⁹
• myhome.ge：ジョージア国内で広く利用されている不動産検索サイト。中古物件やジョージアのマンション、賃貸の相場確認にも活用可能。³⁰
• ss.ge：「myhome.ge」と並んで広く利用されている不動産ポータルサイト。³¹
• 国家公共登記所（NAPR / napr.gov.ge）：ジョージア政府の公式登記サイト。所有者情報や抵当権の有無を誰でも確認できる（英語対応）。³²

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高額での海外送金もお得な手数料と為替レートで：Wise（ワイズ）

海外で不動産を購入する際には、頭金や残金の支払い、管理費や固定資産税の送金など、海外への送金が何度も必要になります。しかし、一般的な銀行を使うと、為替レートに隠れた手数料や高額な送金手数料がかかり、知らないうちに多くのお金を失ってしまうことも。

そんな時に、安心して高額での海外送金がお得な手数料と為替レートでできるWise（ワイズ）が役立ちます。^33~36

Wiseでは一般的な銀行で上乗せされる為替手数料が上乗せされていない為替レートである「ミッドマーケットレート」で送金をすることができ、送金コストを抑えることができます。

送金時の手数料も事前に表示されるため、安心して海外不動産への支払いができます。手続きはすべてオンラインで完結。世界中で1,600万人以上に利用されている、信頼のあるサービスです。

【Wiseアカウントの特徴】

• 多通貨での送金に対応：140か国・40通貨以上の送金に対応しています。
• 最適な為替レート：上乗せコストのないリアルタイムの為替レートで取引を行うことが可能です。
• 明瞭な手数料：送金額と受取額が最初に確認でき、予期していない手数料がかかる心配もありません。
• 瞬時の送金：Wiseでの半数以上の海外送金が20秒未満で完結します。
• 簡潔な操作：パソコンやスマートフォンで完結。銀行に足を運ぶ必要はありません。
• バーチャルカードも発行可能：Wiseアカウントでバーチャルカードを作成することで、オンラインでの決済などに利用できます（発行料も無料）。
• 8種類以上の現地口座情報：アメリカ、ヨーロッパ、オーストラリア、シンガポールを含む8ヶ国以上の現地口座情報が取得可能。これにより、滞在国内での送金もよりお得に。
• 高額での保有ができる：日本円換算で合計100万まで複数通貨を保有、最大2,000万円まで引き上げが可能です（金額の引き上げについてはこちらのページを必ず確認してください）。
• 高額送金も可能：一度に100万円超の送金ができ、最大1億5000万円まで送金可能です（別途書類をお願いする場合があります）。
• 日本国内の資金移動業者として登録・認可：ワイズ・ペイメンツ・ジャパン株式会社は、第一種・第二種資金移動業者として関東財務局から登録・認可を受けているので、安心してご利用いただけます。
• 日本語スタッフによるカスタマーサポート：質問や問題がある場合は、カスタマーサポートスタッフに日本語で相談できます。

以下のページでWiseを使った送金の方法や知っておきたいことを詳しく説明しているので、送金の前に必ずご確認ください。

※Wiseにご登録されている国の住所によって利用できるサービス内容が異なります。そのため、ご利用いただけるサービスについては、お住まいになられている国のサイトを必ず確認するようにしましょう。

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まとめ

ジョージアは外国人でも完全な所有権を取得でき、登記手続きも迅速かつ低コストで完了するなど、海外不動産の中でも比較的参入しやすい市場といえます。一方で、農地の購入制限や内装状態の独自カテゴリー、2026年3月に引き上げられた居住許可の投資要件など、事前に把握しておくべきポイントも少なくありません。

ジョージアで不動産を購入する際には、頭金や残金の支払いなど海外への送金が何度も必要になります。そんなときに役立つのが、Wise（ワイズ）の海外送金サービスです。

Wiseでは、一般的な銀行で上乗せされがちな為替手数料がかからない「ミッドマーケットレート」で送金でき、手数料や受取額も事前に確認できるため、安心して高額の海外送金を行えます。手続きはすべてオンラインで完結し、一度に100万円を超える送金にも対応しています（最大1億5,000万円まで。別途書類が必要になる場合があります）。

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ソース

1. Georgia Real Estate Market Q1 2025: Growth, Investments, Tourism, and New Developments
2. Georgia Real Estate Market in 2025: Growth Analysis, Investments, and Profitability — Expert
3. Can Foreigners Own Land in Georgia? Legal Rules Explained - Orson Co.
4. How to buy property in Georgia? Process of property registration. | Gege24.com
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