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クロアチアで不動産を購入する手順は？費用や税金、必要書類などを解説【2026年最新】

Sasha Kiyokawa

2026年6月1日

18分で読めます

アドリア海の美しい海岸線や歴史的な街並みが魅力のクロアチア。

近年はEU加盟やユーロ導入を経て、不動産市場への注目が高まっています。そんなクロアチアで不動産を購入したいと思いつつも、以下のような疑問を感じていませんか？

日本人でもクロアチアの不動産を購入できるの？
どんな手続きや書類が必要？
税金はどれくらいかかる？

結論から言うと、日本人もクロアチアで不動産を購入できますが、司法省の承認が必要になるなど、いくつかの条件があります。この記事では、クロアチアでの不動産購入に必要な条件や規制、具体的な手順、かかる税金や費用、さらには人気エリアの特徴まで、知っておきたい情報をまとめました。

また、記事の最後には、お得な手数料と為替レートで海外への高額送金ができるWise（ワイズ）についてもご紹介しています。

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それでは、クロアチアでの不動産購入について見ていきましょう。

目次 🔖
クロアチアの不動産トレンド日本人でもクロアチアの不動産は購入できる？日本人でも借りられる住宅ローンはある？クロアチアで不動産を購入するために必要な書類・情報クロアチアでの不動産購入の手順クロアチアでの不動産購入で知っておきたいことクロアチアで人気の不動産エリアクロアチアでの不動産購入で役立つサイト高額での海外送金もお得な手数料と為替レートで：Wise（ワイズ）

目次 🔖

クロアチアの不動産トレンド
日本人でもクロアチアの不動産は購入できる？
日本人でも借りられる住宅ローンはある？
クロアチアで不動産を購入するために必要な書類・情報
クロアチアでの不動産購入の手順
クロアチアでの不動産購入で知っておきたいこと
クロアチアで人気の不動産エリア
クロアチアでの不動産購入で役立つサイト
高額での海外送金もお得な手数料と為替レートで：Wise（ワイズ）

クロアチアの不動産トレンド

アドリア海沿岸の美しい景観や温暖な地中海性気候、ヨーロッパ各都市からのアクセスの良さなど、クロアチアは居住用や別荘用の不動産購入先として近年ますます注目を集めています。

2023年のユーロ導入とシェンゲン協定への加盟により、通貨リスクの解消や国境手続きの簡素化が進みました。こうした変化を背景に、ヨーロッパ域内からの需要が高まり、不動産価格は上昇傾向が続いています。特にドゥブロヴニクやスプリットといった沿岸部の人気エリアでは、供給が限られることもあり競争が激しくなる場面もあるでしょう。¹⁺²

一方で、オランダのように物件が数日で売れてしまうほどの過熱感はなく、内陸部やザグレブ郊外ではじっくり物件を探せる環境が残っています。生活コストがヨーロッパの主要国と比べてリーズナブルな点や、EU加盟国としての法的安定性も、クロアチアで不動産を購入する魅力のひとつです。

クロアチアで購入できる不動産の種類

クロアチアで購入できる不動産にはいくつかの種類があり、それぞれ特徴が異なります。主なカテゴリーは以下の通りです。

種類	クロアチア語名称	特徴
アパートメント³	Stan（スタン）	都市部で最も一般的な住居形態。ワンルームから複数寝室のファミリー向けまで幅広い。
一戸建て³	Kuća（クーチャ）	独立型やセミデタッチド型がある。別荘用の「ヴィケンディツァ（Vikendica）」も含まれる。
石造りの伝統家屋⁴	Kuća kamena（クーチャ・カメナ）	ダルマチアやイストラ半島に多い歴史的建築。改修時は文化遺産保護の制限がかかる場合がある。
未改装物件⁵	Rohbau（ローバウ）	構造体のみ完成し内装は未施工の状態。購入者自身で仕上げる前提のため価格は比較的安め。
土地⁶	Zemljište（ゼムリシテ）	建築用地と農業用地に分かれる。農業用地は非EU市民の個人購入が原則禁止。
商業用物件³	Poslovni prostor（ポスロヴニ・プロストル）	オフィスや店舗、倉庫などの事業用不動産。

クロアチアでは日本と異なり、未改装の状態で販売される物件が珍しくありません。物件情報を見る際は、内装の仕上げ状態も必ず確認するようにしましょう。

日本人でもクロアチアの不動産は購入できる？

日本人でもクロアチアの不動産を購入することは可能です。 加えて、クロアチア司法省への承認申請も必要です。⁷⁺⁸

ただし、売買契約書を公証する際や土地登記に申請する際には、クロアチア語の文書または公認翻訳者による認証翻訳が必要です。そのため、実務上は最初から二カ国語契約（クロアチア語・英語）を作成するか、英語契約に認証翻訳を付けることが一般的です。⁹⁺¹⁰

また、クロアチア語を十分に理解できない外国人が公証人の面前で契約書に署名する際には、公認法廷通訳人（Sudski tumač / スドスキ・トゥマチュ）の同席が公証人により要求されます。通訳なしでは、公証人が認証を拒否する可能性があるため注意が必要です。¹¹

※制度変更の動き：クロアチア司法省は、OECD加盟に向けた法改正案として、一定の国（EEA締約国やOECD加盟国等）の国民・法人について、相互主義を前提に不動産取得時の“司法大臣の同意”を不要とする案を公表しています（ただし農地は例外）。現時点では改正案段階で、成立・施行時期や最終内容は変更される可能性があるため、購入時は最新の公式情報を確認してください。⁴²

日本人でも借りられる住宅ローンはある？

クロアチアの銀行では、外国人（非居住者）でも住宅ローンを組める場合があります。一般的な条件は以下のとおりです。¹²

頭金：購入価格の30〜40%
金利：年利3.2〜4.5%程度（居住者より高め）
返済負担率（DSTI）上限：月収の45%まで¹³

ただし、** 審査にはクロアチア語での書類提出や現地での収入証明が求められるケースもあり、非居住者にとってはハードルが高く感じられます。** 条件は金融機関によって異なるため、事前に複数の銀行へ確認しておくとよいでしょう。

クロアチアで不動産を購入するために必要な書類・情報

クロアチアで不動産を購入する際に必要となる主な書類は以下のとおりです。⁸⁺¹⁴

書類の種類	詳細
パスポート	有効期限内のもの。本人確認および各種手続きに必要。
OIB（Osobni Identifikacijski Broj）¹⁵	クロアチアの個人識別番号。不動産取引や納税に必須で、税務署にて無料で取得できる。
土地登記簿抄本（Vlasnički list）	対象物件の所有者、抵当権の有無、法的紛争の有無などを確認するための公的書類。
仮契約書（Predugovor）	売買条件や手付金（通常は購入価格の10%）の支払いについて定めた予備的な契約書。
本契約書（Glavni ugovor）	公証人の認証が必要な正式な売買契約書。クロアチア語での作成が求められる。
登記承諾書（Clausula intabulandi）	売主が買主への所有権移転を許可する書類。公証人の認証が必要。
司法省の承認書（非EU市民の場合）¹⁶	クロアチア司法省から発行される不動産取得許可。審査には通常数ヶ月かかる。

書類の多くはクロアチア語での作成・提出が求められるため、公認法廷通訳人や現地の弁護士と連携しながら準備していきましょう。

クロアチアでの不動産購入の手順

ここでは、クロアチアで不動産を購入する際の一般的な流れを紹介します。¹⁴⁺¹⁶

※物件の状況や売主との交渉によって順序が前後する場合もあります。

OIB（個人識別番号）の取得：不動産取引や銀行口座開設、納税に必要な番号を税務署で取得する。税務当局は優先対応のうえ8日以内に付与すると案内しています。¹⁵
物件選びとデューデリジェンス（権利関係の調査）：弁護士を通じて土地登記簿（Zemljišne knjige）を確認し、所有権や抵当権の有無、建築許可の状況を調査する。
仮契約（Predugovor）の締結：価格やその他の条件に合意したら、購入価格の約10%を手付金（Kapara）として支払い、物件を確保する。
司法省への承認申請（非EU市民の場合）：クロアチア司法省に不動産取得の承認を申請する。審査には数ヶ月要する。
本契約（Glavni ugovor）の締結：司法省の承認取得後、公証人（Javni bilježnik）の面前で売買契約書に署名し、認証を受ける。
残金の支払いと登記承諾書の受領：購入代金の残額を支払い、売主から所有権移転を許可する登記承諾書（Clausula intabulandi）を受領する。
土地登記簿への登記と納税：裁判所の土地登記所に所有権の登録を申請し、不動産取得税（購入価格の3%）を納付して手続きが完了する。¹⁰

司法省の承認を待つ期間が発生するため、非EU市民の場合は全体で半年以上かかるケースもあります。

クロアチアでの不動産購入で知っておきたいこと

クロアチアで不動産を購入する際には、物件選びから税金、法的な手続きまで、事前に押さえておきたいポイントがいくつかあります。

物件選びで確認すべきポイント

クロアチアならではの注意点として、以下の3つは必ず確認しておきましょう。

土地登記簿と地籍の不一致：土地登記簿（Zemljišne knjige）と地籍（Katastar）の記録が一致していない物件が珍しくないため、必ず両方を照合することが重要。¹⁷
違法建築のリスク：建築許可証（Građevinska dozvola）と使用許可証（Uporabna dozvola）を取得していない物件は、取り壊し命令や転売制限の対象となる可能性がある。¹⁸⁺¹⁹
海洋公有地の制限：海岸沿いの物件では、水際から約6メートル以内が公有地（Pomorsko dobro）として定められており、私有地として所有できない。敷地の境界線を事前に確認しておく必要がある。²⁰

購入時にかかる税金と諸費用

クロアチアの不動産購入にかかる税金や各種費用は、以下の通りです。

項目	目安
不動産取得税（中古物件）²¹	購入価格の3%
付加価値税（VAT）²²	25%（この場合、取得税3%は免除）
固定資産税²³	年間0.60〜8.00ユーロ/m²（自治体により異なる）
不動産仲介手数料²⁴	2〜3%＋VAT
弁護士費用²⁵	1.0〜1.5%
公証人費用²⁶	数百ユーロ程度（物件価格や手続き内容により異なる。）

固定資産税は2025年に導入された制度で、定住用や長期賃貸用の物件は免税の対象となっています。また、** 売却時には譲渡所得に対して24%の税率が課される場合があります。** ただし、一定期間以上保有した後の売却については非課税となるケースがあります。²⁷

具体的な保有期間や条件は変更される場合があるため、最新の情報はクロアチア税務当局に確認してください。

不動産購入と永住権の関係

「不動産を買えば永住権が取れる」と誤解されがちですが、** クロアチアでは不動産の購入だけで永住権や市民権が自動的に付与されることはありません。** 不動産の所有は一時滞在許可（Privremeni boravak）を申請するための要素にはなり得ますが、永住権とは別の制度です。移住を検討している場合は、滞在許可の要件を別途確認する必要があります。²⁸

クロアチアで人気の不動産エリア

クロアチアでは、沿岸部と内陸部で街の雰囲気や生活環境が大きく異なります。ここでは、特に注目度の高い5つのエリアを紹介します。

ザグレブ（Zagreb）：首都としてビジネスや教育、医療などのインフラが充実しており、年間を通じて安定した生活が送れる環境。カフェ文化や美術館の多さでも知られ、落ち着いた都市生活を求める方に向いている。²⁹
スプリット（Split）：世界遺産のディオクレティアヌス宮殿を中心に、歴史と活気が共存する港町。地中海性気候で温暖な日が多く、海沿いの暮らしを楽しみたい方にとって魅力的なエリア。³⁰
ドゥブロヴニク（Dubrovnik）：「アドリア海の真珠」と称される旧市街が有名で、国内で最も価格帯が高いエリア。新規の物件供給が限られているため、希少性の高い市場となっている。³¹
イストラ半島（Istra）：イタリアやスロベニアとの国境に近く、西欧から車でアクセスしやすい立地が特徴。トリュフやワインなどの食文化も豊かで、ロヴィニやポレチュといった海沿いの小さな街が別荘地として人気を集めている。³²
フヴァル島（Hvar）：年間日照時間が2,800時間を超えるクロアチア有数のリゾートアイランド。ラベンダー畑やブドウ畑が広がるのどかな雰囲気と、夏のハイシーズンには賑わう港町の活気を両方楽しめる。³³

クロアチアでの不動産購入で役立つサイト

クロアチアでの物件探しや登記情報の確認に役立つ主要なサイトは以下のとおりです。

Nekretnine.hr：クロアチア最大級の不動産ポータル。地域別の価格データや市場トレンドも確認できる。³⁴
Dogma Nekretnine：全国の幅広い物件情報を網羅する大手ポータル。³⁵
Eurovilla：ザグレブを中心にプレミアム物件を多く掲載。³⁶
Uređena Zemlja：クロアチア政府公認のポータル。土地登記簿や地籍データをオンラインで確認できる。³⁷

高額での海外送金もお得な手数料と為替レートで：Wise（ワイズ）

Wise image

海外で不動産を購入する際には、頭金や残金の支払い、管理費や固定資産税の送金など、海外への送金が何度も必要になります。しかし、一般的な銀行を使うと、為替レートに隠れた手数料や高額な送金手数料がかかり、知らないうちに多くのお金を失ってしまうことも。

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まとめ

クロアチアでの不動産購入は、日本人を含む非EU市民でも可能ですが、相互主義の確認や司法省の承認申請など、EU市民にはない手続きが必要になります。物件の種類もアパートメントから石造りの伝統家屋まで幅広く、エリアによって価格帯や特徴も大きく異なるため、事前の下調べが求められます。

また、土地登記簿と地籍の不一致や違法建築といったクロアチア特有のリスクもあるため、現地の弁護士への相談は早い段階で進めておくのがよいでしょう。契約書はクロアチア語での作成が必要で、公認法廷通訳人の手配も忘れずに準備しておくと安心です。

クロアチアだけでなく、海外での不動産購入には頭金や残金の支払い、管理費の送金など、何度も海外への送金が必要になります。そんなときに役立つのがWise（ワイズ）です。Wiseでは、一般的な銀行で上乗せされる為替手数料がない実際の為替レートで送金でき、手数料も事前に確認できるため、コストを把握した上で安心して海外送金ができます。

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ソース

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