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オーストリアで不動産を購入するには？規制・費用・税金【2026年最新】

Hikaru Osaka

2026年3月31日（最終更新）

21分で読めます

ヨーロッパの中心に位置し、治安の良さや高い生活水準で知られるオーストリア。移住や生活拠点としての魅力から、オーストリアでの不動産購入を検討している方も増えてきているのではないでしょうか。

ただし、オーストリアでは州ごとに異なる外国人向けの購入規制があり、日本人が物件を取得するにはいくつかの条件をクリアしなければなりません。

この記事では、オーストリアの不動産を購入する際の規制や必要書類、住宅ローン事情、税金、具体的な手続きの流れまでをまとめて解説しています。

記事の最後には、お得な手数料と為替レートで海外への高額送金ができるWise（ワイズ）についてもご紹介しています。

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それでは、オーストリアでの不動産購入について見ていきましょう。

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目次 🔖
オーストリアの不動産トレンドオーストリアで購入できる不動産の種類日本人でもオーストリアの不動産は購入できる？日本人でも借りられる住宅ローンはある？オーストリアで不動産を購入するために必要な書類・情報オーストリアにおける不動産購入の手順オーストリアでの不動産購入で知っておきたいことオーストリアで人気の不動産エリアオーストリアでの不動産購入で役立つサイト高額での海外送金もお得な手数料と為替レートで：Wise（ワイズ）

目次 🔖

オーストリアの不動産トレンド
オーストリアで購入できる不動産の種類
日本人でもオーストリアの不動産は購入できる？
日本人でも借りられる住宅ローンはある？
オーストリアで不動産を購入するために必要な書類・情報
オーストリアにおける不動産購入の手順
オーストリアでの不動産購入で知っておきたいこと
オーストリアで人気の不動産エリア
オーストリアでの不動産購入で役立つサイト
高額での海外送金もお得な手数料と為替レートで：Wise（ワイズ）

※本記事の情報は2026年3月31日時点の情報を参照しています。そのため、この内容が正確または、最新であることを表明または保証しません。また、本記事の内容は、あくまで参考情報として作成されています。専門的な意見・アドバイスが必要とされる場合、フィナンシャルアドバイザーやその他の専門家にお問い合わせください。

オーストリアの不動産トレンド

オーストリアの不動産市場は、欧州中央銀行（ECB）による金利引き下げの影響もあり、2025年から2026年にかけて住宅ローン需要が回復しつつあります。オーストリアは政治・経済の安定性に加え、高い生活水準や充実した公共インフラを備えており、居住地としての魅力が高い国の一つといえるでしょう。¹

一方で、ウィーンをはじめとする主要都市では人口増加と世帯の小規模化が進んでいるにもかかわらず、新規の住宅建設許可件数は2024年に2010年以降の最低水準を記録しました。²この構造的な供給不足により、都市部ではオランダなどと同様に競争率が高く、ウィーンの空室率は非常に低い水準が続いています。

オーストリアで購入できる不動産の種類

オーストリアの不動産には、主に以下のような種類があります。³⁺⁴

マンション（Eigentumswohnung）：都市部で最も一般的な物件タイプです。歴史的な「既存物件（Altbau）」と、エネルギー効率に優れた「新築物件（Neubau）」があります。
一戸建て / タウンハウス（Einfamilienhaus / Reihenhaus）：郊外や地方で人気が高く、土地の所有権も付随します。
別荘・休暇用住宅（Freizeitwohnsitz）：オーストリア特有で、アルプス地域など一部の自治体でのみ指定されています。この指定がない通常の居住用物件を別荘として利用することは法律で厳しく禁止されているため、注意が必要です。

中古物件などを検討する場合は、物件価格だけでなく、改修費用も含めた総コストで比較することがポイントです。

日本人でもオーストリアの不動産は購入できる？

日本人がオーストリアで不動産を購入することは可能です。ただし、法律上「第三国国民（Drittstaatsangehörige）」に分類されるため、EU市民とは異なる規制が適用されます。⁵

原則として、物件所在地の州当局（Grundverkehrsbehörde）から「外国人土地取得許可（Grundverkehrsgenehmigung）」を取得しなければなりません。

許可の承認基準は州によって異なりますが、一般的には以下のいずれかの利益を証明する必要があります。⁶

文化的利益：申請者が文化的に地域に貢献する場合
社会的利益：住宅を主たる住居として利用し、住居ニーズを満たす場合
経済的利益：事業の設立・拡大や雇用創出に貢献する場合

また、申請には滞在許可（Aufenthaltstitel）などの書類提出が求められます。ただし、グラーツなど一部地域では第三国国民でも許可が不要な場合があります。⁵

規制の厳しさは州によって大きく異なります。各州は独自の不動産取引法（Grundverkehrsgesetz）を持っており、外国人の不動産購入に対する承認基準も州ごとに定められています。

たとえば、チロル州やザルツブルク州などのアルプス観光地域では、地域住民の住宅確保や観光地の過度な商業化を防ぐため、特に別荘目的（Zweitwohnsitz）での購入に対して厳格な審査が行われています。⁷

また、売買契約書や土地登記簿、外国人取得許可の申請書類など、公的書類はすべてドイツ語で作成されます。英語対応可能な弁護士や公証人も存在しますが、最終的な契約締結や登記手続きの正本はドイツ語となるため、外国語書類には裁判所認定の公認翻訳士（宣誓翻訳士）による翻訳が必要となるでしょう。^8~10

日本人でも借りられる住宅ローンはある？

オーストリア現地の銀行（Erste Bank、UniCredit Bank Austria、Raiffeisen Bankなど）は外国人向けにも住宅ローンを提供しています。 ^11~14ただし、非居住者への審査は保守的な傾向にあり、物件価格の30%〜50%の自己資金が求められるケースが多く見られます。また、オーストリアでの安定した収入（ユーロ建て）の証明も必要です。

一方、日本国内の金融機関を利用する方法もあります。たとえば、東京スター銀行の「スター不動産担保ローン」では、日本国内に所有する不動産を担保にして、海外不動産の購入資金を調達できる場合があります。ただし、対象となる国や地域、融資条件などの詳しい要件は同行にお問い合わせください。¹⁵

オーストリアで不動産を購入するために必要な書類・情報

日本人がオーストリアで不動産を購入し、外国人取得許可を申請する際に一般的に必要となる書類は以下の通りです。⁶⁺¹⁶

書類の種類	詳細
身分証明書	有効なパスポートのコピー
売買契約書（またはその草案）	購入価格や条件が記載された正式な契約書（一部の州では草案は認められない場合がある）¹⁷
資金の源泉・収入証明	銀行残高証明や給与明細、確定申告書などで資金の合法性を示す書類
購入目的の陳述書	購入目的（主たる住居として使用するか等）を説明する書類
土地登記簿抄本（Grundbuchauszug）	購入物件の登記情報

物件を主たる住居として使用する条件で許可を申請する場合、オーストリアでの長期滞在が前提となるため、別途滞在許可の取得が必要になります。滞在許可の詳細はオーストリア内務省（BMI）の公式サイトで確認してください。また、州や自治体によって追加書類が必要な場合があるため、事前に現地の弁護士や管轄当局に確認しておくと安心です。

オーストリアにおける不動産購入の手順

オーストリアで不動産を購入する際は、一般的に以下のような流れで手続きを進めます。^18~22

物件調査と法的事項の確認：対象物件の「土地登記簿（Grundbuch）」で、所有権や抵当権などの権利関係を確認します。土地登記簿は地方裁判所（Bezirksgericht）で取得できるほか、オンラインでも閲覧可能です（有料）。
購入申し込み（Kaufanbot）の提出：価格や条件を記載した申込書を売主に提出します。この段階で手付金を公証人または弁護士のトラスト口座（信託勘定）に預託することがあります。手付金の金額は売主との交渉により決まりますが、実務上は購入価格の10%程度が一般的です。
売買契約書（Kaufvertrag）の作成と署名：公証人または弁護士が契約書を作成し、双方が署名します。資金は公証人または弁護士が管理するトラスト口座（Treuhandkonto）を通じてやり取りされ、オーストリア政府も買主・売主双方のリスク回避のためにトラスト決済の利用を推奨しています。
外国人土地取得許可の申請：第三国国民（日本人を含む非EU / EEA市民）の場合、署名済みの契約書を添えて州の土地取引当局（Grundverkehrsbehörde）に許可を申請します。この許可が下りない限り、土地登記簿への登録はできません。
税金の納付と土地登記簿への登録：不動産取得税（原則3.5%）および登記関連費用（申請手数料81ユーロ + 所有権登記手数料1.1%）を納付します。土地登記簿への登録（Einverleibung）が完了した時点で法的所有権が正式に移転し、トラスト口座から売主へ購入代金が支払われます。²³⁺²⁴

※詳細な手順は州や物件タイプにより異なる場合があるため、公認弁護士や公証人などの専門家に相談してください。

オーストリアでの不動産購入で知っておきたいこと

オーストリアで不動産を購入する際に、事前に押さえておきたいポイントをまとめました。

不動産物件を選ぶ際のポイント

物件を選ぶ際は、自身の目的に合った立地選びが大切です。オーストリアでは、物件の法的用途区分により利用方法や税制が大きく異なるため、購入前に必ず確認しましょう。

主な用途区分は以下の3つです。^25~28

主居所（Hauptwohnsitz）：住民登録が必要で、居住を完全に放棄することはできません。ウィーンでは短期観光賃貸が年間90日まで認められていますが、規制は州によって異なります。
セカンドホーム（Zweitwohnsitz）：自由に使用でき賃貸義務もありませんが、新規取得は極めて困難です。アルプス地方の観光地（チロル州、ザルツブルク州など）では自治体ごとに厳格なクオータ制が設けられており、多くの地域で上限に達しているため、事実上新規購入はほぼ不可能となっています。
観光用賃貸物件（Touristische Vermietung）：短期観光賃貸が義務付けられ、オーナーの個人使用は制限されます。観光税の支払いや自治体への登録が必要ですが、賃貸義務の履行に加え、20年以内に利益を生み出すことなど一定の条件を満たした場合、購入時のVAT（20%）還付を受けられる場合があります。

用途区分に違反すると、罰金や課税強化などの罰則の対象となる場合があります。

法律専門家のアドバイスを受ける

オーストリアの不動産取引は州ごとに法律が異なり、外国人取得許可の申請や土地登記簿の確認など専門的な手続きが多く発生します。現地の弁護士または公証人のサポートを受けることが、法的トラブルを未然に防ぐうえで非常に重要です。

不動産の購入でかかる税金

オーストリアの不動産購入でかかる税金には、以下のものが挙げられます。

不動産取得税²³：物件価格の3.5%
土地登記簿の登録手数料²⁴：物件価格の1.1%
公証人費用：物件・手続き内容により異なる
仲介手数料²⁹：「約3%+VAT（20%）」が一般的
※36,336.42ユーロ未満の物件の場合、購入価格の4％

なお、2024年7月1日から2026年6月30日までの期間限定で、以下の条件を満たす主たる住居の購入については、土地登記簿の登録手数料が免除される特例措置が設けられています。³⁰⁺³¹

物件の購入価格が50万ユーロ以下であること（50万ユーロを超え200万ユーロ未満の場合は超過分のみ課税。200万ユーロ以上は免除対象外）
購入者が当該物件に主たる住居（Hauptwohnsitz）を登録すること
従前の住居を手放したことの証明（「緊急な住居需要」の証明）
主たる住居の登録は物件の引き渡しから3か月以内（遅くとも登記から5年以内）に行うこと
5年以内に売却または主たる住居の登録を解除した場合、免除された手数料が遡って請求される

購入後は毎年「固定資産税（Grundsteuer）」が課されます。 ³²税額は物件の公定評価額（Einheitswert）と自治体ごとの税率に基づいて算出されますが、市場価格ではなく公定評価額が基準となるため、年間数百ユーロ程度に収まるケースが一般的です。

売却時の不動産課税

不動産を売却して利益が出た場合、原則として利益の30%が不動産収益税として課されます。 ただし、その物件を主たる住居として一定期間居住していた場合には、非課税となる特例措置があります。³³

具体的には、**取得から売却まで継続して2年以上居住していた場合（2年ルール）、または売却前10年以内に継続して5年以上居住していた場合（5/10ルール）**が対象です。なお、相続・贈与で取得した不動産には原則としてこの免除は適用されません。³⁴詳細な条件は個別のケースによって異なるため、税理士や弁護士に確認することをおすすめします。

不動産購入による永住権の有無

オーストリアには、不動産を購入することで自動的に永住権や居住権が付与される制度はありません。 長期居住を希望する場合は、就労ビザや家族呼び寄せ、経済的独立者向けの滞在許可（Niederlassungsbewilligung）など、別のルートで取得する必要があります。³⁵

不動産の所有は「住居の確保」の証明にはなりますが、それだけでは滞在許可は取得できません。滞在許可には十分な収入証明や健康保険、ドイツ語能力証明（A1レベル）なども求められます。詳しくはオーストリア内務省（BMI）の公式サイトを確認してください。

オーストリアで人気の不動産エリア

オーストリアの中でも、特に人気の高い3つの都市を紹介します。

ウィーン（首都）³⁶

ウィーン（首都）

ウィーンは、政治・経済の安定性と高い生活水準を兼ね備えた都市として、世界中の投資家や富裕層から注目を集めています。治安の良さや充実した公共交通、教育・医療制度など、暮らしやすい環境が整っていることから、居住需要が安定している点が大きな魅力です。

また、歴史的建築や音楽・芸術文化に代表される国際的なブランド力も高く、観光・ビジネス両面で人を惹きつけています。さらに、供給が限られる中心部では不動産価値が下がりにくく、中長期的な資産保全先としても人気があります。

ザルツブルク³⁷

ザルツブルク

ザルツブルクは、モーツァルト生誕の地として知られる世界的な文化都市であり、美しい旧市街は世界遺産にも登録されています。アルプスに囲まれた自然環境と歴史的景観が調和し、観光地として高い人気を誇ることから、宿泊・居住需要が安定しています。

また、ウィーンに比べて落ち着いた住環境を求める富裕層や海外購入者からの関心も高く、希少性のある不動産市場として注目されています。さらに、オーストリア国内でも生活満足度が高い地域とされ、長期的な資産保有先としての魅力も評価されています。外国人による購入規制が厳しい点には注意が必要です。

インスブルック³⁸

インスブルック

インスブルックは、オーストリア西部に位置するアルプスの中心都市で、豊かな自然環境と高い生活品質を兼ね備えた人気エリアです。冬はスキー、夏はハイキングなど年間を通じて観光需要があり、リゾート不動産としての価値も高く評価されています。また、大学都市として若年層や研究者の居住需要も安定しており、賃貸市場が堅調な点も魅力です。

スイスやドイツ、イタリアへのアクセスにも優れ、国際色豊かな住環境を求める層から注目を集めています。

オーストリアでの不動産購入で役立つサイト

オーストリアで不動産購入を検討する際には、以下のサイトをチェックしてみてください。

Oesterreich.gv.at³⁹
Migration.gv.at⁴⁰
FinanzOnline⁴¹
JustizOnline⁴²

高額での海外送金もお得な手数料と為替レートで：Wise（ワイズ）

海外で不動産を購入する際には、頭金や残金の支払い、管理費や固定資産税の送金など、海外への送金が何度も必要になります。しかし、一般的な銀行を使うと、為替レートに隠れた手数料や高額な送金手数料がかかり、知らないうちに多くのお金を失ってしまうことも。

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まとめ

オーストリアでは日本人も不動産の購入が可能ですが、「外国人土地取得許可」の取得が必要であり、州ごとに規制の内容が異なります。別荘目的での購入が制限されるエリアも多いため、物件の用途指定や購入条件は事前に確認しておきましょう。

不動産取得税や登録手数料など、物件価格の9%〜12%程度の諸費用が発生する点も押さえておく必要があります。手続きはすべてドイツ語で進むため、現地の弁護士や公証人のサポートを早めに確保しておくと安心です。

オーストリアへの高額な送金が必要になる場面では、ミッドマーケットレートで送金ができる「Wise（ワイズ）」の利用も検討してみてください。送金手数料が事前に表示されるため、コストを把握したうえで安心して送金が可能です。

出典：

*最新の手数料に関する情報は、お住まいの地域の利用規約およびサービスの利用条件をご確認いただくか、Wiseの手数料ページをご覧ください。これは一般的な情報提供を目的としたものであり、Wise Payments Limitedまたはその子会社、関連会社による法律、税務、その他の専門的なアドバイスを意味するものではありません。また、ファイナンシャルアドバイザーやその他の専門家によるアドバイスの代わりになるものではありません。

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