Immobilien in Österreich kaufen: Tipps und Hinweise.

Haben Sie schon einmal darüber nachgedacht, eine Immobilie in Österreich zu kaufen – sei es als neues Zuhause, als Ferienwohnung oder als Kapitalanlage? Österreich gilt als ein rechtlich klar strukturierter, wirtschaftlich stabiler und infrastrukturell gut entwickelter Immobilienmarkt. Dennoch unterscheiden sich die gesetzlichen Rahmenbedingungen, regionalen Regeln und der Ablauf von Immobilienkäufen teilweise deutlich von denen in anderen Ländern.

In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, wie der Immobilienkauf in Österreich funktioniert, welche rechtlichen Voraussetzungen und Besonderheiten Sie kennen sollten und worauf Sie bei der Suche, dem Kaufprozess und den Kosten achten müssen.

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Was macht Österreich als Immobilienstandort attraktiv?

Österreich zählt zu den stabilen Immobilienmärkten Europas mit einer hohen Nachfrage nach Wohnraum in Stadtzentren und ländlichen Regionen gleichermaßen. Besonders in Metropolen wie Wien, Graz, Salzburg oder Linz spielen Eigentumswohnungen eine große Rolle im Wohnungsbestand, während Häuser und Einfamilienwohnungen im Umland gefragt sind. Diese Vielfalt macht den Markt für unterschiedliche Käufer interessant – vom Eigennutzer bis zum Investor, der langfristiges Wertpotenzial sucht.

Regionale Preisunterschiede sind dabei deutlich spürbar: Während die Nachfrage in Ballungsräumen und beliebten touristischen Regionen hoch ist, finden Sie in ländlicheren Bundesländern oft preislich moderatere Angebote, die insbesondere für Erstkäufer oder Familien interessant sind.¹

Beliebte Regionen für Käufer

Ob Prater oder Mozart - Österreich wird für seine Kultur weltweit geschätzt. Wien und seine Umgebung gehören zu den meistgesuchten Zielen für Immobilienkäufer – die Stadt bietet ein breites Spektrum an Altbauten, Neubauwohnungen und Investments mit guter Vermietbarkeit. Daneben sind auch Städte wie Salzburg, Graz, Linz und Innsbruck beliebt, weil sie sowohl Lebensqualität als auch gute Infrastruktur vereinen.

In ländlichen Regionen oder im Alpenraum sind Immobilien für Käufer interessant, die Ruhestand, Ferienwohnsitz oder naturnahes Leben anstreben – von klassischen Einfamilienhäusern bis zu Chalets.

Immobiliensuche und erste Besichtigung

Ein wichtiges erstes Werkzeug bei der Suche nach Ihrer Wunschimmobilie in Österreich sind Immobilienportale im Internet, die zahlreiche Angebote bündeln und gezielte Filter ermöglichen.

💡 Zu den meistgenutzten Portalen gehören:

➡️ ImmobilienScout24

➡️ immowelt.at

➡️ immodirekt.at

Auf diesen können Sie nach Preis, Lage, Größe, Immobilientyp und weiteren Kriterien suchen.

Weitere hilfreiche Angebote für Käufer sind lokale oder spezialisierte Portale sowie Maklernetzwerke großer Anbieter wie RE/MAX oder Raiffeisen Immobilien, die Ihnen nicht nur Inserate zeigen, sondern auch persönliche Beratung und Unterstützung bei der Auswahl bieten können.

Tipp: Legen Sie frühzeitig Suchprofile an und speichern Sie Favoriten, damit Sie schnell über neue passende Angebote informiert werden können. Das klingt nach Aufwand? Im Gegenteil, so sind Sie effizienter und sparen letztlich Zeit.

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Vor Ort besichtigen

Sobald Sie interessante Objekte online gefunden haben, empfiehlt es sich, Besichtigungstermine vor Ort zu vereinbaren. Planen Sie ausreichend Zeit ein, um am Besten mehrere Objekte in verschiedenen Lagen einzusehen – besonders wenn Sie wenig Erfahrung auf dem österreichischen Markt haben. Makler und Agenturen vor Ort können Termine koordinieren und Sie bei der Einschätzung der Lage und Ausstattung unterstützen.

Bei Besichtigungen lohnt sich ein genauer Blick auf Bausubstanz, Heizsystem, Infrastruktur und Umgebung, da diese Faktoren Einfluss auf den späteren Immobilienwert, Mietpreis, als auch auf Ihre Lebensqualität haben. Notieren Sie sich Fragen und Eindrücke, um Objekte später besser vergleichen zu können.

Auch wenn bei ersten Besichtigungen noch keine vertraglichen Verpflichtungen entstehen, hilft ein strukturiertes Vorgehen dabei, überstürzte Entscheidungen zu vermeiden und Angebote realistisch einzuschätzen.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Wenn Sie als Bürger eines EU- oder EWR-Staates Immobilien in Österreich kaufen möchten, gelten Sie weitgehend als einheimischer Käufer und brauchen in der Regel keine gesonderte Genehmigung für den Kauf. Das bedeutet, dass Sie Wohnungen, Häuser oder Grundstücke unter denselben Bedingungen erwerben können wie österreichische Staatsbürger.

Für Drittstaatsangehörige (also Personen, die weder EU noch EWR angehören) gelten strengere Regeln: In den meisten Fällen benötigen Sie eine behördliche Genehmigung, bevor Sie Immobilien erwerben können. Diese Genehmigung wird von der zuständigen Grundverkehrsbehörde des jeweiligen Bundeslands erteilt und ist notwendig, damit der Kauf im Grundbuch eingetragen werden kann.²

Notwendige Genehmigungen

In Österreich regelt das sogenannte Grundverkehrsrecht den Erwerb von Grundstücken und Immobilien. Jedes Bundesland hat ein eigenes Grundverkehrsgesetz, das festlegt, ob und unter welchen Bedingungen eine Genehmigung nötig ist. Für EU- und EWR-Bürger ist die Genehmigung in vielen Fällen nicht erforderlich oder nur eine formale Negativbestätigung nötig, so dass keine Genehmigung gebraucht wird.

Der Kaufprozess Schritt für Schritt

Kaufvertrag und Notar

In Österreich wird der Immobilienkauf zunächst durch einen Kaufvertrag (meist Kaufanbot genannt) eingeleitet. Sobald Verkäufer und Käufer sich einig sind und der Vertrag angenommen wurde, entsteht ein verbindliches Rechtsgeschäft. Für die rechtliche Sicherheit und die spätere Eintragung im Grundbuch ist die Mitwirkung eines Notars oder Rechtsanwalts erforderlich, der den Vertrag prüft, aufbereitet und beglaubigt.

Der Notar stellt sicher, dass alle Voraussetzungen für einen gültigen Kaufvertrag erfüllt sind und dass z. B. Grundschuld- oder Beschränkungs-Eintragungen korrekt berücksichtigt werden. Danach bereitet er die Anmeldung zur Eintragung im Grundbuch vor.

Grundbuch & rechtliche Eintragung

Der Grundbuchauszug dokumentiert die Eigentumsverhältnisse und Belastungen einer Immobilie. Erst durch die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch wird der Eigentumserwerb rechtlich wirksam. Ohne Grundbuchseintragung sind Sie rechtlich noch nicht Eigentümer, auch wenn der Kaufvertrag bereits unterschrieben ist.

Für ausländische Käufer aus Nicht-EU-Staaten ist dieser Schritt zusätzlich an die vorherige Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde gebunden. Ohne diese Genehmigung kann der Grundbuchantrag nicht angenommen werden.

Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühr und zusätzliche Kosten

Beim Immobilienkauf in Österreich fallen neben dem reinen Kaufpreis verschiedene einmalige Nebenkosten an, die Sie bei Ihrer Finanzplanung berücksichtigen sollten:³

💡 Grunderwerbsteuer:

Diese einmalige Steuer beträgt in der Regel 3,5 % des Kaufpreises und ist vom Käufer zu tragen.

💡 Eintragung im Grundbuch:

Für die offizielle Eintragung Ihres Eigentums im Grundbuch fällt eine Gebühr von rund 1,1 % des Kaufpreises an.

💡 Notar- & Vertragskosten:

Für die Vertragserrichtung und notarielle Begleitung sollten Sie meist 1 % bis 3 % des Kaufpreises einplanen – abhängig vom Aufwand und der Vereinbarung mit dem Notar oder Rechtsanwalt.

💡 Maklerprovision:

Wenn ein Makler beteiligt ist, fällt in der Regel eine Provision von bis zu etwa 3 % des Kaufpreises zzgl. Umsatzsteuer an.

Insgesamt können sich die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich auf etwa 10 % oder mehr des Kaufpreises summieren, wenn man alle Positionen berücksichtigt.

Zusätzliche Gebühren können entstehen, wenn Sie eine Hypothek aufnehmen (z. B. Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch) oder wenn spezielle Dienstleistungen wie Immobilienbewertungen, Treuhandkonten oder Gutachten erforderlich sind.

Finanzierung & Mietmöglichkeiten

Wenn Sie nicht den gesamten Kaufpreis aus eigenen Mitteln aufbringen möchten, spielt die Finanzierung eine wichtige Rolle:

💡 Hypothek & Kredit:

In Österreich bieten Banken Hypotheken an, die in vielen Fällen bis zu einem großen Teil des Kaufpreises finanzieren. Beachten Sie dabei mögliche Bearbeitungs- und Schätzungskosten sowie die Konditionen wie Zinssatz und Laufzeit.

💡 Vermietung als Option:

Viele Käufer nutzen ihre Immobilie auch zur Vermietung – sei es als dauerhafte Miete oder kurze Ferienvermietung (etwa in Wien oder touristischen Regionen). Eine solche Nutzung kann zusätzliche Einnahmen generieren, sollte aber steuerlich und vertraglich sorgfältig geplant werden.

Wise – Ihre Lösung für internationale Zahlungen

Beim Kauf einer Immobilie in Österreich – gerade wenn Sie Zahlungen aus dem Ausland leisten – kann es schnell teuer werden, wenn Sie dies über klassische Banken oder Wechselhäuser abwickeln. Viele Anbieter berechnen versteckte Gebühren oder Aufschläge auf den Wechselkurs, was besonders bei großen Summen schnell ins Gewicht fällt.

💡 Mit Wise können Sie internationale Geldtransfers deutlich günstiger und transparenter durchführen:

➡️ Wise nutzt den garantierten Mittelkurs ohne versteckte Aufschläge, was Ihnen bei großen Beträgen spürbare Einsparungen bietet.

➡️ Niedrige, klar ausgewiesene Gebühren werden Ihnen vor jeder Überweisung angezeigt – so wissen Sie genau, wie viel wirklich ankommt.

➡️ Sie können große Transfers sicher und zuverlässig in viele Länder und Währungen senden, ohne langwierige Bankprozesse oder hohe Kosten.

Gerade wenn Sie den Kaufpreis aus dem Ausland überweisen oder mehrere Zahlungen (z. B. an Verkäufer, Notar oder Behörden) abwickeln müssen, lohnt es sich, Wise schon früh in Ihre Planung einzubeziehen – so behalten Sie Budget und Kosten im Griff.

💡 Tipp:

Eröffnen Sie ein Wise-Konto, bevor Sie mit den Transaktionen beginnen. So können Sie Beträge in unterschiedlichen Währungen halten, Wechselkurse beobachten und Zahlungen dann auslösen, wenn der Kurs für Sie günstig ist.

So registrieren Sie sich bei Wise

Die Registrierung bei Wise ist einfach und unkompliziert. So funktioniert’s:

Schritt für Schritt zum Wise Konto

💡 Website oder App öffnen:

Egal ob am Laptop oder per Handy - starten Sie über Wise.com oder direkt in der Wise App.

💡 Kontoart wählen:

Privat oder geschäftlich - entscheiden Sie direkt oder später. Viele nutzen beides, sauber getrennt.

💡 Registrieren:

Mit E-Mail und Passwort oder via Google, Apple oder Facebook. Ganz nach Geschmack.

💡 Verifizieren:

Laden Sie ein gültiges Ausweisdokument hoch. Bei Business-Konten zusätzlich Infos zur Firma.

💡 Adresse bestätigen:

Per Stromrechnung, Steuerbescheid oder Kontoauszug - Hauptsache: klar lesbar und aktuell.

💡 (Optional) Wise Karte bestellen:

Direkt in der Wise App - physisch oder digital. Perfekt für Reisen, Online-Shopping oder spontane Fremwährungsausgaben.

💡 Unser Tipp:

Legen Sie gleich ein paar Währungen an, testen Sie die Wise App, empfangen Sie erste Zahlungen. Ein Konto, das weltweit denkt, eröffnet auch neue Wege.

Fazit

Ein Immobilienkauf in Österreich kann für Sie als EU-Bürger recht unkompliziert verlaufen, da Sie weitgehend dieselben Rechte wie österreichische Staatsbürger beim Erwerb von Wohnungen oder Häusern haben. Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind klar geregelt, doch in einzelnen Bundesländern und für bestimmte Nutzungsarten (z. B. Freizeitwohnsitze) können zusätzliche Genehmigungen erforderlich sein.

Rechnen Sie beim Kauf mit Nebenkosten im Bereich von ca. 7 % bis 10 % des Kaufpreises, zu denen die Grunderwerbsteuer und die Grundbuch-Eintragungsgebühr gehören, dazu kommen Makler-, Notar- und Bearbeitungsgebühren. Diese zusätzlichen Kosten sollten Sie bei Ihrer Budgetplanung unbedingt berücksichtigen.

Wer gut vorbereitet an die Immobiliensuche, Besichtigungen und den Kaufprozess herangeht, kann den Erwerb zielgerichtet und rechtssicher gestalten. Viel Erfolg bei Ihrer Suche!

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Häufig gestellte Fragen

Können Ausländer in Österreich Immobilien kaufen?

Ja – EU- und EWR-Bürger können Immobilien in Österreich fast ohne Beschränkungen erwerben. Für Drittstaatsangehörige ist in der Regel eine behördliche Genehmigung nötig.

Welche Steuern und Gebühren fallen an?

Beim Kauf kommen u. a. Grunderwerbsteuer (3,5 %), Grundbuch-Eintragungsgebühr (~1,1 %) und Makler-/Notarkosten hinzu. Insgesamt belaufen sich Kaufnebenkosten meist auf rund 7 % bis 10 % des Kaufpreises.

Muss ich in Österreich wohnen, um eine Immobilie zu kaufen?

Nein. Sie müssen nicht in Österreich wohnen, um Eigentum zu erwerben – für EU-Bürger gilt der Erwerb wie für Einheimische; Nicht-EU-Bürger benötigen meist eine Genehmigung.

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Verwendete Quellen (Stand 27.02.2026):

1. Wie kann man sich ein Haus leisten?, INFINA
2. Immobilienerwerb durch Ausländer in Österreich – Rechtslage, Ablauf und Tipps aus der Praxis, TW Rechtsanwalt
3. Nebenkosten beim Wohnungskauf, Durchblicker