Ein Haus in Griechenland kaufen: Der komplette Leitfaden.

Yassou! Sie denken darüber nach, ein Haus in Griechenland zu kaufen – ob Ferienimmobilie am Meer, als Investition oder als neues Zuhause im Mittelmeerraum - Griechenland gehört zu den beliebtesten Ländern Europas für internationale Immobilienkäufer! Das liegt nicht nur am mediterranen Klima und der beeindruckenden Küstenlandschaft, sondern auch daran, dass Ausländer grundsätzlich Immobilien in Griechenland erwerben dürfen und dabei die gleichen Eigentumsrechte wie Einheimische haben.

Der Kaufprozess ist zwar gut geregelt, umfasst aber mehrere Schritte. Bevor Sie eine Immobilie erwerben können, müssen Sie beispielsweise eine griechische Steueridentifikationsnummer (AFM) beantragen und häufig ein lokales Bankkonto eröffnen, über das Zahlungen abgewickelt werden.

Außerdem sollten Sie sich mit den Kosten vertraut machen: Beim Immobilienkauf fällt in Griechenland unter anderem eine Transfersteuer von rund 3 % des Immobilienwerts an, die vor der Vertragsunterzeichnung bezahlt werden muss.

In diesem Leitfaden erfahren Sie Schritt für Schritt, wie der Immobilienkauf in Griechenland funktioniert, welche Kosten entstehen und worauf internationale Käufer besonders achten sollten – damit Ihr Weg zum eigenen Haus in Griechenland möglichst reibungslos verläuft.

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Immobilienmarkt in Griechenland

Was macht Griechenland als Immobilienstandort attraktiv?

Griechenland gehört zu den beliebtesten Immobilienmärkten im Mittelmeerraum – sowohl für Ferienimmobilien als auch für langfristige Investitionen. Gründe dafür sind das mediterrane Klima, über 13.000 Kilometer Küstenlinie und eine große Auswahl an Insel- und Küstenregionen mit hoher Lebensqualität. Nach der Finanzkrise haben sich viele Immobilienpreise erholt, bleiben aber in vielen Regionen noch deutlich unter dem Niveau anderer süd­europäischer Märkte.

💡 Ein weiterer Vorteil:

Ausländer dürfen in Griechenland grundsätzlich Immobilien erwerben und genießen dabei dieselben Eigentumsrechte wie griechische Staatsbürger.

Besonders interessant ist Griechenland für internationale Käufer auch wegen staatlicher Programme wie dem Golden-Visa-Programm, bei dem Immobilieninvestitionen eine Aufenthaltsgenehmigung ermöglichen können.¹

Beliebte Regionen für Käufer

💡 Je nach Budget, Lebensstil und Investitionsziel konzentriert sich die Nachfrage internationaler Käufer auf verschiedene Regionen:

➡️ Athen:

Die Hauptstadt bietet einen großen Immobilienmarkt mit Wohnungen, historischen Gebäuden und modernen Neubauten. Besonders Stadtteile wie Kolonaki oder Glyfada sind bei internationalen Käufern beliebt.

➡️ Thessaloniki:

Die zweitgrößte Stadt Griechenlands ist ein wichtiges wirtschaftliches Zentrum im Norden des Landes und bietet vergleichsweise moderate Immobilienpreise.

➡️ Griechische Inseln:

Inseln wie Kreta, Korfu, Rhodos, Mykonos oder Santorini sind besonders gefragt für Ferienimmobilien oder Zweitwohnsitze.

➡️ Peloponnes und Festlandregionen:

Wer ruhigere Lagen sucht, findet hier traditionelle Häuser oder Villen zu niedrigeren Preisen als in den touristischen Hotspots.

Immobiliensuche

💡 Die meisten Immobilienangebote in Griechenland finden Sie zunächst online. Beliebte Plattformen sind beispielsweise:

➡️ Spitogatos

➡️ XE.gr

➡️ Properstar

➡️ Internationale Immobilienportale

Hier können Sie Immobilien nach Region, Preis, Größe oder Immobilientyp filtern.

Viele internationale Käufer arbeiten zusätzlich mit lokalen Immobilienmaklern, die den Markt vor Ort kennen und Besichtigungen organisieren können. Makler helfen häufig auch bei Preisverhandlungen oder bei der Organisation von Dokumenten.

Vor Ort besichtigen

Wenn Sie passende Immobilien gefunden haben, sollten Sie diese unbedingt persönlich besichtigen. Dabei können Sie nicht nur den Zustand des Hauses prüfen, sondern auch die Umgebung, Infrastruktur und Nachbarschaft kennenlernen.

❗ Achten Sie besonders auf:

➡️ Zustand des Gebäudes

➡️ Mögliche Renovierungskosten

➡️ Lage und Infrastruktur

➡️ Rechtliche Dokumente zur Immobilie

Ein wichtiger Schritt ist außerdem die juristische Prüfung der Eigentumsrechte und möglicher Belastungen durch einen lokalen Anwalt.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Dürfen Ausländer in Griechenland Immobilien kaufen?

Ja. Griechenland gehört zu den europäischen Ländern mit einem offenen Immobilienmarkt. Ausländer können grundsätzlich ohne größere Einschränkungen Immobilien erwerben.

Allerdings gibt es in einigen Grenz- oder sicherheitsrelevanten Regionen besondere Genehmigungsverfahren für Käufer aus Nicht-EU-Ländern, beispielsweise in Teilen Nordgriechenlands oder auf bestimmten Inseln.²

Notwendige Dokumente & rechtliche Besonderheiten

Eine wichtige Besonderheit beim Immobilienkauf in Griechenland ist die Steueridentifikationsnummer (AFM). Ohne diese Nummer kann kein Immobilienkauf abgeschlossen werden.³

💡 Für den Kauf benötigen Käufer typischerweise:

➡️ Gültigen Reisepass oder Personalausweis

➡️ Griechische Steuer-ID (AFM)

➡️ Bankkonto oder Zahlungsnachweis

➡️ Rechtliche Vertretung durch einen Anwalt

In vielen Fällen wird außerdem empfohlen, eine lokale juristische Vertretung zu beauftragen, die Eigentumsrechte prüft und mögliche Belastungen der Immobilie kontrolliert.

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Der Kaufprozess Schritt für Schritt

Kaufangebot & Vorvertrag

Wenn Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, wird zunächst ein Kaufangebot abgegeben. Danach kann ein Vorvertrag oder Reservierungsvertrag unterschrieben werden, der die wichtigsten Bedingungen des Verkaufs festlegt.

In dieser Phase führt ein Anwalt meist eine Due-Diligence-Prüfung durch.

💡 Dazu gehören:

➡️ Prüfung der Eigentumsrechte

➡️ Kontrolle möglicher Schulden oder Hypotheken

➡️ Überprüfung von Baugenehmigungen

Außerdem müssen Käufer häufig eine Anzahlung von etwa 5 % bis 10 % des Kaufpreises leisten.⁴

Notar, Eintragung & Eigentumsübertragung

Der endgültige Kauf erfolgt durch die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags.

Der Notar bestätigt den Vertrag und stellt sicher, dass alle Steuern und Gebühren bezahlt wurden. Danach wird der Kaufvertrag im Grundbuch oder Katasterregister eingetragen. Erst mit dieser Registrierung gilt der Käufer rechtlich als Eigentümer der Immobilie.

Der gesamte Kaufprozess kann – abhängig von Dokumentenprüfung und Finanzierung – mehrere Wochen bis Monate dauern.

Kosten und Steuern

Kaufnebenkosten: Transfersteuer, Notar- und Registrierungsgebühren

Beim Immobilienkauf in Griechenland sollten Käufer neben dem Kaufpreis auch verschiedene Nebenkosten einplanen. Insgesamt liegen die typischen Kaufnebenkosten häufig bei etwa 6 % bis 9 % des Immobilienpreises, abhängig von Makler-, Notar- und Anwaltskosten.

Der wichtigste Posten ist die Transfersteuer (Property Transfer Tax). Sie beträgt derzeit etwa 3 % des Immobilienwerts, zuzüglich einer kleinen kommunalen Abgabe von rund 0,09 %, sodass insgesamt etwa 3,09 % anfallen. Diese Steuer muss in der Regel vor der Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags bezahlt werden.⁵

💡 Zusätzlich fallen weitere Gebühren an:

➡️ Notargebühren: meist etwa 1 % bis 1,5 % des Kaufpreises für die Erstellung und Beurkundung des Kaufvertrags.

➡️ Grundbuch- oder Katastergebühren: etwa 0,5 % bis 0,9 % des Immobilienwerts für die Registrierung des Eigentums.

➡️ Anwaltskosten: häufig etwa 1 % bis 2 %, da viele Käufer einen Anwalt mit der Prüfung der Immobilie beauftragen.

➡️ Maklergebühren: meist etwa 2 % bis 3 % des Kaufpreises, wenn ein Immobilienmakler beteiligt ist.

Je nach Immobilie und Region sollten Käufer daher meist zwischen etwa 7 % und 10 % zusätzliche Kosten einkalkulieren.

Laufende Kosten & Immobiliensteuern

Nach dem Kauf entstehen in Griechenland auch jährliche Steuern und laufende Kosten.

Die wichtigste Steuer ist die ENFIA-Immobiliensteuer (Uniform Real Estate Property Tax). Diese wird jährlich erhoben und hängt von Faktoren wie Lage, Größe und Alter der Immobilie ab.⁶

Die Basissteuer liegt häufig etwa zwischen 2 EUR und 16 EUR pro Quadratmeter, abhängig von der Lage der Immobilie und anderen Faktoren.

Zum Beispiel kann eine Immobilie mit etwa 100 m² Wohnfläche eine jährliche ENFIA-Steuer von ungefähr 300 EUR bis 400 EUR verursachen, je nach Region und Marktwert. (Elxis.com)

💡 Zusätzlich können weitere laufende Kosten entstehen, etwa:

➡️ Gebäude- und Hausratversicherung

➡️ Wartung und Renovierung

➡️ Gemeinschaftskosten bei Apartments

➡️ kommunale Gebühren

Finanzierung & praktische Tipps für Käufer

Finanzierung & Eigenkapital

Viele Käufer finanzieren den Immobilienkauf in Griechenland aus Eigenkapital, da Hypotheken für internationale Käufer teilweise schwieriger zu erhalten sind als in anderen EU-Ländern. Einige griechische Banken vergeben jedoch auch Kredite an ausländische Käufer, sofern ausreichende Einkommens- und Vermögensnachweise vorliegen.

In der Praxis verlangen Banken häufig einen Eigenkapitalanteil von etwa 30 % bis 40 % des Immobilienwerts, insbesondere bei Käufern ohne festen Wohnsitz in Griechenland.

Praktische Hinweise

💡 Beim Immobilienkauf in Griechenland sollten internationale Käufer einige Besonderheiten beachten:

➡️ Eigentumsrechte sorgfältig prüfen:

Ein Anwalt sollte unbedingt prüfen, ob das Grundstück frei von Hypotheken, Schulden oder rechtlichen Problemen ist.

➡️ Kataster- und Bauunterlagen kontrollieren:

In einigen Regionen können Kataster-Einträge oder Bauunterlagen unvollständig sein. Eine gründliche Prüfung verhindert spätere Probleme.

➡️ Steuer-ID (AFM) rechtzeitig beantragen:

Ohne eine griechische Steueridentifikationsnummer kann kein Immobilienkauf abgeschlossen werden.

➡️ Renovierungskosten realistisch einschätzen:

Viele Immobilien, besonders in ländlichen Regionen oder auf Inseln, benötigen Renovierungen.

Wie Wise Ihnen bei internationalen Zahlungen helfen kann

Beim Immobilienkauf im Ausland müssen häufig größere Geldbeträge international überwiesen werden – etwa für Anzahlungen, Kaufpreis oder Gebühren für Notar und Behörden.

Traditionelle Banken verlangen für solche Überweisungen häufig zusätzliche Gebühren oder nutzen Wechselkurse mit versteckten Aufschlägen. Gerade bei größeren Summen kann das mehrere tausend Euro Unterschied ausmachen.

Mit Wise können Sie internationale Überweisungen transparenter und häufig günstiger durchführen. Das Konto hat keine Grundgebühr.

💡 Garantierter Wechselkurs:

Wise verwendet den sogenannten Mid-Market-Rate, also den garatnierten Wechselkurs ohne versteckte Bankaufschläge.

💡 Transparente Gebühren:

Vor jeder Überweisung sehen Sie genau:

➡️ Welchen Wechselkurs Sie erhalten.

➡️ Welche Gebühren anfallen.

➡️ Wie viel Geld beim Empfänger ankommt.

💡 Multi-Währungs-Konto:

Mit einem Wise-Konto können Sie außerdem:

➡️ Geld in über 40 Währungen verwalten.

➡️ internationale Überweisungen schnell durchführen.

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Wenn Sie planen, eine Immobilie im Ausland zu kaufen, kann es sich daher lohnen, ein Wise-Konto zu eröffnen, um internationale Zahlungen einfacher und transparenter zu organisieren.

So registrieren Sie sich bei Wise

Die Registrierung bei Wise ist einfach und unkompliziert. So funktioniert’s:

Schritt für Schritt zum Wise Konto

💡 Website oder App öffnen:

Egal ob am Laptop oder per Handy - starten Sie über Wise.com oder direkt in der Wise App.

💡 Kontoart wählen:

Privat oder geschäftlich - entscheiden Sie direkt oder später. Viele nutzen beides, sauber getrennt.

💡 Registrieren:

Mit E-Mail und Passwort oder via Google, Apple oder Facebook. Ganz nach Geschmack.

💡 Verifizieren:

Laden Sie ein gültiges Ausweisdokument hoch. Bei Business-Konten zusätzlich Infos zur Firma.

💡 Adresse bestätigen:

Per Stromrechnung, Steuerbescheid oder Kontoauszug - Hauptsache: klar lesbar und aktuell.

💡 (Optional) Wise Karte bestellen:

Direkt in der Wise App - physisch oder digital. Perfekt für Reisen, Online-Shopping oder spontane Fremwährungsausgaben.

💡 Unser Tipp:

Legen Sie gleich ein paar Währungen an, testen Sie die Wise App, empfangen Sie erste Zahlungen. Ein Konto, das weltweit denkt, eröffnet auch neue Wege.

Fazit

Der Kauf einer Immobilie in Griechenland kann eine attraktive Investition sein – sei es als Ferienhaus am Meer, als Zweitwohnsitz oder als langfristige Kapitalanlage. Der Markt bietet eine große Auswahl an Immobilien, von Apartments in Athen bis zu Villen auf den griechischen Inseln.

Wichtig ist jedoch, die lokalen Besonderheiten zu verstehen: Dazu gehören die Transfersteuer, die jährliche ENFIA-Immobiliensteuer sowie die rechtlichen Prüfungen vor dem Kauf. Mit einer sorgfältigen Vorbereitung und der Unterstützung eines lokalen Anwalts lässt sich der Kaufprozess jedoch sicher und transparent gestalten.

Gerade bei internationalen Geldtransfers kann eine moderne Zahlungsplattform hilfreich sein. Mit Wise behalten Sie Wechselkurse und Gebühren im Blick und können größere internationale Überweisungen einfacher organisieren – ein praktischer Vorteil, wenn Sie Ihren Traum vom Haus in Griechenland verwirklichen möchten.

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Häufig gestellte Fragen

Können Ausländer in Griechenland Immobilien kaufen?

Ja. Ausländer können grundsätzlich Immobilien in Griechenland erwerben und genießen dabei ähnliche Eigentumsrechte wie griechische Staatsbürger.

Wie hoch ist die Transfersteuer beim Immobilienkauf?

Die Transfersteuer beträgt etwa 3 % des Immobilienwerts, insgesamt rund 3,09 % inklusive kommunaler Abgaben.

Welche jährlichen Steuern fallen für Immobilienbesitzer an?

Eigentümer müssen die jährliche ENFIA-Immobiliensteuer zahlen, deren Höhe von Lage, Größe und Wert der Immobilie abhängt.

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Verwendete Quellen (Stand 22.04.2026):

1. Buying Property in Greece: A Detailed Guide for Foreigners, Global Citizen Solutions
2. Hellenic Association of Realtors
3. Purchasing Property in Greece by a Foreign, Economou & Economou
4. Investing in Greece: Your Definitive Real-Estate FAQ Guide
5. How much is property transfer tax in Greece?, Elxis
6. The Ultimate Guide to Property Taxation in Greece, Grekodom