Immobilien in Frankreich kaufen: Ihr Weg zum Eigenheim

Warum nicht ein Leben wie Gott in Frankreich? Träumen Sie davon, eine Immobilie in Frankreich zu kaufen – vielleicht ein Haus auf dem Land, eine Wohnung in Paris oder ein Ferienhaus an der Côte d’Azur? Frankreich gehört seit Jahrzehnten zu den beliebtesten Ländern Europas für Immobilienkäufer aus dem Ausland.

Allerdings unterscheidet sich der französische Kaufprozess in einigen Punkten von anderer Länder. Von der ersten Besichtigung über den Vorvertrag (compromis de vente) bis zur finalen Beurkundung beim Notar gibt es mehrere Schritte, die Sie kennen sollten.

Dieser Leitfaden zeigt Ihnen Schritt für Schritt, wie der Immobilienkauf in Frankreich funktioniert, welche Kosten anfallen und worauf internationale Käufer besonders achten sollten – damit Ihr Weg zum Eigenheim möglichst reibungslos verläuft. On y va! Fangen wir an!

Entdecken Sie Wise 🚀

Immobilienmarkt in Frankreich

Was macht Frankreich als Immobilienstandort attraktiv?

Frankreich zählt seit Jahrzehnten zu den beliebtesten Ländern Europas für Immobilienkäufer – sowohl für Eigennutzer als auch für internationale Investoren. Das liegt nicht nur an der großen geografischen und kulturellen Vielfalt des Landes, sondern auch an einem relativ stabilen Immobilienmarkt und klar geregelten Eigentumsrechten.

✅ Ein wichtiger Vorteil:

Ausländer dürfen in Frankreich grundsätzlich ohne Einschränkungen Immobilien erwerben, unabhängig davon, ob sie in der EU leben oder nicht. Französisches Recht behandelt internationale Käufer im Immobilienrecht weitgehend gleich wie französische Staatsbürger.

💡 Darüber hinaus bietet der französische Immobilienmarkt einige Besonderheiten:

➡️ Große regionale Vielfalt: Vom Pariser Stadtapartment über historische Landhäuser bis zu Ferienimmobilien an der Côte d’Azur oder in den Alpen.

➡️ Stabile Nachfrage: Besonders in großen Städten und beliebten Ferienregionen bleibt die Nachfrage nach Immobilien konstant hoch.

➡️ Attraktive Zweitwohnsitze: Frankreich gehört zu den beliebtesten Ländern Europas für Ferienhäuser und Zweitwohnsitze.

➡️ Gut regulierter Markt: Eigentumsrechte werden durch ein starkes Rechtssystem und ein landesweit organisiertes Notarsystem geschützt.

Ein besonderes Merkmal des französischen Immobilienrechts ist die zentrale Rolle des Notars (notaire) als neutraler juristischer Vermittler, der den gesamten Kaufprozess überwacht und sicherstellt, dass alle gesetzlichen Anforderungen eingehalten werden.

Beliebte Regionen für Käufer

💡 Je nach Budget, Lebensstil und Investitionsziel unterscheiden sich die beliebtesten Immobilienregionen in Frankreich deutlich:

➡️ Paris:
Natürlich, Paris! Die Hauptstadt gehört zu den teuersten Immobilienmärkten Europas und ist besonders für Investoren interessant, die langfristige Wertstabilität suchen.

➡️ Provence und Côte d’Azur:
Diese Region im Süden ist bekannt für mediterranes Klima, Küstenstädte und Luxusimmobilien. Ferienhäuser und Zweitwohnsitze sind hier besonders gefragt.

➡️ Alpenregionen:
Skigebiete wie Chamonix oder Megève ziehen internationale Käufer an, die in Ferienwohnungen oder Chalets investieren.

➡️ Bordeaux und Südwestfrankreich:
Diese Region gewinnt zunehmend an Beliebtheit, da sie hohe Lebensqualität mit vergleichsweise moderaten Immobilienpreisen verbindet.

➡️ Ländliche Regionen:
Viele internationale Käufer suchen hier traditionelle Landhäuser oder Bauernhäuser zu deutlich niedrigeren Preisen als in den großen Städten.

Immobiliensuche und erste Besichtigung

Die Immobiliensuche beginnt heute fast immer online. In Frankreich gibt es mehrere etablierte Immobilienportale, auf denen Sie Häuser, Wohnungen und Grundstücke finden können.

💡 Zu den wichtigsten gehören beispielsweise:

➡️ SeLoger

➡️ Leboncoin (Immobilier-Rubrik)

➡️ Bien’ici

➡️ Logic-Immo

Diese Plattformen bieten umfangreiche Filtermöglichkeiten, etwa nach Preis, Region oder Stadt, Wohnfläche, Anzahl der Zimmer und Immobilientyp.

Viele Angebote stammen von Immobilienagenturen (agences immobilières) vor Ort, die in Frankreich eine wichtige Rolle spielen. Häufig betreuen Makler sowohl Verkäufer als auch Käufer während des gesamten Prozesses.

Vor Ort besichtigen

Wenn Sie interessante Immobilien gefunden haben, sollten Sie diese möglichst persönlich vor Ort besichtigen. Eine Besichtigung gibt Ihnen nicht nur einen besseren Eindruck vom Zustand der Immobilie, sondern auch von der Umgebung, Infrastruktur und Nachbarschaft.

❗ Achten Sie dabei besonders auf:

➡️ Zustand von Dach, Elektrik und Heizung

➡️ Mögliche Renovierungskosten

➡️ Energieeffizienz (Energieausweis DPE)

➡️ Lage, Infrastruktur und Verkehrsanbindung

In Frankreich sind Verkäufer verpflichtet, eine Reihe von technischen Gutachten (diagnostics immobiliers) bereitzustellen, etwa zu Asbest, Energieeffizienz oder Risiken durch Naturgefahren. Diese Dokumente sollen Käufern helfen, den Zustand der Immobilie besser einzuschätzen.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Dürfen Deutsche in Frankreich Immobilien kaufen?

Oui, bien sur! Frankreich gehört zu den europäischen Ländern mit den offensten Immobilienmärkten für internationale Käufer. Ausländer können ohne größere Einschränkungen Immobilien erwerben – unabhängig davon, ob sie EU-Bürger sind oder nicht.

Es gibt keine speziellen Quoten oder Genehmigungsverfahren für ausländische Käufer. Der Kaufprozess unterscheidet sich daher kaum von dem für französische Staatsbürger.

Notwendige Dokumente und rechtliche Besonderheiten

💡 Für den Immobilienkauf benötigen Sie in der Regel:

➡️ Einen gültigen Reisepass oder Personalausweis

➡️ Eine französische Steueridentifikationsnummer (falls vorhanden)

➡️ Nachweise über die Herkunft der finanziellen Mittel

➡️ Bankunterlagen oder Finanzierungsnachweise

Ein wichtiges Merkmal des französischen Systems ist, dass alle Immobilienverkäufe über einen Notar abgewickelt werden müssen. Der Notar ist ein staatlich zugelassener juristischer Experte, der den Kaufvertrag erstellt, die rechtlichen Prüfungen durchführt und die Eigentumsübertragung im Grundbuch registriert.¹

Der Notar arbeitet neutral und stellt sicher, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer rechtlich geschützt sind.

Der Kaufprozess Schritt für Schritt

Kaufangebot & Vorvertrag

Wenn Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, geben Sie zunächst ein Kaufangebot (offre d’achat) ab. Nimmt der Verkäufer das Angebot an, folgt in der Regel der Vorvertrag (compromis de vente).

Dieser Vertrag ist ein zentraler Bestandteil des französischen Immobilienkaufs. Er verpflichtet beide Parteien grundsätzlich zum Verkauf beziehungsweise Kauf der Immobilie. Häufig wird dabei eine Anzahlung von etwa 5 % bis 10 % des Kaufpreises hinterlegt.²

Der Käufer erhält nach der Unterzeichnung des Vorvertrags eine gesetzliche Widerrufsfrist von 10 Tagen, in der er ohne Angabe von Gründen vom Kauf zurücktreten kann.

Notar, Eintragung & Eigentumsübertragung

Nach dem Vorvertrag beginnt eine Prüfphase, in der der Notar alle rechtlichen Aspekte der Immobilie kontrolliert – etwa Eigentumsrechte, Hypotheken oder städtebauliche Einschränkungen.

Der endgültige Kauf erfolgt schließlich durch die Unterzeichnung der notariellen Urkunde (acte authentique de vente) beim Notar. Erst mit dieser Unterzeichnung wird das Eigentum rechtlich übertragen.

Der Notar registriert anschließend die Transaktion im Grundbuch und sorgt dafür, dass Steuern und Gebühren ordnungsgemäß abgeführt werden.

Der gesamte Kaufprozess – von der Angebotsannahme bis zur endgültigen Eigentumsübertragung – dauert in Frankreich meist etwa zwei bis drei Monate.

Kosten und Steuern

Kaufnebenkosten: Notargebühren, Transfersteuern & Gebühren

Beim Kauf einer Immobilie in Frankreich sollten Sie neben dem Kaufpreis auch die sogenannten frais de notaire einplanen. Trotz ihres Namens bestehen diese Kosten nicht nur aus der Vergütung des Notars, sondern hauptsächlich aus staatlichen Steuern, Grundbuchgebühren und Verwaltungsabgaben.

Bei Bestandsimmobilien (Altbauten) liegen die gesamten Kaufnebenkosten meist bei etwa 7 % bis 8 % des Kaufpreises. Bei Neubauten fallen dagegen deutlich geringere Gebühren von etwa 2 % bis 3 % an, weil ein Teil der Steuern durch die Mehrwertsteuer ersetzt wird.³

Ein großer Teil dieser Kosten entfällt auf Transfersteuern (droits de mutation) und Registrierungsgebühren, die in den meisten Regionen ca. 5,8 % des Kaufpreises betragen.⁴

💡 Typische Bestandteile der Kaufnebenkosten sind:

➡️ Transfersteuer und Registrierungsgebühren

➡️ Notargebühren (staatlich reguliert)

➡️ Kosten für Grundbucheintragung und Dokumente

➡️ Gegebenenfalls Maklergebühren

Insgesamt sollten Käufer daher meist zwischen etwa 7 % und 10 % des Kaufpreises als Nebenkosten einkalkulieren, besonders bei älteren Immobilien.

Laufende Kosten & Immobiliensteuern

Nach dem Immobilienkauf entstehen in Frankreich auch jährliche Steuern und laufende Kosten.

💡 Zu den wichtigsten gehören:

➡️ Taxe foncière (Grundsteuer):
Diese Steuer wird jährlich von Immobilienbesitzern erhoben und gilt für Häuser, Wohnungen und Grundstücke. Sie wird von den lokalen Gemeinden festgelegt und kann je nach Region unterschiedlich hoch sein.

➡️ Taxe d’habitation (Wohnsteuer):
Diese Steuer wurde für viele Hauptwohnsitze abgeschafft, kann aber weiterhin für Zweitwohnsitze oder Ferienimmobilien erhoben werden. ⁵

💡 Zusätzlich können weitere Kosten entstehen, etwa:

➡️ Müll- und Infrastrukturabgaben

➡️ Wartungs- und Instandhaltungskosten

➡️ Versicherung der Immobilie

Je nach Lage und Größe der Immobilie können sich diese jährlichen Kosten auf mehrere hundert bis mehrere tausend Euro pro Jahr belaufen.

Finanzierung

Viele Käufer finanzieren den Immobilienkauf in Frankreich über eine Hypothek. Französische Banken vergeben auch Immobilienkredite an internationale Käufer, prüfen jedoch sehr sorgfältig Einkommen, Vermögen und Bonität.

Typischerweise verlangen Banken einen Eigenkapitalanteil von etwa 10 % bis 20 % des Kaufpreises, zusätzlich zu den Kaufnebenkosten.

💡 Bei internationalen Käufern kann es außerdem erforderlich sein, zusätzliche Dokumente vorzulegen, etwa:

➡️ Einkommens- und Vermögensnachweise

➡️ Steuererklärungen aus dem Heimatland

➡️ Konto- und Finanzierungsnachweise

Die genaue Finanzierung hängt jedoch stark von der Bank und der individuellen Situation des Käufers ab.

Praktische Hinweise

💡 Beim Immobilienkauf in Frankreich gibt es einige Besonderheiten, die Käufer kennen sollten:

➡️ Vorvertrag ist rechtlich bindend:
Der compromis de vente verpflichtet Käufer und Verkäufer grundsätzlich zum Abschluss des Kaufs. Ein Rücktritt ist nach der gesetzlichen Widerrufsfrist nur unter bestimmten Bedingungen möglich.

➡️ Technische Gutachten prüfen:
Der Verkäufer muss verschiedene Diagnosen bereitstellen (z. B. Energieeffizienz, Asbest, Blei oder Naturgefahren). Diese Dokumente sollten sorgfältig geprüft werden.

➡️ Kosten realistisch planen:
Neben Kaufpreis und Nebenkosten können Renovierungen oder lokale Steuern zusätzliche Ausgaben verursachen.

➡️ Notar als zentrale Instanz:
Der Notar ist ein neutraler juristischer Vertreter des Staates und spielt eine zentrale Rolle im Kaufprozess. Er prüft die rechtliche Situation der Immobilie und sorgt für die Eintragung im Grundbuch.

Sparen Sie mit Wise 💰

Unsere Tipps für Ihr einen reibungslosen Kauf

Rechnen Sie mit mehreren Monaten für den gesamten Prozess

Während in manchen Ländern der Kauf innerhalb weniger Wochen abgeschlossen werden kann, dauert der Immobilienkauf in Frankreich meist deutlich länger.

In der Regel liegen zwischen dem Vorvertrag (compromis de vente) und der finalen Unterzeichnung beim Notar etwa zwei bis drei Monate.

Der gesamte Prozess – von der Suche bis zur endgültigen Eigentumsübertragung – kann daher häufig drei bis sechs Monate oder länger dauern, je nach Finanzierung, Dokumentenprüfung und Verwaltungsverfahren.

Verstehen Sie die Rolle des Vorvertrags

Eine Besonderheit des französischen Systems ist der Vorvertrag (compromis de vente) oder die promesse de vente.

❗ Dieser Schritt ist sehr wichtig, weil:

➡️ Der Preis und die Bedingungen verbindlich festgelegt werden

➡️ Häufig eine Anzahlung von etwa 5 % bis 10 % des Kaufpreises hinterlegt wird

➡️ Der Verkäufer grundsätzlich verpflichtet ist, die Immobilie zu verkaufen

Nach der Unterzeichnung hat der Käufer jedoch eine gesetzliche Widerrufsfrist von 10 Tagen, in der er ohne Angabe von Gründen vom Kauf zurücktreten kann.

Warum es zwischen Vorvertrag und endgültigem Kauf dauert

💡 Die Wartezeit von meist zwei bis drei Monaten hat einen klaren Grund:

In dieser Phase führt der Notar zahlreiche Prüfungen durch und sammelt notwendige Dokumente.

💡 Dazu gehören unter anderem:

➡️ Prüfung der Eigentumsverhältnisse

➡️ Kontrolle von Hypotheken oder Belastungen

➡️ Einholung von Informationen bei Behörden und Gemeinden

➡️ Prüfung von Vorkaufsrechten der Gemeinde

Außerdem nutzen viele Käufer diese Zeit, um die Finanzierung bei der Bank abzuschließen, was ebenfalls mehrere Wochen dauern kann.

Planen Sie internationale Überweisungen frühzeitig

❗ Ein weiterer wichtiger Punkt:

Beim finalen Termin beim Notar muss der gesamte Kaufpreis bereits auf dem Konto des Notars eingegangen sein. Das Geld muss daher oft mehrere Tage vor der Unterzeichnung überwiesen werden, damit der Kauf rechtzeitig abgeschlossen werden kann. Gerade bei internationalen Käufern kann es sinnvoll sein, Überweisungen frühzeitig zu organisieren, um Verzögerungen zu vermeiden.

Wie Wise Ihnen bei internationalen Zahlungen helfen kann

Beim Immobilienkauf im Ausland müssen häufig größere Geldbeträge international überwiesen werden – etwa für Anzahlungen, Kaufpreis oder Notargebühren.

Traditionelle Banken berechnen für solche Transfers oft nicht nur Überweisungsgebühren, sondern verwenden auch Wechselkurse mit versteckten Aufschlägen. Gerade bei großen Summen kann das schnell mehrere tausend Euro ausmachen.

Mit Wise können Sie internationale Zahlungen transparenter und häufig günstiger abwickeln.

💡 Garantierter Wechselkurs:

Wise verwendet den sogenannten Mid-Market-Rate, also den garantierten Wechselkurs ohne versteckte Bankaufschläge.

💡 Transparente Gebühren:

Vor jeder Überweisung sehen Sie genau:

➡️ Welchen Wechselkurs Sie erhalten?

➡️ Welche Gebühren anfallen?

➡️ Wie viel Geld beim Empfänger ankommt?

💡 Multi-Währungs-Konto:

Mit einem Wise-Konto können Sie außerdem:

➡️ Geld in über 40 Währungen halten

➡️ Internationale Überweisungen schnell durchführen

➡️ Geld zu einem günstigen Zeitpunkt wechseln

Gerade beim Immobilienkauf – wenn mehrere Zahlungen an Verkäufer, Notar oder Behörden anfallen – kann das Multi-Währungs-Konto sehr praktisch sein.

Wenn Sie planen, Geld für einen Immobilienkauf im Ausland zu überweisen, lohnt es sich, ein Wise-Konto zu eröffnen. So behalten Sie Wechselkurse, Gebühren und internationale Transfers jederzeit im Blick.

So registrieren Sie sich bei Wise

Die Registrierung bei Wise ist einfach und unkompliziert. So funktioniert’s:

Schritt für Schritt zum Wise Konto

💡 Website oder App öffnen:

Egal ob am Laptop oder per Handy - starten Sie über Wise.com oder direkt in der Wise App.

💡 Kontoart wählen:

Privat oder geschäftlich - entscheiden Sie direkt oder später. Viele nutzen beides, sauber getrennt.

💡 Registrieren:

Mit E-Mail und Passwort oder via Google, Apple oder Facebook. Ganz nach Geschmack.

💡 Verifizieren:

Laden Sie ein gültiges Ausweisdokument hoch. Bei Business-Konten zusätzlich Infos zur Firma.

💡 Adresse bestätigen:

Per Stromrechnung, Steuerbescheid oder Kontoauszug - Hauptsache: klar lesbar und aktuell.

💡 (Optional) Wise Karte bestellen:

Direkt in der Wise App - physisch oder digital. Perfekt für Reisen, Online-Shopping oder spontane Fremwährungsausgaben.

💡 Unser Tipp:

Legen Sie gleich ein paar Währungen an, testen Sie die Wise App, empfangen Sie erste Zahlungen. Ein Konto, das weltweit denkt, eröffnet auch neue Wege.

Fazit

Frankreich gehört zu den attraktivsten Immobilienmärkten Europas und bietet internationalen Käufern zahlreiche Möglichkeiten – vom Stadtapartment in Paris bis zum Ferienhaus an der Mittelmeerküste.

Der Kaufprozess ist klar geregelt und wird durch das Notarsystem rechtlich abgesichert. Gleichzeitig sollten Käufer die Nebenkosten, lokalen Steuern und Besonderheiten des französischen Immobilienrechts genau kennen.

Wenn Sie diese Aspekte berücksichtigen und Ihre Finanzierung sorgfältig planen, kann der Immobilienkauf in Frankreich eine attraktive Investition oder ein langfristiges Zuhause sein.

Legen Sie jetzt los - mit Ihrem persönlichen Wise Multi-Währungs-Konto 💡

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Frankreich?

Bei Bestandsimmobilien liegen die Nebenkosten meist bei etwa 7 % bis 8 % des Kaufpreises, bei Neubauten oft nur bei 2 % bis 3 %.

Welche jährlichen Steuern fallen für Immobilienbesitzer an?

Zu den wichtigsten gehören die Taxe foncière (Grundsteuer) und gegebenenfalls die Taxe d’habitation für Zweitwohnsitze.

Wie lange dauert der Immobilienkauf in Frankreich normalerweise?

Der Kaufprozess in Frankreich dauert meist länger als in vielen anderen Ländern. Zwischen der Unterzeichnung des Vorvertrags (compromis de vente) und der endgültigen notariellen Urkunde (acte de vente) liegen in der Regel etwa zwei bis drei Monate. Diese Zeit wird benötigt, damit der Notar rechtliche Prüfungen durchführen, Dokumente einholen und mögliche Finanzierungen abgeschlossen werden können.

---

Verwendete Quellen (Stand 22.04.2026):

1. Buyer’s Guide, Home Select
2. Your guide to buying property in France, Savills
3. Cost of buying a house : Conveyancing fees
4. House Buying Fees and Taxes in France, French Property
5. Understanding French Property Tax on Second Homes, FrenchTaxOnline

Wörter: 2075 Units: 2