Nemovitosti ve Francii: Proces koupě, náklady a rady

Sníte o ranní kávě v pařížské kavárně, domě zalitém sluncem na jihu Francie nebo horské chalupě s výhledem na Alpy? Francie je ideální místo pro druhé bydlení i dlouhodobou investici. Dnes se dozvíte vše, co musíte před koupí nemovitosti ve Francii vědět, jak postupovat a jaký rozpočet si vyhradit.

---

Představujeme také účet Wise, který vám umožní mít lokální údaje k účtu v 9+ měnách, včetně EUR, USD a GBP – vše na jednom místě. Můžete převádět své peníze za středový kurz a my vám předem ukážeme poplatky.

Chci Wise hned a zdarma

Nemovitosti ve Francii – francouzský realitní trh

Francouzský trh s nemovitostmi je rozsáhlý a relativně stabilní. Průměrná cena nemovitosti ve Francii v roce 2026 se pohybuje kolem 270 000 EUR, přičemž střední mediánová hodnota je přibližně 240 000 EUR.

Velké rozdíly jsou mezi regiony a městy:

• Paříž zůstává nejdražším trhem, kde ceny začínají na cca 8 000 EUR za m², přičemž v prestižnějších čtvrtích mohou být výrazně vyšší.

• V centrech větších městech jako Lyon, Bordeaux, Marseille nebo Nice jsou ceny nižší než v Paříži, ale stále vyšší než celostátní průměr 3 200 EUR za m². V jejich okrajovějších částech už se ale ceny tomuto průměru blíží.

• Menší města a venkovské oblasti nabízejí často dostupnější ceny než hlavní metropole.

Celkově lze konstatovat, že trh je relativně vyrovnaný: drahé metropolitní oblasti táhnou průměr nahoru, ale většina transakcí probíhá v cenovém rozpětí přibližně 120 000–450 000 EUR.¹

Jak koupit nemovitost ve Francii jako Čech?

Jako občan České republiky, tedy členské země EU, můžete ve Francii koupit nemovitost bez omezení. Náležitosti jsou v podstatě stejné jako u francouzských občanů – převod probíhá u notáře, který zajistí právní náležitosti i výběr daně z převodu nemovitosti. Jako vlastník následně platíte daň z nemovitosti a v případě pronájmu i daň z příjmu z pronájmu. O tom všem se dovíte dále v článku.

Ceny nemovitostí ve Francii

Kolik stojí bydlení ve Francii a jak moc si připlatíte za adresu v centru? V následující tabulce se dozvíte, jak se liší ceny nemovitostí mezi rušným srdcem měst a klidnějšími periferiemi. Kolik zaplatíte za metr čtvereční v centru Paříže a kolik na periferii Grenoblu?

Město	Cena za m2 v centru	Cena za m2 na periferii
Paříž²	12 570 EUR	8 480 EUR
Lyon²	5 850 EUR	3 530 EUR
Marseille³	4 440 EUR	2 895 EUR
Bordeaux³	6 200 EUR	4 510 EUR
Nice⁴	6 470 EUR	3 830 EUR
Grenoble⁴	3 490 EUR	2 290 EUR

👉 Zajímá vás více o životě ve Francii? Čtěte:

• Založení bankovního účtu ve Francii
• Cestování do Francie
• Dovoz auta z Francie

Kde hledat nemovitosti ve Francii?

Realitní kanceláře

Ve Francii funguje velké množství realitních kanceláří (agences immobilières), které pomáhají kupujícím najít vhodnou nemovitost a provést je celým procesem.

Standardně se provize realitních agentů pohybuje v rozmezí 3 % až 10 % z prodejní ceny, konkrétní výše závisí na domluvě a typu služby. Provizi může hradit buď prodávající, nebo kupující. Je důležité se na tom dohodnout předem a nechat si to uvést ve smlouvě. Hodně nabídek je označeno jako „FAI“ (frais d'agence inclus), což znamená, že poplatek je už zahrnutý v inzerované ceně.⁶

Online srovnávací portály

Ideální start – během pár kliknutí si uděláte přehled o tom, co je právě na trhu, a můžete vybírat z nabídek napříč celou Francií. Díky chytrým filtrům si snadno nastavíte cenu, lokalitu, typ nemovitosti i další detaily a rychle zjistíte, co odpovídá vašemu rozpočtu i představám.

Na druhou stranu je dobré mít oči otevřené. Ne všechny inzeráty jsou vždy aktuální a občas narazíte i na nabídky, které už dávno nejsou k dispozici. A pokud jde o právní stav nemovitosti, bez pomoci agenta nebo právníka se většinou stejně neobejdete.

Ve Francii najdete několik populárních online realitních portálů, které shromažďují nabídky od různých agentur i přímých vlastníků. Mezi nejčastěji používané patří:

• pap.fr,
• bienici.com,
• leboncoin.fr,
• seloger.com,
• Green-acres.fr

Jak získat hypotéku ve Francii?

Hypotéku ve Francii si můžete jako cizinec zařídit, ale proces má svá specifika a bývá náročnější než pro francouzské rezidenty.

Francouzské banky obvykle půjčují 70–80 % hodnoty nemovitosti. To se ve většině případů týká i občanů EU, tedy i Čechů, pokud splní běžné podmínky, jako jsou stabilní příjem a dobrá bonita. Výhodou je, pokud máte ve Francii pobyt nebo pracovní aktivity. S trvalým pobytem můžou rezidenti výjimečně dosáhnout až 100 %. Záleží na konkrétní bance a finanční situaci žadatele.

Také úrokové sazby se odvíjí od vaší situace, délce úvěru a výše vlastního vkladu. Pro cizince bývají sazby o něco vyšší než pro místní klienty, často s přirážkou cca 0,3–0,8 % nad standardní úrok.

💡 Zjistěte, jak na převod velké částky peněz. A omrkněte i business účet Wise.

Dokumenty potřebné k získání hypotéky ve Francii

Francouzské banky vyžadují před schválením úvěru důkladnou dokumentaci. Mezi standardní požadavky patří:

• platný pas / doklad totožnosti,
• důkazy o příjmu, například výplatní pásky nebo daňová přiznání,
• bankovní výpisy z posledních měsíců,
• odhad nemovitosti,
• kupní nebo rezervační smlouva.

💡 U zahraničních dokumentů banky často požadují úřední překlady do francouzštiny.

Banky také posuzují poměr dluhu k příjmu. Vaše celkové měsíční závazky – včetně hypoték a pojištění – nesmí přesáhnout 35 % hrubého měsíčního příjmu vaší domácnosti.⁵

Zaplaťte svou francouzskou nemovitost se středovým kurzem bez přirážky

Hledáte způsob, jak na koupi nemovitosti ve Francii nějaké to euro ušetřit? Zkuste účet Wise zdarma. Můžete s ním platit rovnou v EUR a pokud směňujete měnu, máte výhodný kurz bez typických bankovních přirážek.

Založte si účet Wise zdarma, rychle a snadno. Vše, co budete potřebovat, je váš průkaz totožnosti a mobil – není třeba chodit na pobočku banky.

S účtem Wise můžete:

• Držet více než 40 měn a převádět mezi nimi za středový kurz. Poplatky za konverzi vám ukážeme předem.
• Získat lokální údaje k účtu až v 9+ měnách, včetně EUR, GBP a USD.
• Získat mezinárodní údaje pro příjem plateb SWIFT ve více než 20 měnách, včetně CZK.
• Získat cashback ze zůstatku za EUR, GBP a USD držené na vašem účtu.
• Objednat si debetní kartu Wise, kterou můžete používat s naší technologií Chytrý převod měn.
• Nastavit si automatické převody měn na základě požadovaného kurzu v aplikaci Wise nebo použít naše Wise Sledování kurzu a nechat si posílat oznámení o směnných kurzech přímo na váš e-mail.
• Vytvořit si virtuální karty Wise a ušetřit při nákupech online.
• Získat okamžitá oznámení o všech vašich transakcích prostřednictvím aplikace Wise. Pokud kartu ztratíte, můžete ji v aplikaci snadno zrušit, abyste měli své peníze v bezpečí.

Založte si Wise účet zdarma 🚀

Náklady na koupi nemovitosti ve Francii

• Poplatky za notářskou proceduru včetně transferu nemovitosti. Notář vyřizuje nejen smluvní dokumentaci, ale taky registraci převodu a výběr daně z převodu nemovitosti (DMTO – droits de mutation à titre onéreux), kterou odvádí příslušným úřadům. Tyto položky se souhrnně označují jako notářské poplatky (frais de notaire). U starších nemovitostí se pohybují přibližně kolem 7–8 % z kupní ceny, u novostaveb bývají nižší, zhruba 2–3 %. Součástí těchto poplatků je i honorář notáře, který však tvoří jen jejich menší část.⁵

• Provize realitní kanceláři. Vždy si předem ověřte, jestli platíte provizi vy, nebo prodejce. Pohybuje se v rozmezí 3–10 % z ceny nemovitosti a může být již zahrnuta v inzerované ceně.⁶

• Administrativní náklady. Vyhraďte si rozpočet na povinné technické a diagnostické zprávy k nemovitosti, případně na ověřené překlady, mapování nebo nezávislé technické průzkumy. V případě žádosti o hypotéku počítejte s náklady na odhad nemovitosti.

• Kurzová ztráta. Pokud posíláte peníze z korunového účtu na francouzský účet v EUR, dojde ke směně měny, za kterou zaplatíte ve formě kurzové přirážky banky. Té se můžete vyhnout s účtem Wise, se kterým máte středový kurz bez přirážek a platíte jen poplatek za samotnou směnu.

  S Wise účtem můžete najednou převést až 25 milionů CZK.

Daň z nemovitosti ve Francii

Kromě jednorázové daně z převodu nemovitosti neboli DMTO (droits de mutation à titre onéreux), kterou zaplatíte v rámci notářské procedury, se vás mohou týkat další daňové povinnosti.

Daň z nemovitosti (Taxe Foncière)

• Každý vlastník platí každoročně lokální daň z nemovitosti (taxe foncière).
• Sazby se liší podle obce a typu nemovitosti. Tato daň se počítá z úředně stanovené katastrální hodnoty (valeur locative cadastrale), nikoli přímo z tržní ceny.
• Jako vlastník nemovitosti ve Francii se připravte na roční daně z nemovitosti od 500 EUR u menšího bytu v obci s nízkým zdaněním až po 3 000 EUR a více u větší nemovitosti v oblasti s vysokými místními sazbami.⁶

Daň z druhé nemovitosti (Taxe d’Habitation)

• Daň taxe d’habitation se tradičně vztahovala na užívání nemovitosti. Pro hlavní bydliště byla postupně zrušena, nadále se však uplatňuje na druhé domy a rekreační objekty. Její výše se liší podle obce a v některých lokalitách může zahrnovat i místní přirážky.
• Zahraniční vlastníci, kteří nemají ve Francii hlášené hlavní bydliště a využívají nemovitost pouze jako druhý domov či rekreační objekt, podléhají této dani bez ohledu na to, zda jde o jejich jedinou nemovitost ve Francii. Rozhodující není počet vlastněných nemovitostí, ale to, zda je daný objekt veden jako hlavní bydliště ve Francii, nebo jako druhé bydlení.⁶

Daň z příjmu z pronájmu

Hodláte nemovitost ve Francii pronajímat? Počítejte se zdaněním příjmů z pronájmu. K začátku roku 2026 se daní podle různých režimů v závislosti na tom, zda se jedná o zařízený nebo nezařízený pronájem.

Nezařízený pronájem se zdaňuje jako revenus fonciers (příjmy z nemovitostí). Zařízený pronájem spadá pod režim BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), tedy příjmy z podnikání. Každý z těchto režimů nabízí odlišné možnosti uplatnění odpočtů. Reálná sazba se liší podle výše příjmů a zvoleného daňového režimu, ale u nerezidentů se obvykle pohybuje přibližně mezi 20–40 % z čistého nájemného po odečtení nákladů.

💡 Nerezidenti vlastnící nemovitosti ve Francii navíc podléhají sociálním odvodům z příjmů z pronájmu, které standardně činí 17,2 %. Obyvatelé EU, kteří jsou zapojeni do povinného systému sociálního zabezpečení ve své domovské zemi, však mohou místo toho podléhat sníženému solidárnímu odvodu ve výši 7,5 %.⁶

Daň z kapitálových výnosů při prodeji

Hodláte nemovitost ve Francii prodat? Počítejte s daní z kapitálového zisku. Od začátku roku 2026 platí, že nerezidenti při prodeji nemovitosti ve Francii platí daň ze zisku 19 %, ke které se připočítávají sociální odvody – obvykle 17,2 %, případně snížených 7,5 % pro rezidenty EU. Celkové zdanění tak může před uplatněním úlev přesáhnout 36 % z dosaženého zisku.

💡 Francie ale zvýhodňuje dlouhodobé vlastníky. Po 22 letech držby se daň ze zisku ruší a po 30 letech zanikají i sociální odvody. Při dlouhodobém vlastnictví je tak možné nemovitost prodat zcela bez daně.⁶

S Wise můžete odesílat bezpečné a sledovatelné převody velkých částek za transparentní poplatky a středový kurz.

Podívejte se na hlavní výhody používání Wise k posílání velkých převodů:

• Vyhrazená podpora pro velké převody.
• Rychlé a snadné nastavení bez fyzického papírování.
• Transparentní poplatky sdělené předem.
• Plně sledovatelné převody.
• Rychlé doby převodu.
• Dvoufaktorové ověřování a upozornění v reálném čase.

Jak koupit nemovitost ve Francii krok za krokem

1. Ujasněte si rozpočet a cíl koupě

Nejprve si ujasněte, zda hledáte bydlení, druhý domov nebo investici. Podle toho si nastavte rozpočet – ideálně už včetně nákladů na administrativní a notářské procesy, daňové závazky a případnou hypotéku.

2. Najděte vhodnou nemovitost

Nemovitosti ve Francii hledejte přes realitní kanceláře nebo online portály. Jakmile vás některá nabídka zaujme, domluvte si prohlídku a ověřte stav nemovitosti i samotnou lokalitu.

3. Podejte nabídku a podepište předběžnou smlouvu

Po dohodě na ceně podepište předběžnou kupní smlouvu (compromis de vente). Tím se celý proces oficiálně rozběhne, přičemž máte zákonnou 10denní ochrannou lhůtu, kdy můžete od smlouvy bez sankcí odstoupit. Poté složíte zálohu, obvykle ve výši 5–10 % z kupní ceny.⁸

4. Zajistěte financování a převod peněz

Pokud kupujete na hypotéku, dokončete její schválení. Současně připravte převod peněz na účet notáře, který z nich uhradí kupní cenu a související daně a poplatky.

5. Nechte notáře provést prověrku nemovitosti

Notář prověří vlastnictví, právní i technický stav nemovitosti a připraví kompletní dokumentaci.

6. Podepište finální smlouvu a převezměte nemovitost

Na závěr podepište kupní smlouvu (acte de vente) u notáře, uhraďte všechny závazky a staňte se oficiálními vlastníky nemovitosti ve Francii.⁷

Koupě nemovitosti ve Francii je poměrně přímočarý proces, ve kterém vyřizuje velkou část administrativy a právních kontrol notář. Vy se tak můžete soustředit hlavně na samotnou investici – od výběru ideální nemovitosti po její financování. A pokud chcete na platbách ušetřit, pomůže vám Wise účet s tržním kurzem bez přirážek a nízkými poplatky.

Zaplatím nemovitost s Wise

---

Zdroje:

1. Investropa – Ceny nemovitostí
2. Numbeo – Porovnání Paříž a Lyon
3. Numbeo – Porovnání Marseille a Bordeaux
4. Numbeo – Porovnání Nice a Grenoble
5. Expactica – Hypotéka ve Francii
6. Investropa – Daně z nemovitosti ve Francii
7. Investropa – Koupě francouzské nemovitosti cizincem
8. Notaires – Předběžná kupní smlouva

Zdroje zkontrolovány dne 20. 2. 2026.