Život v zahraničí Život v Indonésii

Koupě nemovitosti na Bali: Vše, co potřebujete vědět

Olesya Mets

11.12.25

Doba čtení: 6 minut

Bali je dlouhodobě jednou z nejžádanějších destinací pro investice do nemovitostí. Tropické klima, atraktivní prostředí i nižší životní náklady lákají kupce z celého světa, ať už touží po vlastním bydlení, nebo investičním pronájmu. Dnes se dozvíte, kdy a proč se Bali vyplatí, jaké jsou tržní trendy, jaké máte jako cizinec možnosti koupě a jaké ceny čekat.

Až 25 milionů naráz můžete poslat s účtem Wise. Oceníte ho hlavně při převodech do zahraničí, které jsou v porovnání s klasickými bankami výhodnější. Wise totiž používá středový kurz bez přirážek. A to nejlepší? Účet založíte i vedete zdarma.

Chci odesílat větší částky s Wise a ušetřit

Koupě nemovitosti na Bali v kostce: Indonéský realitní trh

Život na Bali má tempo a styl, za kterým se lidé neváhají odstěhovat. Bali je ale i místo, kde může realitní investice růst stejně dobře jako kokosové palmy. Zvažujete koupi nemovitosti na Bali za účelem výdělku? Podívejte se, jak vypadá indonéský trh nemovitostí v kostce, jaké faktory k investiční nemovitosti vybízí a na co si naopak dát pozor.

1. Růst cestovního ruchu

Bali patří mezi nejnavštěvovanější ostrovy na světě. Po pandemii covidu došlo k rychlému oživení turismu: mezinárodní příjezdy každoročně rostou a poptávka po krátkodobých pronájmech je vysoká.

2. Vyhledávané místo pro digitální nomády a dlouhodobé pobyty

Canggu, Uluwatu či Ubud se staly centry digitálních nomádů. Silná poptávka po dlouhodobých pronájmech i luxusních vilách zvyšuje hodnotu nemovitostí a zároveň poskytuje stabilní příjem investorům.

3. Nabídka vs poptávka v atraktivních lokalitách

Nejžádanější plážové oblasti mají omezený prostor pro novou výstavbu, což přirozeně tlačí ceny nahoru. Současně roste zájem developerů o prémiové vily s výhledem na oceán nebo o ekologické projekty ve vnitrozemí. Na druhou stranu se však už objevují situace, kdy jsou dovolenkové byty nevytížené, a s rostoucími čísly novostaveb by se tento trend mohl prohlubovat. Jako investoři musíte sledovat trh a pečlivě zvážit výběr lokality.

4. Investiční růst

Mnoho developerských reportů uvádí meziroční růst cen v populárních lokalitách. Především prémiové segmenty jako Uluwatu, Seminyak, Berawa patří mezi nejrychleji rostoucí investiční oblasti v Indonésii.⁵^,⁶

🚀 Vaše mezinárodní podnikání vám usnadní Wise Business účet, se kterým máte k dispozici 40 měn, středový tržní kurz a řadu podnikatelských nástrojů.

Srovnejte osobní a firemní účet Wise a vyberte si ten pravý pro vás.

Můžu si koupit nemovitost na Bali jako občan České republiky?

Krátká odpověď: Ano, ale…
Indonéské právo neumožňuje cizincům přímo vlastnit pozemek ve formě plného vlastnictví. Místo toho existují tři legální právní tituly, které mohou cizinci využít:

1. Hak Sewa (dlouhodobý pronájem)

Nejjednodušší způsob, rychlá realizace, nejmenší právní složitost.
Na smluvní bázi, bez nutné registrace do katastru.
Doba trvání není určena, běžně 25–30 let s možností prodloužení.
Vhodné pro vlastní bydlení i komerční užívání.
Možnost sjednání individuálních smluvních podmínek včetně možnosti stavět.

2. Hak Pakai (právo užívání)

Převoditelné a v katastru zapsané právo k nemovitosti.
Lze jej udělit cizinci s povolením k pobytu nebo zahraniční firmě s indonéskou pobočkou.
Doba trvání 30 let s možností prodloužení 20 let a následného obnovení na 30 let.
Fyzická osoba může nemovitost používat výhradně k vlastnímu bydlení.
Právnická osoba může za určitých podmínek využívat nemovitost ke komerčním účelům.

3. Hak Guna Bangunan (právo stavby)

Převoditelné a v katastru zapsané právo k nemovitosti.
Vyžaduje založení vlastní indonéské společnosti se zahraniční účastí (PT PMA).
Firma může vlastnit nemovitost pod titulem HGB, tedy s právem stavět.
Doba trvání 30 let s možností prodloužení o 20 let a následného obnovení na 30 let.
Ideální pro komerční projekty jako resorty, vilové komplexy, coworkingy, restaurace apod.
Vyžaduje profesionální právní a účetní servis.¹^,⁷

Dokumenty nutné pro nákup nemovitosti na Bali

Jaké dokumenty budete potřebovat? Záleží na tom, s jakým typem vlastnictví si nemovitost pořizujete – Hak Sewa, Hak Pakai nebo Hak Guna Bangunan. Připravte si:

Cestovní pas – originál a často i ověřená kopie (apostilovaná).
Povolení k pobytu v případě Hak Pakai.
NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak) – indonéské daňové číslo, vyžadované hlavně v případě, že máte v úmyslu komerční využití nemovitosti.
Kupní smlouvu (pro HP a HGB) nebo nájemní smlouvu (pro HS) – vždy revidovanou místním právníkem či notářem.
Doklady k nemovitosti – aktuální vlastnický certifikát pozemku (např. HGB, Hak Pakai atd.), stavební povolení, katastrální výpisy.
Důkaz o platbě (bankovní výpisy, potvrzení o převodu).
V případě HGB doklady o vaší firmě (PT PMA): zakladatelské listiny, registrační číslo firmy (NIB), daňové identifikační číslo firmy (NPWP Perusahaan).²

Koupě nemovitosti na Bali: Ceny

Ceny nemovitostí na Bali se liší podle lokality, výhledu, přístupu k pláži a typu právního titulu. Níže najdete alespoň orientační přehled podle toho, jak velkou nemovitost vybíráte, jestli se ji chystáte pronajmout, či koupit a zda se nachází v centru, či na periferii města.

Bali nemovitosti: Přehled cen v centrech letovisek

Typ bytu	Cena³
Nájem 1+kk, 1+1	15 685 965 IDR (19 695 CZK)
Nájem 3+kk, 3+1	48 148 000 IDR (60 453 CZK)
Nákup	30 699 819 IDR za m2 (38 546 CZK)

Kurz platný v den psaní článku.

Bali nemovitosti: Přehled cen na periferiích

Typ bytu	Cena³
Nájem 1+kk, 1+1	10 922 831 IDR (13 714 CZK)
Nájem 3+kk, 3+1	29 983 528 IDR (37 646 CZK)
Nákup	29 392 759 IDR za m2 (36 905 CZK)

Kurz platný v den psaní článku.

Z tabulky je hezky vidět, že bydlení v centrech je dražší a periferie jsou cenově dostupnější.

Nákup nemovitosti tak může být výhodnější na periferii, kde jsou nižší pořizovací i nájemní náklady, zatímco centra lákají vyššími výnosy z pronájmu díky většímu turistickému ruchu. Záleží na tom, zda hledáte místo na svůj dlouhodobý pobyt, investici k pronájmu, nebo kombinaci obojího.

💡 Chystáte se na Bali? Nezapomeňte se před cestou naočkovat.

Kupte nemovitost na Bali s Wise a ušetřete na platbě v indonéských rupiích

Při koupi nemovitosti v Indonésii potřebujete převést větší částky v indonéských rupiích. S multiměnovým účtem od Wise – nebo jeho business verzí – můžete provést tyto platby rychle, bezpečně a s výrazně nižšími poplatky než u tradičních bank. Ke směnám máte středový směnný kurz, díky kterému se vyhnete kurzovým ztrátám.

Založte si účet Wise zdarma, rychle a snadno. Vše, co budete potřebovat, je váš průkaz totožnosti a mobil – není třeba chodit na pobočku banky.

S účtem Wise můžete:

Držet více než 40 měn a převádět mezi nimi za středový kurz. Poplatky za konverzi vám ukážeme předem.
Získat lokální údaje k účtu až v 9+ měnách, včetně EUR, GBP a USD.
Získat mezinárodní údaje pro příjem plateb SWIFT ve více než 20 měnách, včetně CZK.
Získat cashback ze zůstatku za EUR, GBP a USD držené na vašem účtu.
Objednat si debetní kartu Wise, kterou můžete používat s naší technologií Chytrý převod měn.
Nastavit si automatické převody měn na základě požadovaného kurzu v aplikaci Wise nebo použít naše Wise Sledování kurzu a nechat si posílat oznámení o směnných kurzech přímo na váš e-mail.
Vytvořit si virtuální karty Wise a ušetřit při nákupech online.
Získat okamžitá oznámení o všech vašich transakcích prostřednictvím aplikace Wise. Pokud kartu ztratíte, můžete ji v aplikaci snadno zrušit, abyste měli své peníze v bezpečí.

Založte si Wise účet zdarma 🚀

Nemovitosti Indonésie: Kde najít svou budoucí nemovitost?

Plánujete koupit vilu, apartmán nebo pozemek v Indonésii? Možností, jak si najít ideální nemovitost, je hned několik – od online portálů po služby realitních kanceláří. Každá z cest má své výhody, nevýhody i doprovodné náklady, a je dobré je znát ještě před tím, než začnete jednat.

Realitní portály

Online portály jsou nejrychlejším způsobem, jak si udělat přehled o trhu a srovnat nabídky. Mezi největší realitní portály, někdy i s nabídkou služeb realitních agentů, patří:

Realitní kanceláře

Spolupráce s realitní kanceláří je ideální pro ty, kteří chtějí plný a specializovaný servis od začátku do konce. Tady pár tipů:

Náklady na koupi nemovitosti na Bali

Koupě nemovitosti na Bali – ať už jde o vilu, pozemek, či investiční apartmán – s sebou nese nejen samotnou kupní cenu, ale i řadu dalších nákladů, které je dobré znát předem. Jaké to jsou?

Notářské a právní poplatky: Obvykle se pohybují mezi 1–2,5 % hodnoty nemovitosti. Pokrývají úkony zajišťující legální převod vlastnictví a kontrolu, že všechny formality jsou správně vyřízeny.
Daně a státní poplatky: Indonésie uplatňuje několik daní při nákupu nemovitosti, například daň z nabytí nemovitosti (BPHTB neboli Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, doslova poplatek za nabytí práv k pozemku a budově), DPH a daň z příjmu.
Stavební povolení: Pokud plánujete stavět, budete potřebovat povolení, takzvané Persetujuan Bangunan Gedung, doslova: schválení pro budovu. Náklady se obvykle pohybují mezi 30 a 50 miliony IDR (cca 35–65 000 CZK), v závislosti na velikosti stavby a lokalitě.
Údržba a správa nemovitosti: Pokud chcete, aby se vám někdo staral o komerční pronájem a správu, nejspíš využijete služby specializovaných společností. Ty si obvykle účtují 10–20 % z měsíčního příjmu z pronájmu za úklid, údržbu a služby pro hosty.
Poplatky za prodloužení nájmu (u Hak Sewa nemovitostí): Cena prodloužení se liší podle lokality a poptávky, často se pohybuje mezi 500 miliony a 1 miliardou IDR (cca 620 000–1 255 000 CZK).⁴

Jak koupit nemovitost na Bali: Checklist

1. Rozhodněte se o formě vlastnictví

Na Bali pro cizince neexistuje klasické vlastnictví nemovitosti. Na výběr je několik právních titulů, které cizincům umožňují nemovitost využívat. Nejčastější varianty jsou Hak Sewa (pronájem), Hak Pakai (právo užívání) a Hak Guna Bangunan (firemní vlastnictví s právem stavby). Výběr ovlivní, zda budete nemovitost využívat soukromě, pronajímat nebo vlastnit přes firmu.

2. Proveďte první rešerši trhu

Nemovitostí Bali nabízí nespočet. Zmapujte si lokality, typy nemovitostí a cenová rozmezí. Oblasti jako Canggu, Uluwatu, Ubud a Sanur patří mezi nejžádanější, a často i nejdražší.

3. Vyberte ověřenou realitní kancelář nebo agenta

Spolupráce s profesionály minimalizuje rizika a zajišťuje co nejhladší průběh koupě. Ověřte si zkušenosti, licencování a recenze agentury/agenta.

4. Podepište předběžnou smlouvu a složte zálohu

Většinou se podepisuje před notářem. Obvyklá výše zálohy je 10–30 % kupní ceny.

5. Zaplaťte vypočítanou daň

Notář vypočítá převodní daň, kterou musíte uhradit, aby se postoupilo k podpisu finální smlouvy. Nechte si vystavit potvrzení o uhrazení daně.

6. **Podepište finální smlouvy u notáře (PPAT) a zaplaťte konečnou částku**

Notář připraví a ověří smlouvy, registruje převod u příslušných úřadů a zajistí, aby byla transakce legální. Platba se často provádí při podpisu nebo těsně před ním, někdy prostřednictvím úschovy u notáře.

7. Převezměte nemovitost

Nezapomeňte, že součástí předání je detailní inspekce, podpis předávacího protokolu a převod služeb – elektřina, voda, internet.¹

Koupě nemovitosti na Bali je pro mnohé nejen investicí, ale i srdeční záležitostí. Ostrov má schopnost přilákat lidi svou energií, kulturou a tropickým rytmem, do kterého se člověk rychle zamiluje. Ať už hledáte klidné útočiště v rýžových terasách, nebo investici poblíž bzučícího surf-spotu, jedno platí vždy: s dobrým plánem, multiměnovým účtem od Wise, odborníky po boku a jasnou právní strukturou může být celý proces bezpečný a hladký.

Při platbách v IDR ušetřím s Wise

Zdroje:

Zdroje zkontrolovány dne 25. listopadu 2025.

*Přečtěte si prosím Smluvní podmínky a Dostupnost produktů platné pro váš region nebo navštivte Poplatky a ceny u společnosti Wise, kde najdete nejaktuálnější informace o cenách a poplatcích.

Tato publikace je poskytována pro obecné informační účely a nepředstavuje právní, daňové ani další odborné poradenství od společnosti Wise Payments Limited nebo jejích dceřiných společností a jejích přidružených společností a není míněna jako náhrada za poradenství od finančního poradce nebo jiného profesionála.

Neposkytujeme žádná prohlášení, záruky ani garance, ať už vyjádřené nebo implikované, že obsah v publikaci je přesný, úplný nebo aktuální.

Peníze bez hranic

Zjistěte více