Jak koupit nemovitost v USA: Postup, získání hypotéky, daně a kde hledat

Vlastnit dům v zemi neomezených možností už dávno není nereálný sen. Pro cizince je americký realitní trh otevřenější, než byste možná čekali – ať už vás láká prosluněná Florida, pulzující New York, nebo kovbojský Texas. Podívejte se na podrobný postup, jak koupit nemovitost v USA a na co si dát pozor.

---

Představujeme také účet Wise, který vám umožní mít lokální údaje k účtu v 9+ měnách, včetně EUR, USD a GBP – vše na jednom místě. Můžete převádět své peníze za středový kurz a my vám předem ukážeme poplatky.

Ušetřete na převodech s Wise

Jak koupit nemovitost v USA? Informace o americkém realitním trhu

Americký realitní trh patří k největším, nejstabilnějším a zároveň nejrozmanitějším na světě. Ceny nemovitostí i celková dostupnost bydlení se výrazně liší stát od státu, město od města a často i mezi jednotlivými čtvrtěmi. Průměrně však odborníci počítají s očekávaným růstem cen okolo 2 % v roce 2026.²

Jestli uvažujete o koupi americké nemovitosti, dobrou zprávou je, že cizí státní příslušníci mohou ve Spojených státech legálně kupovat nemovitosti bez ohledu na občanství, místo bydliště nebo vízový status. Neexistují žádné federální zákony, které by nerezidentům USA vlastnictví nemovitostí omezovaly.

To potvrzují i konkrétní data. Podle Národní asociace realitních kanceláří (NAR) zakoupili zahraniční kupci mezi dubnem 2024 a březnem 2025 rezidenční nemovitosti v USA v hodnotě 56 miliard dolarů, což představuje více než 78 000 transakcí. Americké reality lze navíc nakupovat i na dálku, přímo ze své domovské země.¹

Koupě nemovitosti v USA občanem České republiky

Jako český občan si můžete koupit dům či byt v USA bez problémů. Je však důležité mít na paměti jednu zásadní věc. Vlastnictví nemovitosti v USA automaticky nezakládá právo na pobyt, vízum ani jakýkoli imigrační status.

Pokud pobýváte v USA na vízech typu H-1B, L-1, F-1 nebo jiných pracovních či studijních vízech a po koupi nemovitosti se musíte vrátit do své domovské země, nemovitost si samozřejmě můžete ponechat, a dokonce ji i legálně pronajímat.⁴

Nezbytné dokumenty pro koupi nemovitosti v USA

Konkrétní požadavky se mohou lišit podle typu transakce a způsobu financování, obecně však budete potřebovat:

• platný cestovní pas, případně jiné průkazy totožnosti,
• doklad o finančních prostředcích (v případě platby v hotovosti),
• schvalovací dopis (pre-approval letter) od hypotečního makléře, pokud nemovitost financujete úvěrem.¹

Při koupi nemovitosti v USA je zásadní znát pravidla konkrétního státu. Ta se totiž mohou mezi jednotlivými státy lišit, proto si je předem pořádně nastudujte nebo se obraťte na profesionály.

Investice do nemovitostí v USA: Přehled cen

Atraktivita investic do amerických realit stojí na několika klíčových faktorech. Mezi hlavní výhody patří relativně vysoké výnosy z pronájmu, které se v průměru pohybují kolem 8 %, a dlouhodobé roční zhodnocení nemovitostí přibližně o 4,8 %.¹

Podívejte se do následující tabulky, jak se liší průměrné ceny nemovitostí podle lokality a konkrétního města.

Město	Cena za m2 v centru města⁷
New York	20 700 USD
Boston	12 330 USD
San Francisco	10 640 USD
San Jose	9 430 USD
Honolulu	8 650 USD
San Diego	8 610 USD
Washington	8 470 USD
Dallas	7 700 USD
Los Angeles	7 600 USD

🚀 Uvažujete o stěhování do USA? Pak se vám budou hodit informace o:

• bankách,
• IBAN USA,
• založení bankovního účtu,
• platbě kartou,
• pracovním vízu,
• americkém občanství,
• průměrných platech,
• daních
• a životních nákladech.

Domy v Americe na prodej: Kde je najít?

Jestli se rozhodnete hledat nemovitost v USA, máte k dispozici několik možností. Každá z nich má svá specifika, výhody i možná úskalí, takže zvažte svoje možnosti, potřeby a zkušenosti.

Realitní kanceláře

Základním pilířem amerického realitního trhu jsou realitní makléři, označování jako Realtors nebo Brokers. Výhodou je profesionální zastoupení a znalost místního práva, nevýhodou může být závislost na kvalitě konkrétního makléře.

Další možností jsou realitní veletrhy a výstavy, které vám umožní získat přehled o trzích v konkrétních regionech. Na těchto akcích se můžete setkat s celou řadou realitních agentů i developerů, porovnat různé nabídky a často absolvovat i virtuální prohlídky nemovitostí.⁵

Online nabídkové portály

Velmi populární jsou také online realitní portály. Mezi nejznámější platformy patří:

• Zillow,
• Realtor,
• Redfin.

Výhodou těchto webů je široká nabídka, možnost filtrovat reality podle ceny, lokality či typu nemovitosti. Na druhou stranu je třeba počítat s tím, že informace nemusí být vždy zcela aktuální.

V praxi se nejlépe osvědčuje kombinace online vyhledávání a spolupráce s místním realitním makléřem, který vám pomůže vybrané nabídky prověřit a bezpečně vás provede celým nákupním procesem.⁵

Jak získat půjčku či hypotéku v USA?

Získání půjčky nebo hypotéky v USA je pro cizince obecně složitější než pro americké občany, rozhodně však nejde o nemožnou záležitost. Většina amerických bank standardně vyžaduje:

• platný pas a další doklady totožnosti,
• vízum nebo zelená karta – jsou velkou výhodou,
• číslo sociálního pojištění (Social Security Number) nebo ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) – ne vždy jsou podmínkou, ale jsou velkou výhodou,
• výpisy z bankovních účtů (včetně zahraničních),
• doklad o stabilním příjmu a finančních rezervách,
• úvěrové skóre (credit score) a daňová přiznání.⁶

Cizinci musí počítat s tím, že bývá požadován vyšší vlastní vklad, většinou mezi 30 % a 50 % z ceny nemovitosti, a že úrokové sazby bývají o něco vyšší – třeba v roce 2024 se obvykle pohybovaly v rozmezí přibližně 6–8 %.² Hypotéky cizincům nabízí řada známých amerických bank, například Wells Fargo nebo Chase Bank.

Ušetřete na převodu peněz do USA díky Wise

Při nákupu nemovitosti v USA budete ve většině případů převádět miliony korun na americké dolary. U tradičních bank vás ale čeká kurzová přirážka, což vás může stát desítky či stovky tisíc korun navíc. Tomu snadno předejdete s účtem Wise.

Založte si účet Wise zdarma, rychle a snadno. Vše, co budete potřebovat, je váš průkaz totožnosti a mobil – není třeba chodit na pobočku banky.

S účtem Wise můžete:

• Držet více než 40 měn a převádět mezi nimi za středový kurz. Poplatky za konverzi vám ukážeme předem.
• Získat lokální údaje k účtu až v 9+ měnách, včetně EUR, GBP a USD.
• Získat mezinárodní údaje pro příjem plateb SWIFT ve více než 20 měnách, včetně CZK.
• Získat cashback ze zůstatku za EUR, GBP a USD držené na vašem účtu.
• Objednat si debetní kartu Wise, kterou můžete používat s naší technologií Chytrý převod měn.
• Nastavit si automatické převody měn na základě požadovaného kurzu v aplikaci Wise nebo použít naše Wise Sledování kurzu a nechat si posílat oznámení o směnných kurzech přímo na váš e-mail.
• Vytvořit si virtuální karty Wise a ušetřit při nákupech online.
• Získat okamžitá oznámení o všech vašich transakcích prostřednictvím aplikace Wise. Pokud kartu ztratíte, můžete ji v aplikaci snadno zrušit, abyste měli své peníze v bezpečí.

Založte si Wise účet zdarma 🚀

Náklady na investici do nemovitosti v USA

Při plánování investice do nemovitosti v USA je důležité myslet nejen na samotnou kupní cenu, ale i na celou řadu dalších nákladů, které jsou s nákupem spojeny. Patří sem především:

• poplatky za právní služby a technickou inspekci nemovitosti,
• poplatky související s převodem vlastnictví – daně, pojištění právního titulu (title insurance), zápis do katastru,
• bankovní poplatky spojené se sjednáním hypotéky, mezinárodními bankovními převody a případnou směnou měn,
• náklady na vybavení a stěhování.⁵

Po dokončení nákupu pak přicházejí na řadu průběžné výdaje. Základem je pojištění nemovitosti, které kryje opravy či znovupostavení objektu, a případně také pojištění vybavení proti rizikům, jako jsou požár, krádež nebo přírodní katastrofy. Dále je nutné počítat s běžnými výdaji za služby, tedy plyn, elektřinu, vodu, telefon, internet a televizi.⁵

🚀 Zjistěte, jak na převod velkých částek.

---

|S Wise můžete odesílat bezpečné a sledovatelné převody velkých částek za transparentní poplatky a středový kurz.

Podívejte se na hlavní výhody používání Wise k posílání velkých převodů:

• Vyhrazená podpora pro velké převody.
• Rychlé a snadné nastavení bez fyzického papírování.
• Transparentní poplatky sdělené předem.
• Plně sledovatelné převody.
• Rychlé doby převodu.

• Dvoufaktorové ověřování a upozornění v reálném čase.

---

Daň z nemovitosti USA

Základní daň z nemovitosti (property tax) je spravována na lokální úrovni, tedy jednotlivými státy, okresy a obcemi. Výše daně se proto může výrazně lišit podle lokality a konkrétní nemovitosti.¹

Příznivé je, že daňové sazby pro zahraniční kupce jsou stejné jako pro občany USA a neexistují žádné speciální přirážky pouze z důvodu cizí státní příslušnosti. USA navíc mají s mnoha zeměmi – včetně ČR – uzavřené smlouvy o zamezení dvojího zdanění, což pomáhá předejít tomu, aby byl stejný příjem zdaněn dvakrát.¹

Daňová specifika v případě koupě od zahraničního prodejce

Pokud kupujete nemovitost v USA od prodejce, který není americkým občanem, vstupuje do hry zákon FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act). Podle něj je kupující povinen zadržet část výnosu z prodeje – obvykle 10 až 15 % – a odvést ji finančnímu úřadu IRS jako zálohu na daň z kapitálových výnosů. Tato částka nepředstavuje konečnou daň, ale pouze předběžnou srážku, která se následně vyrovná v rámci daňového přiznání.¹

💡 Plánujete koupi nemovitosti v USA jako investici? Pak vás bude zajímat business účet od Wise, který vám výrazně usnadní zahraniční platby.

Jak koupit nemovitost v USA: Checklist

Následující checklist vám poslouží od prvního kroku až po převzetí klíčů.

1. Najděte svou nemovitost

Sepište si seznam věcí, které od nemovitosti očekáváte. Porovnejte ceny a nabídky na online portálech, kde můžete filtrovat podle částky, lokality, typu nemovitosti a dalších parametrů. Můžete také kontaktovat realitního makléře se zkušenostmi se zahraničními klienty, ideálně s certifikací CIPS (Certified International Property Specialist). Následně pak vyražte na prohlídku nemovitosti osobně či virtuálně. ²^,³

2. Udělejte nabídku

Nabídky se obvykle předkládají písemně a obsahují podrobnosti, jako je kupní cena, podmínky a navrhovaný termín uzavření smlouvy.²

3. Podpis kupní smlouvy

Po přijetí vaší nabídky se podepisuje kupní smlouva a složí rezervační záloha (Earnest Money), obvykle 1–3 % z ceny nemovitosti.²

4. Získejte ITIN, pokud se vás to týká

Pokud nemovitost plánujete pronajímat, musíte si zařídit ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) aneb daňové číslo pro osoby, které nemají číslo sociálního pojištění (SSN). Některé banky ITIN vyžadují při žádosti o hypotéku.²^,³

5. Otevřete si bankovní účet v USA

Americký bankovní účet vám usnadní platby, převody a sníží poplatky za transakce. Bude také velkou výhodou v případě, že žádáte o hypotéku.

6. Získejte hypotéku

Pokud financujete nákup úvěrem, následuje proces schvalování bankou. Budete potřebovat odhad ceny nemovitosti a další výše uvedené dokumenty. Můžete si také nechat uzamknout úrokovou sazbu (rate lock), obvykle na 60 dní, což vás ochrání před jejich případným růstem během procesu vyřizování.³

7. Převezměte nemovitost

Následuje oficiální převod vlastnictví, podpis dokumentů a doplacení zbylé částky. S tím souvisí i další administrativní náklady, jako je poplatek za zápis do katastru a platba daně z převodu nemovitosti).²

A to je vše! S trochou pečlivosti a trpělivosti je proces koupě nemovitosti v USA celkem přímočarý. Pokud si chcete proces usnadnit, mějte po boku odborníky. A pokud chcete platby v USD provádět bez zbytečných kurzových ztrát, založte si zdarma Wise multiměnový účet a získejte středový kurz bez přirážky.

Zaplaťte za nový dům s Wise

---

Zdroje:

1. HomeAbroad – Mohou cizinci kupovat nemovitosti v USA?
2. Properstar – Nákup nemovitosti ve Spojených státech jako cizinec
3. U.S.News – Chcete si v roce 2025 koupit dům v USA?
4. America mortgages – Mohou cizinci kupovat nemovitosti v USA?
5. HSBC – 5 tipů pro koupi a vlastnictví nemovitosti v USA
6. Coast2coastmortgage – Průvodce podmínkami pro získání hypotéky cizincem
7. Numbeo – Ceny podle měst

Zdroje zkontrolovány dne 21. ledna 2026.