Comprar casa en Italia como chileno: Guía y Proceso

Este artículo te servirá como una guía a la hora de comprar una propiedad en Italia como chileno. Aquí hablaremos sobre requisitos, proceso de compra, trámites básicos y los costos asociados.

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Tabla de contenidos🇮🇹

¿Pueden los chilenos comprar una propiedad en Italia? Requisitos para comprar una propiedad en Italia como chileno Comprar una propiedad en Italia: paso a paso ¿Cuánto cuesta comprar una propiedad en Italia? Impuestos y tasas al comprar una casa Obtener una hipoteca en Italia como chileno: ¿es posible? Lugares más populares para comprar una propiedad en Italia Abre una cuenta en euros online con Wise

¿Pueden los chilenos comprar una propiedad en Italia?

Si, puedes comprar una propiedad en Italia como chileno sin ningún tipo de restricción. Es decir que no es necesario que seas ciudadano o residente italiano, sólo debes cumplir una serie de requisitos y poseer los fondos suficientes.

Debes tener en cuenta que el hecho de ser propietario de un inmueble en Italia no te da acceso directo a la ciudadanía o residencia permanente. Si planeas vivir en Italia debes obtener una visa o permiso de residencia que te habilite a hacerlo de forma legal.

También te puede interesar: Vivir en Italia siendo chileno: Requisitos, Costos y Tips útiles

Requisitos para comprar una propiedad en Italia como chileno

Los requisitos para comprar una propiedad en Italia como chileno son los siguientes:

• Tener un pasaporte válido
• Sacar el Codice Fiscale
• Abrir una cuenta bancaria en Italia (no obligatorio pero sí recomendable)
• Presentar documentos que prueben el origen legítimo de los fondos
• Contratar un traductor oficial para la traducción de los documentos

Aunque no sea una condición obligatoria, en algunos casos también es necesario contar con los servicios de un abogado especializado en derecho inmobiliario en Italia. Si adquieres una propiedad a través de una agencia de bienes raíces, estos suelen incluir el asesoramiento legal entre sus servicios.

Comprar una propiedad en Italia: paso a paso

Ahora que ya conoces los requisitos, vamos a ver como es el proceso para comprar un inmueble en Italia como chileno.

1. Obtén tu Codice Fiscale

El primer trámite que debes realizar antes de iniciar el proceso de búsqueda de la vivienda ideal para ti es obtener el Codice Fiscale o número de identificación fiscal en Italia. Este trámite es imprescindible para realizar todo tipo de transacciones fiscales en este país, como así también para la firma de contratos y la posterior contratación de servicios públicos (luz, agua, gas natural).

Hay tres formas de obtener el Codice Fiscale como extranjero no residente:

• Visitando una Agenzia delle Entrate en Italia
• Otorgando una autorización a un representante en Italia que gestione el trámite por ti en una Agenzia delle Entrate
• A través de la Sede Consular Italiana correspondiente a tu lugar de residencia en Chile:
  • Por correo electrónico: enviando un email donde menciones el motivo por el cual necesitas obtener un Codice Fiscale y toda la documentación solicitada en los requisitos
  • Visitando personalmente una de las Oficinas Consulares o la Cancillería Consular de la Embajada de Italia en Santiago

Los documentos necesarios para este trámite son:

• Pasaporte vigente (original y copia en escala de grises)
• Completar el formulario AA4/8 de la Agenzia delle Entrate

2. Búsqueda y elección de la propiedad

Es posible que ya tengas en claro el tipo de propiedad que quieres y en qué ciudad o región buscar. Si no es así, es momento de definir esas cuestiones para que el proceso de búsqueda sea más simple y eficiente.

Si buscas un inmueble para vivir o vacaciones puedes investigar sobre qué regiones o ciudades se ajustan a tus necesidades o expectativas. Si lo que buscas es adquirir una propiedad como inversión, quizás te convenga explorar opciones en grandes ciudades o destinos turísticos populares.

Si vas a emprender la búsqueda por tu cuenta, estos son algunos de los portales que te pueden interesar:

• Immobiliarie.it
• Casa.it
• Idealista.it

Tal vez busques contar con la ayuda de una agencia inmobiliaria que te asesore a la distancia. En este caso, ellos se encargaran de presentarte la oferta disponible acorde a tus necesidades y tu presupuesto.

3. Realizar la “Proposta di Acquisto”

Se trata de una propuesta formal o documento donde presentas tu interés en adquirir el inmueble. Si lo haces mediante un agente inmobiliario, este se encargará de llevarla a cabo y presentarla al vendedor. Sino, a partir de este punto es recomendable que cuentes con los servicios de un abogado especialista en bienes raíces que te acompañe en el proceso.

4. Verifica la situación actual del inmueble a través de “le due diligence”

En esta etapa debes llevar a cabo todos los trámites necesarios que te permitan conocer el estado legal del inmueble de tu interés, si es que está libre de deudas o hipotecas. Este proceso es conocido como “le due diligence” y el rol del agente inmobiliario o abogado especialista es muy importante, ya que te ayudarán a realizar las consultas correspondientes en las oficinas de “Catasto e Conservatoria” (Registro de la Propiedad) y solicitar los documentos técnicos para su evaluación.

Si lo crees necesario, también puedes enviar un profesional que realice una inspección técnica para corroborar que la propiedad se encuentra en buen estado y cumple con todas las regulaciones exigidas.

5. Firmar el *“Contratto Preliminare” *o “Compremesso di Acquisto”

Si todo se encuentra en orden y el vendedor acepta tu propuesta, es hora de dar pie al paso siguiente. Aquí se lleva a cabo la forma de un contrato que muestra tu compromiso en la adquisición del inmueble, el cual se conoce en Italia como “Contratto Preliminare” o “Compromesso di Acquisto”.

Para ello deberás entregar un anticipo o depósito de entre el 10% y el 30% del valor de la propiedad, el cual junto con la firma del contratto preliminare sirve para la reserva de la misma. De esta forma, el inmueble deberá ser retirado de forma inmediata de todos los portales donde esté publicado y dejará de ofrecerse por parte de la agencia inmobiliaria.

6. Escritura pública o firma del Rogito Notarile di Compravendita

Aquí es donde se lleva a cabo la firma del contrato de compraventa o Rogito Notarile di Compravendita, que da pie a la transferencia oficial de la propiedad a tu nombre. La firma de este contrato se realiza ante un notario y deben estar presentes todas las partes involucradas. Si no puedes viajar a Italia, debes autorizar a un representante a actuar en tu nombre.

También se debe hacer entrega de la totalidad del dinero o del monto acordado previamente en el contrato. En caso de que hayas solicitado un crédito hipotecario, un representante del banco deberá concurrir a la firma.

7. Pagar los impuestos y tasas correspondientes

Luego debes proceder con el pago de impuestos y tasas vinculadas a la compra de una propiedad en Italia. Algunas de las tasas deben ser abonadas en el notariado al momento de la firma del contrato.

Más adelante vamos a hablar sobre qué impuestos y tasas debes tener en cuenta cuando compres una propiedad. Es muy importante que pagues todo tan pronto como te sea posible para poder dar inicio al paso final.

8. Registrar el inmueble en el Registro de la Propiedad

Por último, debes registrar la propiedad en el Registro de la Propiedad Italiana, conocido como “Catasto e Conservatoria”. En caso de que hayas comprado una vivienda nueva, esta será registrada por primera vez a tu nombre, si se trata de una vivienda de segunda mano debes efectuar el cambio de titularidad.

Una vez completado este proceso, todo estará listo y podrás comenzar a disfrutar de tu nueva vivienda en Italia.

¿Cuánto cuesta comprar una propiedad en Italia?

El costo de una propiedad en Italia cambia mucho según el tipo, el tamaño y, por supuesto, la ubicación del inmueble. De forma general se puede decir que el costo de vida y el precio de las propiedades es mucho mayor en el norte del país que en el sur. Así es como comprar una villa en la región de Basilicata puede costar lo mismo que un departamento en el centro de alguna ciudad de la región de Lombardía.

Aquí puedes ver una tabla con el precio promedio del metro cuadrado en las principales ciudades de Italia:

**Ciudad **	Costo promedio del m²
Milán	8.695,45 m²
Roma	6.736,00 m²
Bolonia	4.555,56 m²
Florencia	5.312,50 m²
Bari	3.160,00 m²
Nápoles	4.606,00 m²
Verona	4.933,20 m²

¿Cuáles son los impuestos y tasas sobre la propiedad al comprar una propiedad en Italia?

Como sabrás, comprar un inmueble trae consigo una serie de impuestos y tasas administrativas o municipales que deben ser abonadas por el comprador. A continuación, vamos a nombrar los más comunes:

• Cuando compras a una empresa constructora:
  • IVA: entre el 4% y el 10% del valor de la propiedad
  • Tasa de Registro: € 200
  • Impuesto inmobiliario: € 200
  • Impuesto de catastro: € 200
• Cuando compras a un particular:
  • Tasa de Registro: 9% del valor de la propiedad
  • Impuesto inmobiliario: € 50
  • Impuesto de catastro: € 50

Además de estos impuestos existen otros gastos asociados a la compra de una propiedad, como la tasa notarial, la comisión inmobiliaria y los honorarios legales, en aquellos casos donde aplique. También es posible que existan tasas municipales adicionales dependiendo del comune donde se encuentre ubicado el inmueble.

Obtener una hipoteca en Italia como chileno: ¿es posible?

Si, puedes solicitar y obtener una hipoteca en Italia como chileno. Sin embargo los requisitos son más exigentes que para residentes italianos y el porcentaje de financiación suele ser menor (entre el 70% o 60% del valor de la propiedad).

Los requisitos suelen variar según el banco con el que decidas gestionar la hipoteca. A modo general se pueden resumir los siguientes:

• Pasaporte válido
• Codice Fiscale
• Documentos que prueben tu solvencia económica y el origen de los fondos traducidos y apostillados
• Historial crediticio en Chile u otro país donde hayas residido
• Información referente a la propiedad que piensas adquirir, por ejemplo copia del Contratto Preliminare o Compromesso di Acquisto
• Algunas veces es necesario contar con un garante italiano

Algunos bancos italianos que otorgan hipotecas a extranjeros son Unicredit, Intesa Sanpaolo y Monte dei Paschi di Siena.

Lugares más populares para comprar una propiedad en Italia

Estas son algunas de ciudades y regiones más populares entre los extranjeros que buscan invertir en bienes raíces en Italia:

Ciudad o región	Descripción
Milán	Centro económico y financiero de Italia. Se trata de una gran ciudad para invertir por su importancia en el mundo de los negocios y su atractivo turístico. Es la ciudad más costosa del país, pero también ofrece una calidad de vida y de servicios públicos.
Roma	Capital administrativa del país, de gran importancia turística y religiosa. Ideal si buscas invertir en una propiedad destinada al arriendo temporal o vacacional. Menos costosa que Milán con una alta calidad de vida.
Toscana	Región conocida por sus paisajes, su importancia cultural y producción vinícola. Ideal para quienes busquen una vida tranquila en el campo, como así también para invertir en propiedades de arriendo temporario en ciudades como Florencia, Pisa o Siena.
Bari y costa pugliese	Región emergente con precios más accesibles, en los últimos años ha ganado notoriedad como destino turístico y de retiro. Con buen clima la mayor parte del año, es ideal para quienes buscan un estilo de vida cerca del mar.
Bolonia	Ciudad universitaria con alta demanda de arriendo, especialmente por estudiantes. Buen equilibrio entre costo y calidad de vida, excelente conectividad y servicios públicos. Es uno de los destinos más elegidos por familias y jóvenes.

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Fuentes:

1. Embajada de Italia en Santiago de Chile -Cómo solicitar la asignación del código fiscal
2. Consiglio Nazionale del Notariado -Comprar una propiedad (disponible en italiano)
3. Numbeo -Costo de vida en Milan
4. Numbeo -Costo de vida en Bologna
5. Numbeo -Costo de vida en Florencia
6. Numbeo -Costo de vida en Roma
7. Numbeo -Costo de vida en Napoli
8. Numbeo -Costo de vida en Bari
9. Numbeo -Costo de vida en Verona

Comprobado por última vez el 9 de abril del 2025.